在11月18日, 国家统计局把2017年10月份70个大中市住宅销售价格统计数据给公布了。数据明示, 热点城市南京新房价格接连8个月出现回调情况, 并且在11月的时候出现了一年来首次同比下滑状况, 相较于一年前房价下跌了1.1个百分点。然而, 数据方面的下跌究竟是不是楼市的真相呢? 为了达成此事, 澎湃新闻的记者前往了过往那些成为过热点的城市, 再次展开走访工作, 首批进行走访的城市乃是曾经被称作“房价四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥这四座城市, 借助实地去进行观察, 记者努力妄图还原当下楼市的实际真实景象。
江南佳丽地，金陵帝王州。逶迤带绿水，迢递起朱楼。
在11月20日这一天的10时, 于南京城东的五矿晏山居楼盘前, 现场呈现出人声鼎沸的场景。自从从轨交2号线钟灵街地铁站出来, 朝着接近柳营西路的方向行进开始, 在大约500米的这段路的两侧, 停满了车辆。此时人群之中, 有许多属于白领身份的夫妻, 而且更不缺少那些白发如同霜雪一般的老年人, 这些人群的脸上带着期待以及喜悦的神情, 他们相互之间交谈着, 能够来到此处参加选房, 这表明他们已然是那些通过摇号而中签的人。
这次五矿崇文金城推出了399套新房, 此情况吸引了超出2000人的登记摇号。该楼盘所处位置为南京市西南的河西新城。出现这般汹涌的买房人群, 其原因其中之一在于: 新房的开盘单价处于35000万元/平方米左右, 与此同时周边的二手次新房单价大约是5万元/平方米。
这是位于南京河西新城, 在11月中下旬, 也就是18日至21日期间开盘的众多楼盘里的10个楼盘其中之一, 短短5天的时间当中, 集中开盘推出的3000多套房源几乎全都已经售罄, 并且这些房源全都要求首付达到八成以上。
在五矿崇文金城的选房现场，于11月20日上午10时的时候, 那里停满了车辆, 并且站满了人。本文当中的图片, 要是没有特别的说明, 全部都是来自澎湃新闻记者刘畅。
被搀扶着来买房的购房老人
今天开盘的楼盘, 其所属的是南京外国语学校河西分校学区。学区房的概念, 又从而增加了一层吸引力。
于10时22分的时候，有一位排号处于20多的先生, 从认购大厅走了出来, 紧接着就立马被那些等待着的购房者, 一层一层地给围住了, 纷纷向其询问认购的具体情况。那位先生说道, 是5个人组成一组, 根本就没什么能够用来思考的时间, 销售直接就问自己要选多大面积的, 是几号楼几室的, 随后便让交定金50万元。整个这样的过程, 大概也就仅仅2分钟左右。他所选择的, 是一套面积为90平方米的户型。
有一位年纪很大的老人, 在人群当中站立了几十分钟, 之后在晚辈的扶住之下, 离开人群在路旁边休息一下。澎湃新闻于现场看见, 售楼处前面站着好多头发已经变白的老年人, 这些老人之所以前来, 是由于具备购房资格, 他们在购房的合同上面签下了自己的名字, 而关于付款这方面, 那就是儿孙需要去做的事情了。
当前南京所施行的住房限购政策作出这样的规定, 于南京主城区这一范围之内, 也就是除掉六合区、溧水区、高淳区不含这些区域所涉及的地方, 会暂停向本市户籍居民家庭售卖住房, 前提是该家庭已经拥有了两套及以上的住房。在于六合区、溧水区、高淳区的范围内, 会暂停向非本市户籍居民家庭售卖住房, 只要该家庭已经拥有一套及以上的住房, 这里面涵盖新建商品住房以及二手住房。非南京市户籍居民家庭在对购买首套住房就行申请之际, 应该提供出起码满足2年时间所得的税证明或者社会保险证明。
这致使好些已然有着多套房产的购房者, 联想到家里父辈乃至祖父一辈的 “房票”。“反正都已是八成首付了, 能不能贷款也没啥意义了。” 在南京拥有 5 套住房的徐楠（化名）这般说道, 徐楠是南京本地人, 此次他借助父亲的购房资格, 抽中了河西另一个楼盘仁恒绿洲新岛的房号。
另外有一位年纪稍微轻一些的女性, 开车把奶奶接来选房, 她动用家里好多老人的身份证去摇号, 结果奶奶恰好摇中了。
许多老人在开盘现场外等候叫号。
南京河西新城地处南京主城的西南部, 它的北面起始于三汊河, 南面连接着秦淮新河, 西面紧挨着长江夹江, 东面一直到外秦淮河、南河, 其主体部分处在建邺区, 整体面积大概是94平方公里。这里面, 陆地的面积是56平方公里, 江心洲、潜洲以及江面占据38平方公里。它属于南京主要进行开发的经济区里面的其中一个。
