经过差不多四年时间的深度调整以及蓄势沉淀, 中国房地产市场在2026 年马年迎来具有历史性意义的拐点, “政策底、市场底、估值底”这种三底共振的格局正式塑造而成, 单边下行的周期全面结束, 新一轮的上涨行情正式开启帷幕。这一轮上涨, 不是那种属于短期反弹的市场躁动表现, 也不是投机资本所搞的炒作狂欢情形, 而是政策引导、供需优化、预期修复、行业出清等多重力量一起发挥作用后产生的必然结果, 它标志着中国房地产行业完全告别了“高杠杆、高周转”的粗放增长模式, 进入到了“稳健复苏、品质优先、结构分化”的高质量发展新阶段。在这2026年马年, 它作为“十五五”的起始之年, 这一年可不简单, 它不只是楼市周期进行切换之际的关键要点, 更是会去奠定往后5到10年房地产市场的发展态势格局, 不管是那些有着刚性需求的购房者, 还是属于改善型置业的人群, 又或者是从事该行业的从业者以及投资者, 通通都需要去認清其中的趋势, 进而把握好所面临的机遇。
政策底在不断持续夯实着，这是2026马年楼市上涨周期启动的核心支撑所在。楼市的走向一直都跟政策导向有着深度绑定关系, 自2025年开始以来, 政策调控逐渐从“应急救市”转变为“系统托底”, 进而形成了“供需双向发力、精准靶向施策”这样的政策矩阵, 以此为市场复苏筑牢根基。2026年, 政府工作报告明确把房地产工作定调为“着力稳定房地产市场”, 和2025年的“止跌回稳”相比, 政策力度进一步加大, 导向更加清晰, 时隔十年再次提及“去库存”, 还提出探索多渠道盘活存量商品房、鼓励收购存量商品房用来作保障性住房等创新举措, 从供给端改善市场格局、减轻库存压力, 开启了万亿级存量资产的想象空间。
于执行层面而言, 政策红利不断释放, 从各个方面降低购房门槛, 进而减轻置业成本。需求端, 全国超过百个城市全面取消限购、限贷以及限售政策, 一线城市放宽非户籍购房社保年限, 以上海“沪七条”新政作为代表, 外环内社保年限自 3 年大幅度缩短至 1 年, 使得更多“新市民”获取入场机会；首套房首付比例最低降低至 20%, 二套房最低降低至 30%, 5 年期以上 LPR 维持处于低位, 多地首套房贷利率进入 2.95%至 3.5%区间, 部分城市甚至借助贴息降至“2 字头”, 叠加公积金贷款额度上调、换房个税退税延续、购房补贴落地, 极大地减轻了购房者的资金压力以及交易成本, 有效地激活了刚需与改善需求。
供给端, 存在着“保交楼”白名单制度处于常态化运行的情况, 该制度覆盖了央国企以及优质民营房企, 有1万亿民企再贷款得以落地, 这从根源方面杜绝了烂尾风险, 进而修复了购房者的信心；与此同时, 严格控制新增经营性房地产用地的供应, 推行了“增存挂钩”机制, 在2022年或者2026年1月到2月期间全国300城住宅用地成交面积同比下降了大约三成, 供地“提质缩量”的特征是非常明显的, 这就倒逼城市去盘活低效的存量用地, 推动供给结构实现优化, 避免因盲目扩张而带来库存积压。除此之外, 政策清晰地表明了对“好房子”建造工作的支持态度, 开展了房屋品质提高工程以及物业服务质量提升活动, 促使行业从“规模扩充”朝着“品质提质”实行转变, 精确且恰当契合居民对于高品质居住的需求。
市场数据不断往好的方向延续, 证实了楼市拐点具备的真实性, 给上涨周期给予了坚实支撑。楼市复苏一直依照“量在价先”的规律, 自2026年开始以来, 五花八门的市场数据持续放射出积极信号, 意味着市场底全面得到确认。成交量率先出现爆发式增长, 1至2月全国重点13个城市二手房成交量同比增长33%, 创造出2025年6月以来的最高纪录。作为楼市风向标, 北京、上海的表现格外突出:
北京, 连续三个月, 网签量稳定在了1.4万套以上, 1至2月, 二手住宅网签总量超过了2.3万套, 比近十年同期平均水平还高出两千余套；上海公布“沪七条”新政之后, 首个周日, 日均成交套数达到了685套, 周末单日成交峰值突破了1000套, 3月前8天, 累计成交已突破6722套, 日均成交量超840套, 业内预测3月全月成交量有望冲击2.5万至3万套, 创下2021年以来的峰值。同比增幅普遍超30%的城市有深圳、成都、杭州等强二线城市, 合肥更是出现了阶段性新高, 即单日二手房成交383套, 传统的“金三银四”购房旺季提前启动。
价格端方面的变化是更为直观的, 止跌企稳这样的趋势已然是不可逆转了。历经四年深度调整后, 就全国70城而言, 新房价格较峰值回撤了10.1%, 二手房价格较峰值回撤了17.4%, 泡沫被充分挤压, 房价回归到了合理区间。在2026年1月的时候, 全国百城新建住宅的均价, 环比出现了上涨, 上涨幅度为0.18%, 这使得长期以来的下行趋势得以结束, 呈现出趋势性转正的状况；到了2月份, 70个大中城市商品住宅销售价格环比的降幅, 持续在收窄, 新建商品住宅销售价格环比时, 上涨亦或是持平的城市个数, 相较于上月增加了9个, 其中南京、长春、宜昌的新房房价处于领涨状态, 北京和上海的新房均上涨了0.2%。
