2026年上半年, 南京房地产市场, 在政策持续托底的作用下, 呈现出一定特征, 在市场自身修复的作用下, 呈现出一定特征, 最终呈现出“量稳价弱、板块分化、改善提质”的总体特征。
新房成交这个方面, 在上半年的时候, 全市商品住宅成交套数为12524套, 成交的面积是159.79万平方米, 成交金额达到416.25亿元, 成交均价是26051元/平方米。和2025年同一时期相比较, 成交套数出现了微降, 下降幅度为1.63%, 成交面积也出现微降, 下降幅度是0.95%, 成交均价同比下降了5.82%, 呈现出典型的“以价换量”格局。结合月度的走势看待, 3月时, “小阳春”的行情按照预期得以实现, 4月到6月期间, 成交始终处于高位持续运行, 5月成交套数同去年相比, 增长幅度为31.14%, 而6月同比增长幅度是30.88%, 二季度的时候, 市场的活跃度明显回升并有所增强。
供应这方面, 在上半年的时候, 有着新增供应8893套, 共计118.06万平方米, 同比微微下降了0.81%, 供应的节奏整体呈现出平稳的态势。供求比为0.74, 处于供不应求的区间之内, 这对库存去化来说颇为有利。
结构方面, 面积在110至130平方米这个区间段的成交占比为34.05%, 三房户型的成交占比是57.03%, 总价处于200至300万元这个总价段的成交占比为20.37%, 刚改产品成为市场的绝对主力, 改善型产品也就是面积超过130平方米的合计占比33.10%, 较往年持续提升。
库存领域, 截止到6月末的时候, 全市商品住宅库存数量为47030套, 面积是602.03万平米, 按照最近6个月成交的数量来进行测算, 去除化周期大概是22.6个月。从分区域的角度来瞧瞧, 雨花台区去化周期是10.1个月, 玄武区去化周期是11.0个月, 这两个区域去化情况相对而言较为健康, 而高淳区去化周期是56.3个月, 溧水区去化周期是52.2个月, 这些远郊区域库存承受的压力非常严重。
在政策层面, 南京在1月的时候发布了一项名为“青年人才房票”的政策, 到了3月又出台了“宁六条”这项用以稳定楼市的措施, 其中涵盖了“卖旧买新”贷款贴息、房票安置以及商业首付调整等内容, 该政策所具备的力度在全国一众二线城市里处在较为靠前的位置。
针对项目层面, 联发雨花新澍凭借20.2亿元的金额跻身销售之首, 凤起潮鸣以及RICI瑞玺这样的河西高端改善楼盘, 以超过6.7万元每平方米的均价, 贡献出让单盘产值颇高的数额。
一、宏观环境
1.1全国政策环境
1.1.1中央调控定调
2026年上半年时, 中央针对房地产行业所做的定调一直在延续着“稳中求进、因城施策”这样的总基调, 其核心政策逻辑是依据“住房供需平衡”这一条主线来进行展开的。同时, 也是围绕着“刚需改善合理支持”这一条主线来开展的。并且还围绕着“化解房企风险”这一条主线进行着推进。另外, 也是基于“城中村改造”还有“保障房并行”这两条主线协同发挥作用去运行的。
中央层面的核心表述集中在以下几个方面:
居住房屋的供应与需求达成平衡状态, 着重突出“控制新增量、去除库存量、优化供给情况”, 借由降低新增的土地供给数量、加速存量商品房用于收储的进程、对预售资金监管予以优化等多种方式, 促使市场的供应与需求再次实现平衡。
对刚需改善予以合理支持, 方式为降低首付所占比例, 下调房贷的利率, 提高公积金贷款的额度等, 籍此降低购房所需门槛, 以支持刚需以及改善型需求能够合理地得以释放。
避免房企风险, 连续推行“保交楼”事项予以深化, 优化房企钱款融入状况去改善, 促使出险房企欠债重新组建以及项目困境得以缓解。
推进城中村加快改造, 促使其改造片区落地, 与此同时, 同步推进保障性租赁住房建设, 进而构建“商品房 + 保障房”双轨体系。
二手房收购以旧换新, 这一举措对稳定老旧房屋估值、打通一二手房置换链条有着积极作用。据不完全统计, 上半年全国有超40条与以旧换新相关的政策落地实行。
