11月, 南京天气进入冬季, 楼市处于焦灼状态, 中南熙悦项目亏本进行售卖, 世茂天誉项目近期对推出的公寓采用犹抱琵琶半遮面的方式, 而且单价不超过50000元/平方米, 单价地王葛洲坝中国府以及招商应天府等一众项目没有动作在静待变局。
这并非是个不错的预兆, 这是靠着某种隐蔽方式来延长销售的周期, 只要稍微出现一点差错就极有可能会被怀疑是在故意捂盘, 以此达到惜售的目的。
这种危情, 早在两年前就已种下, 2016年, 即便处于南京双限政令之下, 全国总价地王中南京的数量是最多的, 一下揽入了当时每年全国总价地王前十中的一半, 世茂地产所摘得的河西中部G11地块便是其中之一, 它凭借着88亿元的成交价, 占据首位, 招商蛇口G01地块、中南建设G16地块、北京嘉诚G09地块, 同样都进入了总价前十。
查阅数据后, 中国房地产报记者了解到, 2016年, 南京的住宅用地以及商住用地成交数量总计为63宗, 其中, 楼面价超过1万元的有50宗, 楼面价超过2万元的有23宗, 当时的常态是, 土地市场犹如地王扎堆般热闹, 而房价更是贵得离谱像是面包价格远超面粉价格。
“潮水褪去之后, 才知道到底是谁在裸泳着”, 这是一句常常被人们当成是事后进行总结的话语, 在事前的时候, 并没有多少人会记起这句话所蕴含的意义, 在房地产这个行业当中, 这种情况更是显得格外突出。那些太过背离常理的事情, 最终终究是会发生不太好的结局的, 就在今年6月5日这一天, 南京的首家“亏本地王”京奥港未来墅被蓝光以低价接手了, 由此从而拉开了南京众多地王集体被套牢的序幕。
现如今, 数十个即将进入市场的地王项目集体陷入一种尴尬情形, 即“入市就会亏损”。易居（博客）中国南京市场总监周颖, 向中国房地产报记者表示, “截至目前, 大概有40多幅地块, 在近两年肯定不会有太多盈余, 在很大程度上呈现出亏损的状况。”。
周颖觉得, 南京的限价政策颇为严格, 特别是热点区域之中的热点板块, 有一些项目从限价推行开始直至如今, 历经两三年的时光, 基本上不曾有过涨幅, 其余没有实施限价的区域, 涨幅也仅仅只有10%。这对于先前以面包的价格去购买面粉的地块来讲, 这样的涨幅还不足以抵偿其因资金被占用而引发的利息, 所以从当前的情形来看, 地王被套牢并非是有可能, 而是肯定会发生的事情。“之前大多数开发商对于南京市场过度乐观, 谁都未曾预料到南京的限价政策如此严格, 执行得这般彻底。”。
短期内, 南京的双限政策是南京市政府依据国家政策以及南京的市场环境而决定的, 不太可能进行调整, 按照当前的限价政策, 多数房企唯有硬扛下去, 不太可能存在其他方法。这是一位不愿具名的品牌房企营销负责人所说的。
南京市房地产业协会相关人士接受中国房地产报记者采访时表示, 房地产发展存在其周期性, 每个阶段都呈现出有涨有跌的状况, 企业存在盈利也存在亏损, 这属于正常现象, 没必要进行过度解读。
可历史常常有着令人惊讶的相似之处, 现今一众南京地王陷入的困境, 距离2014年南京地王所遭遇的伤痛时间间隔未满5年, 在资本的挟裹之下, 往昔那种深切的痛苦又再次循环到来了。
?麒麟地王拉开“入市即亏本”序幕
2016年时, 中国出现了地王频出的情况, 这一年被称作杠杆之年, 房产企业极为激进地增加杠杆, 这和流动性泛滥, 及融资这个渠道极为宽松二者密切相关, 南京同样也是如此。
数据统计显示, 在2016年的时候, 大概有5.5万亿元的外部资金流入到了地产市场之中, 给开发商于公开市场进行拿地、实施收并购等系列商业活动, 提供了足够的资金支撑。房企靠着加杠杆来拿地, 进而推涨了周边的房价, 房价每天都在上涨, 这助长了南京市购房者内心的恐慌心理,在羊群效应的影响下, 购房者也跟着加杠杆去购房, 最终致使房地产的金融属性超越了居住属性, 情况就是这样的。
继而, 在随后的两年时间当中, 于“房子是用来住的, 并非用于炒的”这样一种调控思路的基础之上, 南京市陆陆续续地推出了调控政策, 这使得那些以高价获取地王的房企陷入到了慌乱之中。