当下, 河西新城北部那二十平方公里, 在两千年前后来讲, 已然基本上建造完成了；中部二十一平方公里, 凭借十运会以及第四届世界城市论坛这股助力, 大体塑造出了形态；南部十五平方公里, 在青奥会之前, 全面地展开了建设的架构；西部十五平方公里的江心洲, 正在跟新加坡一块儿合作开发打造中新生态科技岛。
依据南京市今年5月针对房地产市场进一步的调控要求, 河西新城区域, 采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式, 江北新区区域, 采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式, 南部新城等区域, 采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式, 江宁、仙林地铁沿线的部分地块, 采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式, 澎湃新闻知晓, 河西新城中部的楼盘均价被限制在4.5万元/平方米, 南部的楼盘均价被限制在3.5万元/平方米。
记者于五矿崇文金城楼盘附近的21世纪不动产房产中介处咨询获悉, 90平方米户型的月租处于3500元至4500元的范围。五矿崇文金城首次进入市场的时间为2014年4月, 当时的开盘价约为23500元/平方米, 上一次进行加推是在2016 年5月, 单价为35000元/平方米, 此次加推单价与之相同。就在这期间长达一年多的时间里, 周边的二手房价格已然涨至约5万元/平方米左右, 如此一来, 每一平方米的价格便出现了15000元的倒挂情况。
挑最大的房型：买到就是赚到
有一位五十多岁的孙阿姨讲, 声称先去买来瞧一瞧这般学区究竟会咋样, 若情况良好, 那么她的小孙子往后也能够居住于此。她以及她的亲家均摇中了号码, 于此次能够购买两套住房。他们针对任何一套都不打算予以舍弃, 计划去筹措一些资金从而将全部住房都买下。
因为摇到号这般“幸运”实属难得, 所以只要是具备购房资格以及资金的购房者, 全都打算尽最大程度买下最多的面积, 如此一来, 几乎所有人在选房时候首要的目标便成了房型越大便越好呀。
江心洲的仁恒绿洲新岛三期江枫园, 是徐楠认购的小区, 这次总共建了636套房源, 户型有88平方米的两居室, 还有128、135、136平方米的三居室, 开盘时平均每平方米要价有3.6万元。他跟他姐姐都是附近楼盘仁恒江湾城的业主, 眼下江湾城在中介网上挂出的价格, 三期跟四期每平方米单价处于6.5万至7.5万元两者之间。他讲: “我早上8点出去, 销售中心这儿早就停满车了。”。
记者自南京市新街口启程, 搭乘轨道交通2号线历经8站, 于元通站换乘轨交10号线又经4站, 抵达江心洲站, 耗时约30分钟, 售楼处门口的中新大道之上停放着十几辆轿车, 诸如宝马、奔驰、奥迪等名车数量不少, 保安称, “昨日门前此路, 尽数停满, 环绕小区一周亦皆为车, 俱是来看房的。”。
仁恒绿洲新岛把前220号的选房者安排至上午去选房, 下午则是420号之前的选房者选择时机, 420号之后的买房者选房均于晚上7时以后开展。并且八成首付规定在11月19日选房当日缴清。徐楠于晚上进行选房活动, 他存有一定担忧之感在轮到他之际大房型已然被挑选完毕。
售楼处内的公告显示要求八成首付当天付清。
处在售楼处里面, 那些看沙盘的购房者正为选房做着最终的准备, 有的购房者是在纸上罗列房型、楼层, 审慎地筛选以及确定最后的顺序, 他们在讨论着, “不管怎样都应该去购买的, 用于投资以及自住, 抽中了号起码已经具备投资的功能, 自住就要看可选房子的楼层面积是不是理想了, ”“新房限制价格这样的机会十分难得, 比起周边的二手房起码每平方米要便宜1万元, 这般依靠运气就能赚取百万乃至几百万元了呀, 并且所在地是河西, 规划良好, 正是南京热点区域, 拿来养老很不错, 转手也不用担心。”。还有人开玩笑地说道, 轮到到我这儿的时候, 就不知道究竟是什么样的户型了, 只有那种转手速度快, 同时升值速度也快的户型才算是好的呢。