1.1.2 货币金融环境
在二零二六年上半年期间, 货币政策持续维持宽松的基调, 进而为房地产市场的修复营造出了有利的金融环境。
LPR跟房贷利率, 央行持续沿降息途径前行, 5年以上LPR于上半年再度下调, 促使全国房贷利率下限进一步降低。多个地区首套房贷利率降到3.0%左右这般的历史低位, 二套房贷利率一同下调, 购房所需资金成本明显降低。
上半年, 央行实施降准操作, 以此来释放长期存在的流动性, 而后又借助结构性货币政策工具, 针对房地产领域给予定向支持, 不仅如此, 央行还创设了 1 万亿元民营企业专项再贷款, 从而部分程度缓解民营房企面临的融资压力。
从居民中长期信贷的变化情况来看, 在房贷利率朝下降低以及购房门槛被调低之际, 居民购屋的意图有所回升, 然而整体信贷的增幅依旧偏向温和状态, 这表明居民增加杠杆的意愿还没有完全恢复。
房企融资呈现分层状况, 国央企的融资渠道畅通无阻, 其融资成本持续不断地走低, 部分央企的融资利率已然下降至3%以下；民营房企的融资环境尽管存在边际改善, 可是总体依旧面临着较大的约束, 国央企与民企的融资分层格局持续延续。
1.1.3行业共性政策
需求端, 各地持续推进相关政策, 包括限购松绑, 首付下调, 公积金扩容, 多孩/人才补贴等内容。一线城市里, 上海2月发布“沪七条”以优化购房门槛, 深圳4月放松福田、南山等核心区域的限购, 广州4月推出“穗八条” ，其中涵盖公积金提额以及“卖旧买新”补贴。二线城市政策力度更大, 南京出台了力度不等的稳楼市措施, 杭州出台了力度不等的稳楼市措施, 苏州出台了力度不等的稳楼市措施。
供给端方面, 房企融资纾困的相关政策在维持不断推进的态势, 预售资金监管的规则朝着更加优化改善的境况前行, 存量商品房收储的力度呈现出加大增多的局面。多个地区推出了“商改住”以及“工改住”这类政策的细微且具体的细则内容, 以此形式来盘活存量的商业办公用地。
长效机制方面, 保障性租赁住房年度供应计划不断持续推进, 城中村改造片区落地清单陆续依次公布, 房票安置政策于多个不同城市广泛推广。在全国这个层面, 推动“好房子”建设标准, 以此引导房企提升产品相关品质。
1.2南京楼市政策
1.2.1现行政策情况
作为核心二线城市之列的南京, 其房地产政策方面所处环境的整个态势呈现出相对宽松状况, 现如今南京已经完全实施取消限购事宜, 首付款的比例执行程度是全国范围内可达成的最低的标准, 公积金贷款的相关政策始终处于且持续在进行优化改进, 预售资金监管标准也进行了适度的调整处置。
限购范围：已全面取消限购，购房不再受户籍、社保等限制。
首付比例有着这样的情况, 首套房的首部付款比例, 最低是百分之十五, 还有二套房的第一期付款比例, 最低为百分之二十五, 处于历史的最低水准。
限售年限：新建商品住房限售政策已全面取消。
限价规则：新房限价逐步放开，允许优质项目按市场化定价。
预售资金监管, 监管标准进行了适度优化, 是在保证项目能够交付的前提条件之下, 以此来提高资金的使用效率。
1.2.2上半年新政落地
1、青年人才房票政策（1月4日发布）
2026年1月4日, 南京发布了一项政策, 这项政策便是“青年人才房票”政策, 该政策瞄准不同学历层次的青年人才, 随之提供具有差异化显著特点的购房补贴。
2、“宁六条”（3月20日）
六大举措被推出, 差异化供地得以实行, 进行“卖旧买新”贷款贴息, 贴息比例为1%, 全市贴息总额达1亿元, 以此预计能够撬动大约100亿元的信贷规模；人才房票被全面推行, 商业用房首付比例下调到30%；“一楼盘一策”被实行, 与此同时行业舆论环境得到规范。
3、公积金新政（4月16日）
住房公积金逐月还贷留存金额标准被下调, 家庭代际互助使用规则得以升级；异地公积金贷款范围扩展到安徽全省范围, 针对军人专门出台优待政策, 还放宽大病公积金提取条件。
1.2.3政策效果初判
