南京房价降了。
就在刚才, 国家统计局发布了名称叫做《2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》这样的报告, 报告里讲了南京这一线城市的情况, 其中的新房价格跟上一个月份相比出现了微幅下降, 变化幅度是0.1%, 而二手房的价格跟上一个月份相比也是下降的, 下降的幅度达到了0.2%。
新房的价格下降的幅度不是特别大, 而二手房的价格降幅正在逐渐变窄, 所以八月份的楼市整体来说是比较“平稳”的。
如今的时光已经到了9月这个月份。有一些相关的数字资料能够说明情况, 这些数据显示的内容是, 一直到9月第14天为止, 南京这个地方在9月这一整段时间里面已经卖掉了3091套二手房。
差不多平均每天成交的数量大约是206套这样的数据状态。而且从实际成交的情况来看, 相比之前的时间段出现了很大的增长, 增长的幅度达到了36%这样的一个比例水平。
那个被称为楼市“金九”的阶段, 确实是值得期待的事情。
01
我们先来把8月份新房的相关数据拿出来看一看。
根据国家统计局发布的数据来看, 南京的新房价格在8月份出现了环比下降的情况, 具体数值是下降了百分之零点一。大家可以看到在8月份这个传统的销售淡季里市场能够拿到这样一份成绩单, 这一点就足以说明南京新房市场的长期走势还是保持在稳定的状态当中以稳为主要特征。
从销售价格分类指数这个角度来看, 市场的分化情况是比较明显的。
90平方米及以下的这种刚需小户型, 环比是微涨了零点一个百分点。
90-144平方米的具有代表性的刚需和刚改户型的建筑面积, 与上一个统计周期相比, 其数值变化幅度为零状态。
对于住房面积在144平方米及以上的大户型而言, 它们属于改善型需求, 从环比数据来看, 房价出现了0.4%的下跌情况。
跟改善型的大户型比起来, 面积在90平方米及以下的刚需住房, 它们的抗跌能力是比较强的。在近几个月的时间里面, 房价下降的幅度一直在不断地收窄。这个现象可以清楚地说明问题, 也就是不管市场行情是淡季还是旺季, 那些有刚性居住需求的人群进入市场的意愿, 始终是相对比较强烈的。
接下来再看一看成交的具体情况。
在全国重点的50个城市的统计范畴之内, 新建商品住宅的成交面积数字, 跟上一个月份相比, 出现了16.9%的下跌情况, 而且这个跌幅, 跟前一个月的时候相比而言, 稍微往回收了一点。
南京在8月这个时间段里, 新房的成交面积是达到了21万平方米, 这个数字环比之前减少了30.2%, 同比之前的数据则是降低了7.2%。
咱们再看看全国范围内重点监控的50个城市的情况, 这些城市的环比数据也在下降, 降幅为16.9%。通过这样对比来看, 南京的新房市场在当下的交易过程中所面临的压力是明显加重的。
如果我们从供应端这一方面进行深入的剖析和挖掘, 那么可以清楚地看到, 在8月份的这个时间段里, 南京的新房市场展现出了一种非常明显的特征, 那就是供给端和需求两端在同一时间出现了收缩的现象。
[PROTECTED_5d1848b088c159d0c374086e0e7103e2]
从克而瑞发布的数据来看, 八月新房供应的情况继续呈现了整体收缩、局部放量的这种局面。其中的一线城市环比方面稍微降低了一丁点儿, 降幅为1.1%。二线城市的下降幅度要比这个更大些。具体来看, 二线城市环比下降了12.6%。与此同时, 二线城市同比下降了34.7%。
具体到南京这个城市来讲, 它现在的8月份新房供应数据大约在10万平方米的左右。这个数据跟上一个周期比的话, 那是下降了29.3%, 下降的这个速度, 是远远超过了二线城市的平均水平的样子。这也就是说, 供应端收缩得那是非常明显的。