麒麟板块那儿的京奥港未来墅, 很不幸地成了首个亏本地王, 2016年4月15日, 北京嘉诚（北京京奥港集团子公司哟）把G09地块摘了下来, 楼面价达到了22353元每平方米, 2017年9月11日, 首批房源开盘的均价是25884元每平方米, 仅仅只比楼面地价高出3500元每平方米。
盘初售卖状况欠佳, 因借款达至到期期限、出现亏本等诸多缘由, 京奥港未来墅完全停止工作, 在本年度6月之时被蓝光予以收购。
有记者, 来自中国房地产报, 经调查得以发觉, 此项目, 因私自改动规划的缘故, 致使业主好几回展开维权行动, 而当蓝光接手之后, 再次开盘的日期, 直至现在都未曾有相关消息。
中南熙悦花园紧邻京奥港未来墅项目, 它属于麒麟板块总价地王, 已经开盘, 且在入市即亏损的状态下, 战战兢兢地煎熬着。
2016年5月13日, 中南置地与中垠地产、安居集团联合, 经过24轮竞拍后, 该联合体以48亿元、楼面价19195元/平方米的价格拍得G16地块, 该地块上建有熙悦花园, 熙悦花园在诸多拖延之后, 被政府强行责令开盘, 其均价为28900元/平方米。
依据公开资料呈现, 整个小区占地规模是9.7万平方米, 其容积率为2.8, 总建筑面积约计35万平方米, 总户数达2326套, 其中住宅总建筑面积约达24.6万平方米。中国房地产报记者于售楼处知悉, 项目整体划分成5个组团以及公建区, 现今正在售卖的是A组团, 其内5栋楼总共拥有535户, 平均价格为28900元/平方米, 1、2、4号楼存有部分尾房, 3号楼在售的最高价格为29900元/平方米。
眼下在售项目出现亏损, 亏损幅度为六个点, 此乃受双限政策影响所致 售楼处销售人员这般表示 未来即便涨价 幅度也不会太大 目前因受制于政策因素 所以我们也不便多作阐述 一旦限购政策有所调整 价格自然也会随之调整 如此一来 前期的亏损便能得以补回 毕竟一个项目若不盈利 那肯定是不行的。
中国房地产报记者从南京市国土局市场交易中心工作人员处得到证实, 熙悦花园属于限价地块, 溢价部分已足额缴纳, 毛坯限价为每平方米24500元, 多出来的3000多元是精装修费用。
按照南京房产交易中心备案给出的信息来看, 这个项目进入网络登记的有535套, 其总面积是52283.88平方米, 到10月31日的时候, 成交了416套, 总的成交面积为40795平方米, 总的平均价格是28955元每平方米。
除此之外, 中南置地于青龙山板块, 分别以35.1亿元、11.3亿元的高价获取土地, 着重打造了海棠集、缇香漫这两个项目。
在中南海棠集项目, 它紧挨着青龙山生态新城的核心地带而且早就满足开盘条件, 依照中南在南京那种快速行动作派, 本应该早早地去推盘, 可实际情况却是像待字闺中的姑娘一样, 没有公布其售价。当下周边的融侨悦城项目售价是每平米22583元, 对于楼面地价达到每平米18829元的中南来说, 明显这个时候开盘并不是最佳选择。
中南缇香漫城, 其周边有融侨观澜这个项目, 融侨观澜的均价是25600元每平方米, 中南缇香漫城当时的楼面价是17453元每平方米, 像这样情况下做出开盘行为来讲, 就等于是自己断掉自己的手臂了。
在最新消息所呈现的状况之下, 那个项目已经是整体被售卖出去了, 卖给秦淮区的政府, 作为人才用房使用, 而价格到现在还没有对外公布出来。
周颖宣称, 存在一些部分地王项目, 要是始终都不开盘的话, 其财务成本也是相当高的 , 做出如今选择开盘这种行为, 乃是出于不得已而做出来的 , 寄希望于后期调控政策能够出现松动 , 凭借价格上涨以此来达成收益平衡。
一众地王欲以拖待变
2016年, 房价涨势迅猛如飞, 在此情形下, 南京市政府推出了一系列政策举措, 诸如《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》以及《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等。明确提出要求: “动用有力手段, 切实严格执行控地价、控房价的‘双控’规定, 推动房地产市场平稳且健康地发展。”。