绿洲新岛二期的业主黄先生, 此次同样抽中了号 , 心中琢磨着要在三期购置一套房产 , 打算给家中老人居住。他在二期自住的房子 , 面积为180平方米 , 两年前购置的时候 , 单价是2.6万元。他这般说道: “你们有能力买多大就买多大。此地的机会不会再有第二次了 , 方才成交了一套面积为180平方米的二手房 , 总价880万元 , 单价已然达到4.9万元了。”。
在 11 月 19 日下午, 工作人员给 已被认购的“房子”贴上红色圆点, 大户型基本筛选完毕。
到了晚上7时40分, 徐楠顺利认购了一套位于3楼、面积135平方米的房子, 这套房子是该楼盘第二大的户型。就在这个时候, 大多数房子前面都已贴上了红色圆点, 这里红色圆点代表已被认购, 诸如136平方米、135平方米这类大房型基本都已被选光, 在接下来的购房者当中, 有的摇中了几个号却选择放弃, 准备把仅有的“房票”用在排序更靠前的楼盘上, 然而只摇中了一个号的购房者, 买下了88平方米的房型。
在晚上 10 时的时候, 仁恒绿洲新岛的选房行为仍旧在不间断地持续进行著, 那些购房者所构建的业主群里时不时地就会有新的人员进入这个群体。当达到 636 个号之后，大约有上百位购房者放弃了认购这一行为, 这些人当中有的是转而选择了其他各种各样的楼盘, 有的则是因为户型方面不符合自己内心的期望, 最终 828 号成为了认购最后一套房屋房子楼盘的号码。
澎湃新闻的记者, 在南京市住房保障和房产局所主管的南京网上房地产网站那里看到, 在11月17日到11月22日这5天期间, 建邺区的可售商品房套数, 从4886套减少到了1896套, 减少的数量接近3000套。
从记者整理的楼盘情况能看出, 保利天悦的中签率是最高的, 对于几乎所有登记的购房者而言, 都能够选到。同时, 保利天悦的房型里, 有120套是235平方米的大平层, 此房型的总价达到千万元, 然而在开盘那个当天, 就售罄了。
乱象：房价不倒挂就没人买
河西往后要上市的新房产品主要是大平层, 并且那些地块都是高价的, 其中涵盖7幅高总价的综合体地块还有3幅住宅地块, 而那些住宅地块的楼面地价处于4.5万元与3.7万元每平方米之间, 这基本上就是眼下河西已开盘楼盘的销售价格。
河西的这10个楼盘, 有着3177套住房 , 有超过14000个登记号, 登记号包含重复的。所呈现的平均中签率, 不到23%。在11月15日8时 , 于不同地点同时进行认筹。为了将摇中概率提高 , 有人在凌晨就出门 , 去排第一家 , 登记完成后 , 赶赴下一个登记地点。有的全家动员 , 分头朝着不同的楼盘 , 去排队登记。有一对年轻夫妻 , 告知澎湃新闻 , 对佳兆业楼盘感兴趣的人 , 数量是最多的 , 登记结束时 , 都快要到晚上12点了。
因为各个楼盘针对验资要求的银行不一样, 并且资金是不可以挪走的, 这就表明要是想多登记几个号, 或者是想在多个楼盘碰碰运气, 那就得准备多份资金。按照记者所了解到的情况, 登记一个号的验资门槛大多是在200万元以上, 最高能达到430万元。当地媒体有过报道, 有购房者为了提高摇中的概率, 光是验资就在银行户头里存了上千万。
河西的新房这般热卖, 上述的业内人士讲道, 河西自身就是热点所在, 跟江北仅仅一江之隔那就更是热上加热了, 并且从去年起始, 土地拍卖达到最高限价的通通都要现房销售, 这就意味着房子从拍地一直到上市的周期被延长了一年半至两年, 导致供应不够充足, 江心洲的仁恒绿洲新岛上次进行推盘还是在20个月以前呐。
与之形成鲜明对比的是, 房产中介我爱我家南京三元巷的一位经纪向记者透露, 存在这样一个情况, 位于鼓楼商圈与湖南路商圈中间位置的泛悦城市广场, 有两点 notable之处, 当前有两条轨交线路环绕在此, 并且该广场在年底之前会有加推的行动, 其平均售价大概是3.59万元每平方米, 同时关于该广场还有一个信息, 即假如该经纪带领客户前去看房时, 客户无需进行验资这一行为, 便能够登记获得两个号码。
在今年6月的时候, 首次开盘的那份, 泛悦城市广场, 它总计有248套, 属精装房源, 而仅有130组购房者, 去进行了登记报名, 并且在选房当天, 缴纳了60万元定金。依据南京网上房地产给出的数据, 截止到11月29日, 那儿还存在28套可售。
同样是的精装房, 里边 既有地暖 而且还有中央空调, 处于市区并且周边配套设施更为便利的新房 为什么 反而会受到那样的“冷落”呢?