一方面, 房企在进行主动去库存这个动作, 减少新增供应来缓解库存压力, 另一方面, 面对当下的淡季行情, 开发商在谨慎推盘, 节奏放慢。
[PROTECTED_2257c96c431bcecb60170e4a972b8e0e]
需要特别指出的是, 在南京出台了“828”新政策之后, 当地市场迎来了一波办理结婚登记手续的高潮现象。在这一批人中, 有不少是没有销售记录的纯新建住宅项目首次进入市场销售的情况发生。
此外, 再加上金秋九月份这个时节房地产市场的整体热度不断升温。于是, 导致了一大批低密度、面向改善型居住需求的房源集中涌入到市场当中去。
举个例子来说一下, 老浦口这个地方有一个叫璞映的项目, 这个项目推出了2号楼、3号楼还有4号楼这一堆楼, 总共有80套房子可以卖, 这些房子的销售许可证上面登记的价格是在每平方米2.38万到2.53万这个区间里的。
这个项目是由新居置地和万科联合代建打造的, 准备建设5到10层的低密度洋房, 户型建筑面积大约是89到132平方米, 覆盖了三房和四房这两种格局, 做到了有独立的800库, 主卧实现了小家化设计, 还有北家政阳台等等, 能够充分满足不同人群的置业需求。
另外, 还有一个项目叫做十里安澜。这个项目的首开地块已经领取了1号楼的销售许可证。该楼栋提供的户型建筑面积大约为172平方米以及190平方米。其销售许可能够确认的价格定为了每平方米3.23万。
位于十里安澜的那个项目, 它的容积率只有1.4这么一点。这个项目打算弄出3栋都是7层高的纯正洋房。它是江浦这个地方出现的第一个低密度的第四代洋房产品呢。因此, 它吸引了不少那些想要改善住房条件的买家去关注。
02
我们再回过头去看看二手的住房市场, 这个地方。
到了8月份, 南京的二手房价格在环比层面是下降了0.2%, 跟上个月那个数据相比较起来的话, 这个降幅的幅度其实是在慢慢变小的, 不过, 南京的二手房市场现在还是处在一个调整的阶段里面, 咱们看今年的情况, 只有3月和4月两个月份它是止跌了, 而且还有一点点微微的上涨, 除了这两个月之外, 剩下的其他所有月份它都处于一个继续下跌的那个趋势里面, 没有停过。
在2026年8月这个时间节点, 全国范围内重点关注的那二十个城市里, 二手房交易的成交面积数据（单位是万平方米）具体呈现出来的样子。
[PROTECTED_bc0a894fbdbb1356a1db2c62b032ac28]
根据克而瑞所公布的数据来看, 在8月份这个时间段内, 南京地区的二手房成交量达到了大约60万平方米的规模, 与此同时, 相较于上一个月份的情况而言，该数值还呈现出了15.7%这一比例的下滑状态。
南京楼市在淡季里的成交量达到了60万平方米, 这个数字是新房成交量21万平方米的将近三倍, 这就说明, 当下的南京楼盘成交主力, 已经明显地向二手房那边偏移了。
另外从数据上也能够看出来, 在从前8个月这个时间段内的累计成交面积方面已经达到了602万㎡这一数值, 并且实现了累计同比增长6.5%这样的情况。
这也就很清楚地表现出, 尽管当前的价格一直处于一个持续回调的过程当中, 但是那些对于价格比较敏感的买房人群体, 他们潜在的需求所释放出来的弹性表现得更加充足、更为明显。与此同时, 我们也发现存量房市场所具备的承接能力还是比较强的这种状态。
根据贝壳所提供的数据情况来看, 在南京这个城市里面，八月份的时候新增加的去挂牌的房子数量是达到了16822套的, 这个数字去和上个月时候的那个数据相比的话, 可以说是几乎没有产生什么变化的, 如果说我们去对比今年三月那个时期的最高点的时候的话, 我们可以发现就是在最近这几个月的时间里面呢, 在供应这块儿的情况是始终都保持着一种很稳定的状态的。
