在南京这个地方, 以往那些界限分得很清、差距非常明显的房价情况, 现在是不是已经到了不复存在的地步了呢。
最近有位网友发了一个帖子, 帖子的标题写的是感谢南京房价让我用三百万元住进富人区这件事, 这个帖子在网上引发了非常广泛的讨论同时也引起了大家的强烈共鸣。
要是你去看那个帖子底下汇总出来的, 最近南京卖出去那些二手房子的一些单子, 你会发现, 如果花的总钱数是300万元这个数目的话, 那不仅能买到雨核还有城东这几个地方, 也是能够特别从容, 就是很自在的那种状态里面去选择南部新城、或者鼓楼滨江, 再或者是河西这些地方的。
在那个时候, 房地产市场的行情是没有差别地处于一种非常火爆的状态, 这些所在的区域板块多数都位于南京地区房屋价格的最高层级当中, 二手房子的交易金额动不动就要好几百万才能成交, 到现在却被设定为300万元这个标准进行区分?
01
按照以往的习惯, 我们要先使用一些客观存在的数据来进行说明。
锐评君这个人是去看了今年的, 南京的二手房子成交的数据的, 发现有300万块钱上下的这种, 确实能够在这种富人区里面, 做到那种自由自在没有阻碍的事情。
河西中
说到在南京这个地方啊, 那个叫仁恒江湾城的地方, 它一直是大家伙儿避不开的一个标志性的、用来衡量豪宅档次的那个存在。
项目占据了河西中部那个非常核心并且重要的地段位置, 仁恒江湾城和南京眼、青奥双子塔这些建筑物就在旁边挨着, 它就这样直接坐落在代表了现代化城市形象封面一样的环境里面。
这是南京比较早的, 能直接看到江景, 房子质量非常高, 邻里圈子也相对简单纯粹的豪宅其中一个项目。它按照四个阶段来开发。“仁恒打造”的名气, 让它成了二手房市场里判断价格的重要标准。
以一期89㎡两房作为例子来说的话, 在卖得最好的那个阶段的时候, 这个户型的价钱是直接卖到了将近600万的这样一个非常高的价位去的那个程度的话, 那单价实际上也就是接近6万7块钱这一个水平线上的情况。
现在的这个时候, 这种户型的房子它的总的成交价已经降到了三百万元出头, 因此有不少买房子的人在这样做捡便宜的事情。
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当然, 目前的预算情况是在300万元左右, 这个价位的资金在市场上购买能力非常强, 几乎可以做到对河西中心区域那些历史悠久的老旧小区进行全面的覆盖和选择, 比如说:
金地名京、金隅紫京府这两个地方, 都有面积在80多平方米左右的小户型可供选购。
奥体新城的海棠园、银城西堤国际小区以及星雨华府, 其中超过90平方米的户型。
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你甚至还能够买到像是和府奥园、融侨中央花园, 还有万科光明城市那里面的，面积在一百平方米刚刚出头的那种户型。
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河西南
经过这么多年的积累和沉淀, 河西南这一带已经交付的居住小区超过了30个, 而且其中有将近30个项目, 都已经到了二手房市场上接受检验了。
在这一系列的情况当中, 那些过去看来难以企及的星巴克, 其成交的价格已经下降到了处于相对较低的位置, 大概花费300万元左右就能买到, 这样的预算范围显得相当宽裕, 以下我们来罗列一些实际的例子:
正荣润峯这个小区里面, 建筑面积为98平方米的三室一厅房子, 在2021年的期间, 曾经被卖到过接近每平方7点1万元的高昂单价水平, 其房屋的总售价也逼近700万元人民币。
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如今, 对于同一种户型的房屋而言, 现在只需用三百万一千万以下的金额就能把它买下来。
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在鲁能公馆这里, 大家要知道的是, 在2021年那会儿, 一套面积达到86平方米的小户型房子, 其总价居然能够高达605万元这么个数字。