鉴于政策落地之后的市场呈现出来的表现, “宁六条”以及“青年人才房票”政策对于市场所具备的拉动成效渐渐地开始显现出来:
处在成交量方面, 在政策出台之后的3月到6月这个阶段, 南京新房月度成交套数的情况分别是, 3月为2501套, 4月为2490套, 5月为2784套, 6月为2725套, 和1月到2月的低谷期, 也就是1月的1299套与2月的725套相比, 呈现出显著回升态势。其中5月成交套数同比增长比例是31.14%, 6月同比增长比例是30.88%, 政策边际拉动效果十分明显。
依据客群的不同影响来看, “卖旧买新”的贴息政策之中, 对于改善型客群的拉动效果较为突出, 进而推动了置换需求的释放, “青年人才房票”对于刚需客群存在一定程度的拉动, 然而却受限于补贴金额跟购房总价比例较小的缘故, 所以效果相对而言较为温和, 高端改善项目的流速受到政策的影响比较小, 主要是受到产品力以及地段价值的驱动。
价格层面, 虽然成交量出现了回升的情况, 然而成交的平均价格与去年同期相比, 还是下降了5.82%, 这表明市场依旧处于通过降低价格来换取成交量的阶段, 政策对价格所产生的直接拉动作用效力有限, 更多地是体现在成交量的修复方面。
二、土地市场
2.1全市土地市场整体概况
2.1.1经营性用地供求总览
2026年上半年时, 南京的土地供应存在这样的情况, 它继续朝着核心区域集中, 其供地的节奏呈现出保持“少量高频”的特质, 并且是借助精准投放优质地块的方式来维持市场的热度的。
供应端这儿, 上半年共计供应出涉宅用地56幅, 跟同时间段相比下降了百分之六点六七, 跟相邻上一阶段相连比下降了百分之十六点四二；供应的总建筑面积大概是327.4万平方米, 跟同时间段相比下降了百分之九点九六, 跟挨着的上一阶段相连对比下降了百分之九点二四。这两供给项的指标在和同时间段以及相邻上一阶段相连比时, 都呈现出收缩的态势。
就成交端而言, 上半年总共成交了涉宅用地42幅, 和上一年同期相比下降了4.55%, 与上一个月相比不但降幅大而且达到了51.72%。其成交的总建筑面相约为241.94万㎡, 跟同比相较又是下降了14.65%的状况, 对于环比来说下降幅度为46.70%也是事实存在着的情况。成交端所有的数据在与上月环比时无一例外都出现了差不多降至一半的显著下降态势, 成交的幅数环比下降幅度为51.72%, 建筑面环比下降46.70%, 这表明上半年成交的节奏相较于上一阶段时间格外明显地放缓了。2025年7月-2026年6月南京涉宅用地月度供求走势。
上面的图展示出来, 在最近的一年时间里, 南京经营性用地月度的供求状况呈现出“少量高频”这样的特质, 而且波动是十分明显的, 在多数的月份当中, 供应的总建筑面积处于较低的位置, 这是契合南京市“缩量提质”的供地策略的。
2.1.2量价表现
南京土地出让金规模在二线城市里维持前列位置, 然而整体溢价率处于中等程度。核心区域地块像河西, 还有雨花核心板块能吸引诸多房企竞拍, 产生一定溢价, 近郊以及远郊地块多数是以底价成交为主要形式, 流拍现象在远郊区域依旧会出现。
考量量价核心指标, 上半年之时, 土地出让金总的数额约计188.03亿元, 与同比相较下降程度是33.50%, 同环比相比大幅下降幅度达55.72%；整体楼面每平方米均价是7772元, 同比下降比例为22.08%, 环比下降比例则是16.92%；整体溢价率仅仅只有1.09%, 同比大幅下降的幅度为74.23%, 环比下降幅度是53.02%。这么看来, 不管是出让金规模, 还是楼面价, 又或者是溢价率, 都比去年同期以及上一时期明显回落, 市场竞价热度显著降温, 溢价率处于历史低位区间。
核心量价指标及其同比、环比变化如下表所示：