有业内人士告知记者, 泛悦城市广场处于老城改造地带, 过去是物流仓库, 周边存在火车站与大市场, 环境欠佳且治安状况相对糟糕, 对口学校资质不太好, 周边也难免面临拆迁与修路情况。其与新规划区域不同, 新规划区域能迅速引入名校分校, 居住舒适度较高而它不然。
有着一名房产经纪宣称, 市中心存在着数量众多的老房子, 河西在十年之前属于农村区域, 如今逐渐地配套设施以及商业都发展起来了, 然而好多人依旧是将半投资半改善作为考虑方向。在前几年的时候, 江宁也没有什么发展动态, 现在地铁已经通车了, 万达广场也已经建造完成了, 江宁的成交量在南京也跻身到前十的名次当中。我在去年的前年购买了房子, 当时那个状况也是处于冷门状态, 目前今年开启了二期, 价格已经整整翻了一番。
他讲, 买房这件事, 适宜尽早进行, 不宜拖延, 年后价格会有所不一, 情况会发生变化。在我所处的这个地方, 除了有一名房主, 其目的在于参与河西的摇号活动, 从而急切地想要出卖房子, 故而降低了些许总价, 然而却提出要求必须全款付清之外, 其他的二手房价格都呈现出稳步上升的态势。
就连江北新区的新房, 除了南京市区的新房之外, 若房价不存在倒挂情况, 那也是没人会去购买的。在10月30日的时候, 北江锦城这个位于江北新区浦口区的楼盘, 它距离轨交10号线雨山路站有1.5公里远, 有108套房源拿到了销售许可, 然而因为新房的均价是24300元／平方米, 这一价格略微高于周边二手房的房价, 所以从开盘一直到现在, 成交的套数以及认购的套数都是零套。并且该楼盘同时在售的前期那些少量房源, 都一年多了还没有卖完。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称, 南京河西楼市出现热销存在必然缘由, 其一, 它是热点板块, 规划状况较为良好；其二, 处于限价情形下, 新房和二手房价格形成倒挂, 特别是热点板块, 新房价格低于预期, “买了便赚”这种心理致使购房热情得以积极释放。严跃进还同时表明, 从房企层面来讲, 市场需求庞大, 又恰逢年底需要快速回笼资金。然而该“首付款八成”, 严格来讲属违规行为。于整个购房市场里, 此乃歧视性条件, 并非公平之举。
他表示有人说南京楼市的乱象存在一定启示, 即怎样在限价以及摇号制度的情况之下, 实现购房市场稳重平静状态的确立, 这是严跃进在说道, 有的家庭在四五个楼盘同时进行认筹, 热门楼盘摇号所中得的概率比较低, 这表明以南京作为代表的强二线城市里, 满足购房条件的群体数量还是相对较多的, 潜在的购房需求规模比较大, 所以增添供地以及房源, 改善供需之间的平衡关系, 依旧是根本办法, 如果运用杠杆, 那就能够对房地产市场进行监管, 这些都是需要去思考的。
调控不是为了统计数字
经济参考报援引南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远提到, 价格倒挂出现在别的区域问题不大, 然而在河西就容易化作“燃点”, 河西既是南京市近些年来着重打造的新城区, 还是未来高端服务业聚集的区域, 此地楼盘向来热销, 在限价、限售政策的条件下, 该区域近半年未曾出现新房供应, 积攒了诸多的市场需求, 故而一开盘便吸引万人抢购。
在记者进行调查期间, 记者发现, 只要是房子价格出现倒挂的楼盘, 几乎全都获得了前所未有的热烈抢购。