现在, 面积接近120平方米的首次改善型住宅户型, 已经以315万元的价格完成了交易。
五矿崇文金城、金地中心风华、海峡城、鱼嘴金茂悦、海珀星晖, 甚至连青奥村的155平方米改善型大户型住房, 竟然也能够用300万元的价格拿下。
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南部新城
位于主干城区里属于顶尖位置的那个南部新城板块, 也存在着总价在300万元人民币左右的、对购房者比较友好的置业选择。
早期的时候, 拓荒盘里面包含有复地宴南都以及保利堂悦这些小区, 它们推出的是一百二十多平方米的初次改善型户型房子, 消费者只需要花费三百多万就可以买到这样的住宅, 要知道, 这两个小区在过去的高峰阶段, 曾经出现过成交价超过每平方米五万元这样的情况。
那个交付到现在还没有多长的金陵中心, 在今年这个年份里头, 有好几次都出现了这样的情况, 那就是面积只有89平方米那种小户型的房子, 用超过300万元以下的钱就可以交易成交了。
新玄武
在2021年, 新玄武这个地方的新房卖得十分密集, 那个平均的价钱超过了4.5万, 那个首付款动不动就是六成、八成, 但是这里同样是能够掏出300万的资金去买一套房上车的, 大家是有玄武映、中海玄武公馆、紫金悦峯这些算是次新的住宅小区可以去进行选择。
我们不妨拿中海玄武公馆来当作一个具体的例子, 因为住在这个小区里的人, 确实已经享受到了房价上涨所带来的好处。
因为拥有南师附小铁北分校还有科利华铁北分校这些学校的双重学区优势, 所以中海玄武公馆里的那些不算太新的房子, 它们的价格之前曾经一度上涨到了每平方米6万元。
现在, 同样是大概96平方米大小的三房户型, 295万元的价格已经是可以买到的状态了。
软件谷
位于雨花软件谷的大名城紫金9号项目, 现在是以毛坯房的形式进行交付。在项目的前期阶段, 新房的平均价格大概在每平方米4万元。一套建筑面积为89平方米的三房户型, 大概花费300万元左右就可以完成交易。
大家要知道, 三年前的时候, 小区里二手房的价格最高的那个点也超过了每平方米5.7万这一数字。
鼓楼滨江
由于有地理位置好, 还有教育资源还不错这些因素的加成, 所以鼓楼滨江这个地方, 一直都是在南京那里, 属于比较受人们喜欢, 用于提升居住条件的一类区域。在当前这个时间点里面, 如果准备了大约三百万元左右的钱数, 那么是可以买到像名称叫做世茂外滩新城, 或者名称叫做深业揽江府这样的房子的。
这个讨论的起始点, 就是以世茂外滩新城作为开端。
二零二零年的夏天, 力人学校那边发布了一个招生的公告, 这样一来, 世茂外滩新城这个地方就被大家看作是升级了, 变成了那种特别抢手的学区房。这所学校是九年制的, 它的师资条件非常棒。而且, 它的小学部和初中部, 都采取了和力小本部、树人本部一样的管理方式, 就是一体化管理。
名校资源所具备的那种强大的作用力, 在很短的时间之内, 就很快地传递到了房屋价格的身上。在世茂外滩新城这个地方的成交价格方面, 是慢慢地从每平方米五万元这样的数值, 开始往上跳动, 跳到了每平方米五点三万元、接着又是每平方米五点五万元、再往后还有每平方米五点七万元这样的水平。
等到2021年的夏天到来的时候, 出现了一套房子, 它的单价几乎接近了每平方米六点一万元, 最后就以这样的价格完成了交易, 同时也创造出了一个新的最高纪录。
如今, 世茂外滩新城的房价体系已经完全失去了往日的规律, 那些面积高达172平方米的四房住宅, 价格已经降到了318万元就能轻松入手的水平, 而面积仅仅比100平方米多出一点点的小户型房屋, 其售价也已经降低到了200万元左右这样一个相对让人容易接受的门槛价位。
02
根据真实成交数据的展示, 南京核心板块房价梯度呈现正趋于扁平化的实际情况, 这一点是无可置疑的。
问题出现了, 富人区那里面的二手房, 价格以前动不动就达到大几百万人民币，可是现在大家都降到了300万人民币左右这一个价位, 这是为什么呢? 从三个维度方面来说明其中的情况, 客观讲一下。