从土地用途结构方面来看, 在上半年的时候, 成交情况是以纯住宅用地作为绝对主导的, 纯住宅用地成交了41幅, 其成交的总价大约是186.18亿元, 它成交的总建面大约是239.44万㎡, 其楼板价为7776元/㎡, 溢价率是1.10%, 而商住用地仅仅成交了1幅, 成交总价约是1.85亿元, 该成交总建面积约为2.50万㎡, 其楼板价是7376元/㎡, 溢价率是0.00%。分别来看, 纯住宅用地在成交幅数方面占据市场绝大部分份额, 在成交总价之中也占据市场绝大部分份额, 于成交建筑面积里头同样占据市场绝大部分份额, 与此同时商住用地成交规模极为有限, 并且市场结构高度集中于纯住宅用地上。
分用途成交结构如下表:
2.1.3市场热度
依据克而瑞数据剖析, 在2026牟上半年, 也就是1月至6月这段时间, 南京经营性出让土地成交了42幅。成交的总建筑面积为241.94平方米。成交的总价达到了188.03亿元。楼面的平均价格是每平方米7772元。平均的溢价率为1.09%。
把二零二六年上半年的溢价率, 拿来跟历年来相同时间段作比较, 这样能够很清楚地观察到市场热度的变化:
由上图能够看出, 在2026年上半年的时候, 南京经营性用地的平均溢价率仅仅只有1.09%这一数值, 显著低于2022年上半年的4.53%、2023年上半年的8.20%、2024年上半年的2.96%以及2025年上半年的4.23%, 处于近5年同期之中的最低水平, 这体现出市场整体的主基调是理性以及平稳。在上半年, 底价成交占据着绝对的主导地位, 市场主要是以底价成交的这一状况为主。头部房企在拿地方面趋向于谨慎, 政府平台公司成为了拿地的主力军。
2.2南京分区域土地市场表现
2.2.1各区域横向对比
从南京各区域土地供应和成交情况看，供地重心呈现以下特征:
2.2.2各区域热度差异
第一梯队（高热）：河西、雨花核心
河西板块身为南京高端改善的核心区域, 其土地稀缺的特性显著呈现, 任凭哪一次进行供地, 都能够引得头部的央国企展开激烈的竞争。雨花台核心区因受到软件谷产业的支撑以及城南中心规划所带来的利好影响, 土地持续保持着热度且上升态势明显。
第二梯队（中等）：江宁、浦口、栖霞
于南京而言, 江宁及浦口身为重点供应区域之二, 土地供应量多, 然而去化压力也相应较大, 致使房企拿地更趋于理性表现。栖霞区中, 仙林板块凭借教育以及生态资源底蕴, 有一定程度吸引品质房企之势。
第三梯队（低温）：六合、溧水、高淳
远郊地区库存处于高位, 需求明显不足, 房地产企业获取土地的意愿极其微弱, 地块大多凭借底价成交, 或者由地方国资部门提供托底保障。
2.2.3核心板块成交特征
河西被集中的高溢价地块, 以及雨花核心区, 其产品定位主要是以高端改善作为方向。地块有着配建要求, 其中涵盖学校、保障房、公园等公共配套, 这反映出政府借助配建要求, 想要提升区域配套水平的导向。房企拿地时偏好十分明显, 会优先去选择核心区域、配套成熟、去化确定性高的地块, 而对于远郊、高库存区域地块, 则持有谨慎的态度。
2.3典型企业拿地情况
2.3.1拿地企业类型分布
2026年上半年南京土地市场拿地企业呈现以下格局:
以央国企为主导, 华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂等头部央国企, 成为南京土地市场的主力买家, 央国企依靠低融资成本以及较强抗风险能力, 于核心地块竞争里占据优势。
品质房企于本土活跃着, 颐居建设是其一, 金基集团也是, 还有奥体建设等南京本土品质房企, 但这些房企只在特定板块极为积极地去拿土地, 特别是那些在城南以及城东等它们所熟悉熟悉地带有着自身独有所具有地缘优势。
外来的民营企业表现得较为谨慎, 像滨江集团等少数民营企业在南京出现了拿地的相关动作, 然而整体上民营企业拿地所占的比例依旧是偏低的状态, 民营企业对于土地市场的参与程度有待于去恢复。
2.3.2头部房企重点拿地片区
从上半年项目销售排行看，头部房企在南京的布局重点集中在:
雨花台：联发集团（联发雨花新澍）、颐居建设（颐和金陵印）
江宁：中国金茂（金茂·樾满云川、江宁金茂府）
建业河西区域有, 绿城中国与奥体建设合作的凤起潮鸣项目, 还有华润置地跟招商蛇口合作的RICI瑞玺项目。