一名房地产开发商, 指着江宁区, 告诉记者, 上周五（11月24日）下午, 他亲眼看见朋友前往江宁区禄口朗诗青春街区报名登记, 当时已然到了4000多号。
处于房价限购区域的江北新区, 它与河西隔着长江相互对望, 因为总价低, 所以疯抢状况比起河西来有过之而无不及。
11月20日, 经过一年多时间间隔, 江北新区招商兰溪谷再度获取销售许可, 此次有516套毛坯房源, 其户型涵盖89平方米与120平方米两种，房屋均价大约为1.4万元每平方米。澎湃新闻记者至当地一家房产中介网站上查看, 发现招商兰溪谷76平方米的二手房挂牌单价处于2万元左右。11月21日上午, 已有超过3000组人员前往现场排队登记。信用卡逾期一次及以上者, 不能贷款, 该楼盘设置的贷款条件极为严苛, 名下有过信用贷、消费贷记录的, 也不能贷款, 一套房利率上浮百分之十五, 二套房利率上浮百分之二十。
被封为“江北新区神盘”的有招商兰溪谷, 位于江边中心位置的华润国际社区也一同被封为此称号, 其确定年内加推。该楼盘的上一次入市时间是2016年6月2日, 距离现在已经有16个月的时间。业内预计若加推的仍是毛坯房, 价格会与去年的价格保持持平状态, 大约是2.1万元/平方米。该楼盘在11月中旬新成交了一套89平方米的三房户型, 总价为310万元, 单价高达3.48万元。
11月29日, 招商兰溪谷把摇号公示给进行了公布, 最终有效的报名人数是8668组, 中签的概率为5.9%, 没有什么意外情况发生, 到了12月2日开盘选房的时候, 招商兰溪谷加推出来的房源全部都被认购完毕。
专门针对南京楼市呈现出的怪象, 在11月26日这一天, 新华社刊发出时评予以说道, 出现了这样的现象, 并非是房地产市场调控过于严苛了, 恰恰正是由于调控并不够具备全面性, 同时改革也不够进行深化。当下的情况呢, 房地产市场调控已然步入到了“深水区”, 调控所面对的困难程度加大了。市场层面越是处于焦虑状态, 就越发应该去稳定相关预期, 而当市场越是表现得疯狂之时, 就越要去深化改革举措, 立足于改革前行道路过程之中, 绝不能够丧失掉应有的方寸, 更不能丢下那份耐心。
有着限价这般调控目的出现, 并不是单单针对新房开盘价进行限制的单边行动, 也并非是要对住房价格予以遮掩, 更不是为了让统计数字呈现出好看的样子。调控房地产市场这件事, 须得让短期调控政策能够为长期改革打造出一个窗口期, 要让调控举措跟改革措施一起发挥效力, 治理表面问题的同时更要治理根本问题。
首先, 短期楼市调控需让位于长效机制, 朝着“房子是用来住的”这个方向推进, 建立长效机制, 逐步加大对公共租赁住房的土地供给力度, 着重去满足外来务工人员、新就业大学生等城市“夹心层”以及困难群众的住房需求, 进一步使贫富差距缩小, 促进房地产市场的供需趋向平衡。
其次, 将资本市场做大做好, 加大优质投资品的供应, 拓宽投资之路之道, 引领资金自房地产市场朝着其他市场转变。削减房地产业投资所获收益, 从金融层面切断投机炒房的隐蔽路径, 引领投资步入实体经济, 转移至亟待支持的产业发展进程之中去。
除此以外, 根据房地产独特的功能定位, 严格坚守不出现系统性风险的底线状况, 梳理清楚主要的矛盾之处, 配备相称的政策举措, 达成短期与长期机制的协调性统一, 持续深入推进改革。采取这般多方面同时发力的方式, 稳定住预期, 兼顾短期时间段以及长远阶段的利益, 细致且扎实地去做, 如此才能够促使房地产市场平稳且身心健康地发展。