第一方面, 是宏观层面的二手房市场, 正在进行那种洗牌与出清。
自二零二四年经历深度调整以来, 市场状况发生了变化。到了二零二五年, 策略转向了通过降低价格来提升成交量。进入今年之后, 市场出现了程度较轻的修复迹象。回顾过去几年的情况, 南京二手房市场的发展轨迹变得十分明确, 其核心逻辑有一条清晰的主线贯穿其中。
这条主线主要体现为以下两点内容: 一方面, 采用高杠杆方式进行投资的客户群体正在逐步退出市场；另一方面, 对于资产配置的总体需求有所缩减。目前, 市场的清理和淘汰过程仍在持续进行当中。
跟新房比起来, 二手房价的一个最大的特别之处, 就在于它的市场化程度是非常高的, 这能够非常真实地反映出, 买方和卖方之间进行博弈所得到的最终结果。
因为不存在所谓的备案价作为托底的支撑力量, 也不存在开发商在背后进行控盘的操作手段, 这就意味着, 它能够比其他的任何参考指标都要更早地、并且还要更加诚实地展示出, 目前的市场底部存在着什么样的真实水温状况。
当房价回归理性并且发生回落成为了一种主要的趋势之后, 即使是那些富人居住的区域, 也是没办法做到置身事外的；在这样一种情况下面, 如果有一批非常急需把房子变成现金的业主, 他们选择了用降低价格来换取房屋成交数量的方式, 那么, 一些以比较低的价格成交的房源, 就很可能会成为整个小区乃至更大地段的价格标杆, 由此而引发一系列连锁反应。
第二, 新房市场这个方面, 正对着二手房市场形成了降维式挤压这种状况。
这两年里面, 南京新房市场卷到了让人能够直接看懂的新高度, 园林景观设计还有会所、美学风格立面搭配顶级配置等等, 再加上得房率特别高同时又是比较低密的第四代住宅形态成为了主要潮流现象, 又叠加了购房时候可以享受补贴以及开发商给的优惠情况等多种因素在一起, 强势分流了二手房购买力相关方面。
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绿城云庐
尽管像仁恒江湾城, 还有金陵中心以及玄武映园这类次新小区, 其品质和物业服务水平到现在还是相当能够打的, 但是拿它们跟市场上出现的那些全新第四代住宅来比较的话, 产品所代表的那个时代差距已经是实实在在存在的了。
这就使得出现了一个十分严酷的当前状况, 针对二手房卖家的情况而言, 他们唯有采用更为低廉的定价方式, 才可以换来相应的资产流动能力。
第三点就是, 买房子的那个逻辑, 它已经被彻底地重新构建了一番了, 传统上面用来确定价格的那个体系, 现在是完完全全地不起作用了。
在过去, 核心地段、学区这些顶级的资源, 是完全可以支撑起南京富人区房价中出现的那份溢价的。可是, 在今天这个买方市场的情况之下, 差异化的情况就已经被拉大了。那些总价格比较低的、是满足刚刚需要求的房子, 还有那种价值达到千万级别豪宅, 就变得格外地被买房子的人们所欢迎。
被夹在中间的那一部分人, 因为房子所在的位置比较好, 但是产品的设计已经过时了, 而且房子的年纪也有一些年头了, 这些本来被叫做“富人区入门款”的地方, 就成了一个非常尴尬的存在。任何如果不把居住的体验作为核心标准来支持的过高价格, 现在都在被一种有系统的清理过程给消除掉。
根据锐评君的意见来讲, 持有300万资金然后住进富人区这一行为, 其实对于讲究实际购买的客户群体来说, 恰恰就是一个非常关键的入手时期。
一方面, 这些板块有着确定的配套内容, 比如说地铁, 比如说商场, 还有医院和学校, 大家不需要去等待所谓的规划最终落地, 居住起来幸福感就更强了；另一方面, 当水分被挤掉之后, 当下的成交价, 是更多基于居住属性的重新定价。
当然, 如果你是打算去选择那些价值在300万左右的二手房的话, 这其实就意味着你本人是完全能够接受存在于此处的瑕疵问题的, 并且在心里也做好了这样一个心理准备, 知道它在未来的时候可能并不会拥有十分高的流通性的, 那么你会怎么来进行自己的一个最终的选择?
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