浦口：滨江集团&南京新居置地（锦绣金陵）
有一个名为玄武的地方, 其中包含金基集团以及中北盛业共同打造的中北金基山和月, 还有绿城中国所开发的绿城· 云庐。
栖霞：保利发展&国贸地产（保利国贸璟上）
2.3.3中小房企拿地收缩
中、小房地产企业, 因资金实力以及融资约束方面的限制, 关于土地市场的参与程度, 持续呈现出渐趋收缩的态势。部分中小房地产企业, 转而投向代建、城市更新等轻资产模式, 进而减少直接拿取土地份额。
2.4土地市场核心特征总结
整合总量、区域、企业这三层数据以后, 在2026年上半年期间, 南京土地市场呈现的核心规律是这样的:
‘缩量提质’持续, 供地总量缩减, 优质地块所占比例提高, 借由精确供地保持市场热度。
冷热分化呈现更激烈态势, 核心区域是存在高溢价竞争情形, 远郊区域出现底价成交局面, 甚至会出现流拍状况, 于是分化格局得以固化。
占据主导地位的是央国企所形成的格局, 央国企依靠资金方面的优势, 主导着核心地块的竞争, 而民企在此过程中的参与程度是有限的。
土地热度朝着新房进行传导, 河西、雨花等那些高热土拍的区域, 与之对应的新房市场同样呈现出活跃的态势, “土地热度→新房板块热度”这样的传导逻辑是成立的。
高地价的区域, 其产品定位为高端改善, 中地价的区域, 产品定位是刚改, 低地价的区域, 产品定位为刚需, 地价分层跟产品分层搭配得极其吻合。
三、新建住宅市场
3.1供求表现
3.1.1整体供求量价
2026年上半年的时候, 南京商品住宅的那市场呈现出一种态势, 是"量稳价弱" 的状况, 供需的规模和去年相比基本上是持平的, 成交的均价以及总价同比出现了下滑, 整体的情况是持续处于供不应求的状态。
3.1.2月度供求表现
在2026年上半年这一时间段里, 南京楼市的需求具备较强的韧性, 只是在2月的时候由于受到春节这一因素的影响, 成交情况出现了回落, 自3月至6月期间则持续处于高位状态；其供应方面, 4月冲高之后逐月呈现缩减态势, 房价是以稳步的状态向上行进, 不过在上半年整体的均价是低于去年同期的。
3.1.3近五年同期对比
来对比一下近五年上半年的数据, 南京住宅的供应情况, 以及成交规模, 从2022年开始就保持着持续收缩的态势, 在挨着的近两年当中, 供应面积还有成交面积啊, 都已经下降到了近五年的低位之上, 并且其走势也渐渐趋于平稳。
3.1.4分区域供求表现
2026年上半年时, 南京住宅在各区域的表现, 差异是比较大的, 只有玄武这个地方的新房供应是充足的, 剩下的区域去化是顺畅的。浦口、江宁的成交体量是领先的, 主城片区的置业门槛是更高些的, 近郊板块的均价是更为亲民的, 刚需房源的流通是活跃的, 改善房源新增数量是不多的, 整体下去化节奏是平稳的。
3.1.5分板块供求表现
2026年上半年, 南京江北的新房成交规模位居前列, 江宁的新房成交规模也位居前列, 城南的新房成交规模同样位居前列；市场的价格显现出清晰的梯队, 河西的置业门槛偏高, 城中的置业门槛偏高, 远郊板块的均价更为友好, 各个板块的供需与价格特征区分非常鲜明。
3.2成交结构分析
3.2.1面积段结构
2026年上半年, 南京新房成交当中, 主力是110至130㎡户型, 110至130㎡户型套数占比超过三成, 110至130㎡户型是市场主流选择, 90至110㎡户型成交体量紧接在110至130㎡户型之后, 130至150㎡户型成交体量也紧接在110至130㎡户型之后, 刚需与改善需求均衡释放。
3.2.2总价段结构
2026年上半年, 南京新房成交集中于200到400万这个区间, 500万以上房源成交金额占比超过三成, 刚需及与改善需求同时释放了, 单价跟随总价段递增而走高咯。
3.2.3房型结构