那些高价拿地的房企, 在限价面前, 遭受到的杀伤力极大。其中, 河西中的限价是每平方米四点五万元；河西南的限价为每平方米三点五万元；江北的限价是三万元每平方米；鼓楼滨江的情形是限价每平方米四万元；仙林的限价为每平方米三万元；麒麟的限价是每平方米三万元。
相比较于中南熙悦以及京奥港迫于亏本而进入市场的这种无奈情形, 好多处于高价状态的地王都选取了不去声张乖乖捂盘, 利用这样的方式去和相关政策之间展开博弈, 最后的结果呈现出来的是这般状况: 这些处于高价的地块, 一直到现在已经开盘售卖的者少之又少。
2016年1月29日, 上海建工举行了极具震撼力的一拍, 以每平方米42561元的楼面价, 成功拿下河西中部的G68地块, 这一情况标志着南京的地价正式踏入“4万+”的时代。
这个项目, 案名被定为海玥万物 , 它分成AB两个地块 , 要去拟建20栋住宅 , 其产品包含大平层以及复式 , 户型面积在240至480平方米之间 , 计划将其打造成南京最为顶级的豪宅产品 , 预计在今年年底公开亮相。
葛洲坝于随后的5月13日, 打破了上海建工的这一纪录, 葛洲坝以32.8亿元竞得了河西南G14地块, 其楼面地价为45213元/平方米, 这不但改写了河西南楼面地价的纪录, 还成为了新的南京单价“地王”。
2017年11月, 在拿地一年半之后, 该项目正式公布案名, 叫葛洲坝南京中国府。它欲打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品。其户型设计是190 - 500平方米的大平层产品, 部分楼层带有空中花园和泳池。楼盘所在范围的围挡总造价高达800万元, 业内传出的放风价也跟着水涨船高, 一度达到78000元/平方米。
但是, 河西中部新房被严格限价在每平方米45000元这个背景之下, 葛洲坝南京中国府想要卖出每平方米近8万元的天价, 并不是一件容易之事。2018年开始到现在, 该楼盘再度陷入了沉寂, 目前拿地已经超过了两年, 然而关于上市时间以及价格, 都没有确定的信息。
11月8日, 有一名中国房地产报记者, 在中国府项目现场看到的是, 该项目工地施工的场面相当热烈, 十分红火, 而那气势颇为宏大辉煌的中国府售楼中心大门却是紧紧关闭着的, 通过致电之后得知, 预计在下个月的时候, 其售楼中心将会启用, 进而开始接待那些进行预约的客户。
南京从事房地产行业的相关人士表明, 就葛洲坝中国府这个项目来讲, 要是政府所给出的指导价格达到每平方米6万元, 那么才存在可能不会亏损, 然而南京市政府方面给出每平方米6万元指导价情况的可能性是不大的。
招商应天府项目所属地是南京全市土地价格当中最高总价之称的地王所在地区, 于公元2017年2月14日, 凭借资金98.1亿元, 招商蛇口成功投标中华门占地面积为32万平方米堪称巨无霸的商业中心建筑群体土地块, 这让其成为南京全市土地价值总价最为高昂的地块, 然而直至如今仍在等待且尚不可知晓何时方可正式开始售卖房屋。
某正在进行基础性施工的, 有着应天府这样案名的, 在项目现场, 被中国房地产报记者看到的项目，短期难以入市, 对。
上述人士称, 对于应天府项目前景, 在目前政策情形之下, 应天府项目不存在解困得以实现的可能性, 基本上已然形成了亏本的这一既定局面, 然而其具备央企背景, 存在着硬抗时间的条件以及可能性。
南京世茂国际中心SCC位于河西板块, 它是世茂集团在2016年5月13日通过88轮竞拍以88亿元拍得的, 溢价率为115%, 成交楼面价是16132元/平方米, 此地块成为当年南京总价地王, 当时世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛亲自去到土地拍卖现场“督战”, 那场面轰动一时。
照规划所呈现的情况来讲, 此项目会塑造出这样一些业态产品, 像是商业（其中涵盖酒店）, 还有办公楼呢, 再有酒店式公寓, 另外住宅也包括在内, 包含停车楼。
有进行调查的中国房地产报记者发现, 世茂的这个地王项目正处于建设状态, 从销售人员处了解到, 公寓会以均价不超过每平方米50000元来销售, 并且在月底之前能够取得销售许可证。