从总体情况来看, 在二手房市场这一领域当中, “以价换量”的这种策略依然在延续着。然而可以很明显地看出来, 在淡季阶段采用“降价”这种手段, 对于激发买房人购买欲望的效果并不是十分显著。
这背后的原因在于, 当市面上挂牌出售的房源数量充足到极点, 同时购房者能够选择的范围足够广泛的时候, 购房群体对于价格的预期就会呈现出持续下降的趋势。在这样的局面之下, 仅仅依靠降低价格这一单一方式, 已经完全不足以达到迅速促成交易的目的了。
03
在8月份那个被叫做作“淡季”的阶段已经过去之后, 南京的房子买卖这一块事情, 现在已经非常正式地进入了所谓的“金九”这个时间段里, 对于南京那里的房地产市场的各种表现情况, 大家都是比较值得去充满期待的。
先别慌, 南京那边的二手房市场, 那个活跃的程度, 那就是明显地提升了。
[PROTECTED_c103b8cd5c85aae40cbfe208d4dd6697]
根据冰山提供的情况来看, 直到9月14日这一天为止, 南京这座城市在整个9月份里面, 总共卖掉了3091套二手住房, 平均下来的数据大概是每天成交206套。
每天的成交量大概在两0六套左右, 这种情况虽然不能算是价格出现了大幅度的明显上涨, 不过它还是能够对最近这段时间里的房地产市场状况提供一定程度的支撑和积极影响。
[PROTECTED_6605f2d7447f13030db41cd3f0cee25d]
在那些重点城市里面, 南京的月度环比上涨的幅度排在了前三名的位置, 这个名次是排在无锡城和宁波城的后面的, 根据拿出来的数据讲清楚, 无锡城的环比数字是上涨了38个百分点, 宁波城的环比数字是上涨了37个百分点, 南京城的环比数字是上涨了36个百分点, 这三个城市同属于那个叫做第一梯队的群体。
在新房市场这一块儿, 从能够供应出来的这方头来讲, 已经算是冲在前面把力气使出来了。
在“828”新政出台之后, 南京这块地方已经有15座楼盘拿到了销售许可证, 这些楼盘覆盖了大校场、鼓楼、江北、江宁、仙林湖等好几个核心板块, 它们卖的是洋房四代宅, 还有低密度的小高层, 有一大批改善型的房源一起上市了, “金九”这个时期会承接大部分对改善型住房的需求。
金九结束之后就会迎来银十, 开发商会趁着这个机会把推盘的步骤维持在一个固定的节奏上面, 等到这个时候以后, 像成交量、成交价格指数等等这些数据都有可能会出现向上提升的情况。
在购房这个方面, 对于买房人来说：
跟8月份的情况进行比较, 在接下来的一段时间里, 新房市场的供应力度会变得更大一些, 购房者的选择空间也会更多。也许还会有一部分楼盘推出包括购房优惠和补贴在内的各种活动。那些已经做好了置业计划准备的人, 可以多多关注这些动态信息。
二手住房这块情况, 虽然现在房地产市场一直在传出价格已经稳定下来的消息, 但是实际上房子的定价权力还是主要在卖房的人手里攥着, 并且还要受到整体市场行情的影响, 所以在不长的时间里, 买卖的交易大多还是会延续那种降低一点售价以便多成交几套这种主要的现象出现。
挂牌的数量变多了, 市场竞争的压力也相对比较大, “金九银十”这个时间段里的市场活跃度有了增加的情况, 在这么多因素的共同影响之下, 卖房的人能够做出让步、进行价格协商的空间变得更高了, 买房的人买到那些性价比比较高房源的可能性也就相应地变大了, 你觉得在“金九银十”的时候, 南京的楼市行情到底会不会出现大热的情况, 欢迎在评论区留言来讨论这个话题。