户型偏向情形的变动趋向, 先是从以三房主导的状态, 朝着三房与四房并重的态势去演变, 随后, 四房所占的比例是一年比一年有所提高, 这体现出家庭构成的改变, 也就是二孩家庭数量增多了, 而且改善方面的需求也在不断升级。再者, 二房以及二房以下的这类产品基本上已经从主流市场中退出去了, 开发商对于产品的定位全面朝着三房以及三房以上的方向去倾斜。
3.3存量与去化
3.3.1狭义库存
截至2026年6月末，南京全市商品住宅库存情况如下:
3.3.2分区域库存
区域库存解读：
雨花台, 其周期为十个月当中所包含的十分之一个月, 去化周期是最为短小的, 库存压力相对来讲是最小的, 它因城南核心区有着较大的成交量从而利于房产去化而受益。
江宁, 其库存套数在全市是最多的, 达到了9590套, 历经22.1个月, 不过成交颇为活跃，去化周期处于中等水平。
浦口地区, 其库存套数, 为7009套, 历经了18.3个月滴时间, 它跟江宁的去化周期, 是处于相当滴一种状况, 只不过, 在江北板块, 存在着比较大的去化压力。
六合, 其时长为48.0个月, 去化周期在全市范围内, 仅次于高淳以及溧水, 库存压力处于极高的状态, 远郊区域的需求呈现出严重不足的情形。
高淳, 其去化周期达56.3个月, 溧水, 其去化周期为52.2个月, 远郊区域去化周期均超过50个月, 库存压力高。
老城核心区库存去化周期略长了鼓楼（12.6个月）, 具体而言很大程度受到供应稀缺所致的影响, 还有成交容量有限带来了影响, 最终呈现出上述这种情况。
建邺, 时长为二十三点五个月, 尽管成交均价是最高的那个数值, 然而库存面积达到了五十四点八四万平方米, 面积数量较为可观, 因而去化周期呈现出偏向较长这样的状况。
3.3.3待开发存量
在已出让但尚未开发的土地此一状况上看待分析, 南京于未来的一至两年期间, 新房进入市场的数量规模依旧是较为可观的这样一种情状。再联合上半年土地为之供应的情形状况, 浦口之地, 还有江宁之地, 以及雨花地区, 也都势必将是于未来供应占据主要力量之区域范围, 河西区域的增添供给则持续处于稀缺短缺这种状态之中。
潜在供应压力预判:
供应压力较高的区域有: 浦口, 江宁, 栖霞, 这些地方已出让的土地储备十分充足，在接下来的1至2年内将会持续大量供应。
河西及秦淮和玄武所在区域, 供应压力较低, 土地格外稀缺, 新增供应极为有限, 主要以存量项目去化作为主要方式。
六合, 属于远郊区域, 溧水, 同样是远郊区域, 高淳, 亦是远郊区域。这些远郊区域库存高企, 不过新增土地供应现在处于收缩状态, 于此同时, 潜在供应压力有了边际缓解之态势。
3.4开盘市场监测
从上半年月度成交节奏推断，南京新房开盘市场呈现以下特征:
开盘之后, 呈现出去化率分化的状况, 有着高热的板块（河西区域、雨花核心地带）, 它们那些开出的盘去化率能够达到 70%至 90%, 还有刚需板块（浦口地区、江宁地区）, 其去化率为 40%至 60%, 而处于远郊地带的板块, 去化率则是低于 30%, 是这样的情况。
具备集中推盘特点, 当中4月到6月是房企集中推盘的时段, 上半年整体来瞧总推盘量是逐月呈现递增态势的, 4月供应数量达到2303套成为月度的峰值。
半年冲量节点时, 房企加大营销力度, 借助优惠活动、特价房源等方式, 拉动去化, 进而导致营销活动拉动。
3.5项目销售排行
销售金额TOP10榜单
3.6市场核心特征总结
集成上述剖析, 于二零二六年上半年时段之内, 南京新建住宅市场所涵纳的核心特性呈现出以下这般状况, 具体如下:。
成交规模跟去年大体上保持一致, 不过均价跟同比相比下降了5.82%, 然而“以价换量”的格局仍在持续, 呈现出量稳价弱的态势。
二季度呈现回暖迹象, 三月份“小阳春”开始启动, 四到六月份成交始终维持在高位状态, 五到六月份成交套数相较于同一时期增长幅度超过百分之三十。
河西呈现高端改善态势, 城南雨花热度极高, 江北江宁刚需改善户型有一定成交量, 远郊地区的形势冰冷, 而这样的分化状况不但存在, 而且趋于稳固, 进一步呈现出板块分化固化的局面。