二手房市场的表现, 更具备风向标方面的意义, 在2月份的时候, 一线城市之中的二手住宅销售价格, 环比看降幅有所收窄, 幅度为0.4个百分点, 当中北京以及上海, 分别出现了上涨的情况, 涨幅为0.3%和0.2%, 优质的次新房挂牌价格, 呈现出温和上调的态势, 议价空间, 从过去的10%—15%, 收窄到了5%以内, 业主的惜售情绪, 明显出现了上升, 市场从“买方主导”的状态, 朝着“供需平衡”转变。于此同时, 库存压力持续得以缓解, 全国商品房去库存的周期, 相较于2025年底而言, 缩短了2.1个月是也。核心城市库存去化周期降到了14到18个月这一合理区间之内, 供给过剩的这样一种局面, 正逐步地扭转过来, 从而为价格上涨扫除了障碍。全球顶级投行高盛, 近期两次去调整对中国楼市的预测嚄, 最初从2025年底怀着坚定看空的态度, 转变成为2026年的结构性看多, 这进一步去印证嘞市场拐点的真实性。
于行业而言, 出清已然完成了, 估值底随之显现, 这样便给上涨周期输入了内在动力。在2025年一直到2026年初这段颇为惨烈的时间里, 恒大这一昔日大佬, 极有可能深深沉沦在了诉讼的纷繁难处当中, 碧桂园呢同样如此, 或者艰难地去推进重组事宜。超过21家出现风险的房企完成了债务重组, 削债的比例达到了50%至70%。融创以及金科等企业的重整计划被批准, 其所彰显的意义在于, 行业风险实现了从“无序爆发”朝着“有序化解”的转变。此时, 行业的格局已然清晰呈现出来, 具有国资背景以及财务状况稳健的民营企业成为了市场当中的主要角色, 那种高杠杆的模式已经完全退出了历史的舞台, 行业当中的集中度在持续不断地进行提升, 那些优质的房地产企业的抗风险能力以及核心竞争力得到的显著增强。
从资本市场的表现情况来讲, 房地产这样一个（A股）指数, 自二零二六年年初开始以来, 呈现出一番震荡回升的态势样子, 市净率以及市销率状况, 均处于历史低位水平, 具备较强一些的修复空间范围。更为关键主要根本而言, 当下现前的房价调整幅度, 已经达到合理区间范围, 三十个城市二手房租金回报率中位数, 已经达到百分之二点零六, 超过百分之五十五以上的小区租金回报率, 突破百分之二, 部分板块区域甚至超过百分之三, 显著明显超乎高于银行定存利率, 房产作为优质保值资产的属性特点, 重新再次被认可承认, 吸引引起居民资产配置需求要求回归返回, 为市场上涨提供供给了持续不断动力力量。
要明确的是, 那新一轮上涨周期, 是在2026马年开启的, 它属于稳健复苏、带着结构性分化特点的上涨, 并非往昔那种全面普涨, 而这也正是新时代楼市发展所具备的核心特征。待楼市步入高质量推进阶段后, “核心引领前行、普通维持稳定、品质占据首位”的态势会成为主要趋势: 于一线以及强二线的关键城邑、人口流入之地域、配套完备之板块而言, 依靠人口汇聚、产业支撑、资源稀少之长处, 会首先达成量价再度攀升, 拥有更强的坚韧度与增值潜力；三四线城市是以去除库存、稳定价格为关键要素, 更多的是成交量的恢复, 难有大幅的上扬, 部分人口流出、产业单一的城市依旧会面临一定的调整压力；在产品方面, 地段突出、配套齐全、品质过硬、物业服务优良的房屋, 会更具抗跌能力与流通性能, 而远郊、配套薄弱、品质欠佳的房源依旧会面临销售压力。
对于不同群体而言，2026马年的楼市拐点既是机遇也是考验。针对刚需群体而言, 能够借助低利率、低首付以及宽松限购所带来的政策实惠, 优先从核心城市主城区、地铁盘、学区配套盘中进行挑选, 兼顾自住与保值功能, 在这个阶段上车成本是最低的、风险也是最小的；改善型置业者则可以抓住“卖旧买新”时个税退税、二套房首付降低的政策契机, 去置换核心板块的优质改善房, 达成居住品质与资产价值的双重提高；投资者需要摒弃那种短期投机想法, 专注于一线与强二线核心板块的优质房源, 通过长期持有来享受温和上涨以及租金收益, 回归房产的居住本质与保值特性。
对2026年马年以及未来若干年予以展望, 楼市上涨的周期会展现为“稳中有升、循序渐进”这样的情形, 不会出现以往那种暴涨的行情事态, 而是依靠政策给予支撑助力且供需状况不断优化再加上品质方面得以提升, 以此达成稳健的复苏局面。伴随政策红利持续不断地被释放并供给和需求的结构持续不断优化同时行业转型稳妥有序推广推进拓展推开拓展了铺开推开, 楼市将会渐次逐步地进入到稳健运行、优化供给资源、重视保障关切再促进提升楼市品质素质质地质量的全新发展阶段时期阶段阶段时期。2026年是马年, 楼市上涨的周期已经开启, 只有清楚认识周期规律, 把控政策朝着的方向, 依据自身需求来做, 才能够在新的周期里达成安居以及资产保值这两个目标, 一起见证中国房地产行业高质量发展的全新篇章。