一位业内人士说, 该人士不愿具名, 倘若以公寓形式对外售卖, 会有打擦边球的状况出现, 能够提升售价。然而, 南京市政府部门会不会发放公寓类销售许可证, 不太好讲, 存在仅仅准许以商办形式销售的可能性。
周颖表示, 那些选择不开盘的地王项目, 一方面是开发企业对后期楼市调控政策松动怀有一丝预期, 另一方面是因为没有人愿意去承担开盘就亏的责任, 企业也没有下定亏本卖的决心。
周颖分析, 这些地王项目都在等一个窗口期, 目前全国经济发展局面比较复杂, 各个区域城市的经济表现彼此不同, 境遇相互差异, 因此因城施策这种方式不会有太大改变, 只是南京相对条件良好部分, 地王项目压力虽存在, 只是后期有支撑, 顶多是开发周期长那么一截, 寻求未来的上升空间存在前提状况, 那就是未来几年限价政策能有所松动, 他们不会轻易接纳卖一套亏损一套的绝望实际情形。
亏本快跑游戏或开始
地王的往昔存在着能够依照的历史周期, 能够预先料到, 世茂、葛洲坝、招商, 还有在南京一大批获取高价地的那些房企, 全都有着硬撑着去等待南京新房限价令得以放松, 楼市再次呈现繁荣景象, 从而成功实现解套的那种动机。
根据所公布的数据, 就2006年到2016年南京住宅用地成交楼面价的走势而言。在这11年里, 南京市总共经历了四轮地王潮。分别是2007年、2010年、2013年、2016年。这几年的地价涨幅为, 2007年125%, 2010年67%, 2013年68%, 2016年103%。2016年南京地价涨幅仅仅仅次于2007年。2016年南京市总共有43宗楼面价在万元以上的地块。其中有20宗楼面价在2万元以上。并且2016年南京地王数量以及更新速度是前三轮地王潮所比不上的。
从历年来南京住宅用地成交的涨幅情况去看, 大体上存在着每3年一次的小周期, 地王潮出现, 土地市场降温, 土地市场复苏, 新一轮地王潮交替进行上演。
从2007年、2010年、2013年这三轮地王潮前后土地市场成交走势去看, 地王潮结束以后南京土地市场均呈现出了显著的降温情形。2008年相较于2007年下降了10%。2011年同比降幅是最大的, 成交楼面价差不多被腰斩了, 降幅达到42%。2014年住宅用地成交楼面价同比同样降低了三成。2018年在2016年地王潮之后又再次出现周期性下降, 多数房企对于这类周期性下降然后反弹的变化已经知晓。
单单这一回, 国家层面针对房地产调控政策的力度, 相较于以往, 更具猛烈之势, 更显坚决之态, 妄图房价大幅上涨, 明显是不切实际的。
2018年到来, 企事业单位怀着高涨的热情, 凭借摇号这种方式, 通过变相的形式, 参与到房地产投资之中, 这促使南京楼市调控新政进一步加大力度, 再次进行加码。
在2018年8月13日, 南京出台了《关于调整南京市企事业单位住房限购政策的通知》, 为何出台此通知呢, 原来是企事业单位用于摇号以及购房的热情十分高涨。周颖说道, 管控企事业单位集体购房这一行为, 实际上就是在打击投资所通过的渠道, 将投资后所具备的属性给打掉了。
一项调控政策, 对于好多急于解套的地王项目而言, 那真好比是当头棒喝, “国家要弱化房地产的投机、投资属性, 要理性投资, 南京市政府采取的举措正当其时, 作用相当明显。”前面提到的南京市房协相关人士这样讲。
政策寒冬之下，南京众地王亦面临着前所未有的资金之困。
对于地王而言, “活下去”并非万科式矫情, 而是实实在在的现实状况, 先前中原作出“排队等死”的判断, 有数据表明房地产企业的融资利率已然攀升至2017年以来的高位, 还钱压力持续增大的房地产企业究竟该如何存活下去? 记者在南京获取到一则信息, 某前十强房企南京公司在今年上半年通过高价获取土地后不久便试图退地, 此事直至如今仍未产生最终定论。
分析人士觉得, 针对南京的这批地王来讲, 最大可能性出现的死法必然是限价死, 拿地之际地价超越房价成了常态, 然而伴随限价的严苛, 卖房的价格好多都被迫处于成本线之下, 演变成诸多企业唯有选择割肉卖房这样一场快跑游戏, 赶紧回笼一部分资金去解决燃眉之急, “以时间换空间”。
中国房地产报记者, 在截稿之前, 获得了一则最新的消息, 南京在近期, 又将会产生房企亏本推盘的情况。