130平方米以上的改善产品, 其占比为33.10%, 四房户型的占比是39.36%, 而改善需求在持续不断地进行释放, 这便是改善需求释放的情况。
头部项目呈现集中态势, TOP10项目在全市成交金额中所占比例为22.08% , 头部效应显著, 有明显体现。
销售榜由中国金茂、绿城中国、华润置地等央国企主导, 这些央国企的市场份额呈持续扩大状态。
库存压力呈现出分化的态势, 其中雨花台的去化时间为11.8个月, 相对显得较为健康, 而六合的去化时间达到56.5个月, 压力极为巨大, 并且区域之间的分化状况十分严重。
供应呈现收缩态势, 进行控量操作, 供应面积在五年时间里缩减了百分之六十七点七, “控增量”所产生的效果极为显著, 供求比为零点七四, 这对于去库存而言是有利的。
四、楼市预判
4.1政策走势预判
将全国的基调跟南京本地的供需库存状况相结合, 对于下半年政策的走势有如下预判:
需求端政策仍有空间:
限购政策里, 南京已经把限购全面取消了, 后续进一步能够放松的空间是有限的, 政策的重心将会从“放开限制”转变为“降低成本”。
下半年, LPR存在下滑可能性这件事, 会致使房贷利率拥有朝向下降进一步发展从而降低购房资金成本可能性之一, 是房贷利率有希望继续往低走。
公积金政策方面, 公积金贷款额度存在着仍有能够被提升的空间, 同时, 异地的公积金相互连通的范围有着有望能够进一步被扩大的可能性。
卖房后购买新房, 其贴息政策存在增加力度或者延长所给的限定时间这两种可能性, 面向有能力的人才所施行的购房补贴方面, 可能会扩大覆盖范围且提成给付标准。
换旧为新: 对二手房进行收购, 开展以旧换新的试点范围有着有望加大覆盖面的态势, 还会进一步促成置换链条贯通。
供给端政策持续优化:
土地供应方面, 持续推行“缩量提质”的策略, 供地朝着核心区域去集中, 远郊区域则大规模减少供地。
存在存量收储, 存量商品房收储的力度有加大可能性, 借助政府收购来对库存进行加速去除。
融资方面给予支持: 房地产企业的融资环境, 有希望在未来进一步得到改善, 尤其是针对那些优质的民营企业, 在融资支持这方面, 有可能会加大力度。
政策效果预判:
持续的是政策针对成交量存在的拉动效果, 只是这种拉动作用的边际效应有递减的状况体现下半年有着有望呈现维持出二季度时情况的成交量水平之事, 然而大幅有所增长会存在概率比较小此种相关情况。
政策针对价格所产生的拉动成效是有限的, “以价换量”这种格局在短期内是难以从根本上实现改变的。
政策针对库存去化所产生的效果, 将会一步步地呈现出来, 然而啊, 远郊地区的库存压力, 在短时间之内是难以得到缓解的。
4.2 土地市场预判
结合上半年出让地块和待出让清单，对下半年土地市场预判如下:
供地区域预判:
持续供地于核心区域, 河西、雨花核心区这般高热区域, 将会继续有优质地块被推出, 以此维持市场热度。
位于江宁、浦口等地的近郊区域, 计划依据去化情形, 适度开展供地行动, 所供土地数量存在收缩可能性。
六个地区、溧水地区、高淳地区等远郊区划, 供地会显著降低, 以库存消除为首要任务, 远郊范围大幅减少数量: 大幅减少数量呈现出大幅缩量状态。
房企拿地偏好预判:
华润置地、保利发展、中海地产、中国金茂等央国企, 会继续主导核心地块竞争, 且央国企继续主导。
民企参与度缓慢恢复, 部分民企流动性得以改善, 在此情况下, 民企于土地市场的参与度或许能够较缓慢地回升, 然而其整体占比依旧处于较低水平。
合作拿地的情况在不断增多, 房企借助联合拿地此举来分散风险的这种趋势将会得以延续, 尤其是在针对高价地块展开竞争的过程当中。
地价与热度走势预判:
核心区域的地价呈现出稳定之中有上升的态势咯: 河西核心地区，雨花核心区域当中优质地块的地价, 有着继续往高增长的可能性, 溢价率持续维持在较高的水准之上。
城郊附近区域的土地价格处于平稳状态, 至于江宁、浦口这般的地块, 主要是以基准地价或者较低的溢价幅度来达成成交, 总体而言土地价格呈现出平稳态势。
远郊区域地价低位：远郊区域地价持续低位，流拍风险仍然存在。
整体热度呈现出温和状态的回升, 由于新房市场开始回暖, 进而传导到土地市场, 所以下半年土拍热度有希望出现温和回升的情况, 而已知大幅升温的发生率比较低。
4.3住宅市场预判
4.3.1供应预判
在浦口、江宁以及雨花这三个地方, 始终保持着持续的放量态势 , 这三个区域到目前为止已然出让的土地储备是十分充足的 , 到了下半年的时候, 会继续作为供应方面的主力。浦口这个地方做了预计, 每个月的平均供应量大概是在300到500套之间 , 江宁地区这边每个月的平均供应量是200到400套 , 雨花台区域每个月的平均供应量则是200到350套。
河西出现了新增供给稀缺的状况, 河西板块存在土地稀缺的情况, 下半年时新增供应的数量有限, 是以存量项目的去化作为主要方式, 月均供应的数量在50至100套之间。
位于城东（玄武）的区域, 供应情况处于可控状态, 上半年的时候, 供求比例为1.29, 呈现出供应过剩的状况, 到了下半年, 预计会对供应节奏进行适度的控制。
远郊供应呈现收缩态势, 六合、溧水、高淳等等远郊区域, 其新增供应将会大幅度收缩, 主要是为了去去库存。
对全年的供应进行了预估: 在下半年期间, 预计供应量会和上半年的水平齐平, 或者会表现出略微的增长态势, 而全年全部的供应面积大致是在240万平方米到260万平方米范围内。
4.3.2需求预判
需求稳定属刚需, 总价款在200万元以下的这个价位段, 其成交所占比例为35.8%, 刚需客群整体需求处于平稳状态, 到了下半年, 预计会保持当下的水准。
推动改善置换需求释放的“卖旧买新”贴息政策对置换平稳起到改善作用, 下半年改善需求有希望平稳地得以释放, 130平方米之上的产品所占比例有继续提升的可能性。
不出现大幅度地增加或者减少: 当政策保持现在的力度时, 需求这一方面不存在大幅度增加或者减少所需的基础, 在下半年每月平均成交估计仍保持在2500至2800套的水平范围之内。
预测全年成交情况: 下半年成交面积, 预计和上半年保持一样, 或者稍微有所增长, 全年成交面积大概是三百二十万至三百四十万平方米。
4.3.3价格预判
核心改善那块对应的价格维持平稳态势: 河西这个区域, 还有城南雨花此类核心改善部分, 因供应的情况下颇为稀缺, 并且有着产品力的支撑作用, 价格有希望保持稳定, 部分比较优质的项目或许会出现小幅度的上涨情况。
包含浦口、江宁、栖霞等地方的刚需板块, 其存在着较大的库存压力 , 那里的价格主要是以平价走量作为特点 , 大幅涨价的可能性比较小。
六合这些远郊板块价格正受着压力呢, 这边库存处于高企状态, 需求又不足, 价格看起来是有可能会继续朝着承压下行的方向发展的, 其中包括溧水, 还有高淳等区域。
全市成交均价有着结构性的波动情况, 这种波动是受到改善项目入市节奏影响而产生的, 全市的房价均值可能会出现结构性方面的波动, 不过整体的价格中枢预计会在两万五千元到两万七千元是每平方米的区间范围进行呈现窄幅、波动的态势。
4.3.4 板块热度预判
持续高热板块:
河西这个板块, 供应十分稀缺, 高端改善需求明显, 品牌房企聚集, 到了下半年会持续高热, 去化率有希望维持在70%以上。
地处城南雨花的核心区域, 具有产业予以支撑，有着规划带来的利好, 且那些品牌项目形成聚集状况, 到下半年其热度估计有望持续延续, 而去化率处于百分之五十至百分之七十这样的范围。
稳定走量板块:
在江北核心区, 刚需以及刚改需求呈现出稳定的态势, 供应达成了充足的状况, 去化率处于百分之四十至百分之六十之间。
江宁核心区, 它是刚改主力区域, 其有着品牌项目支撑, 去化率处于40%到55%之间。
城北栖霞仙林：教育和生态资源支撑，去化率40-50%。
承压板块:
城东存在玄武区域, 上半年呈现供应过剩的状况, 下半年需要对节奏加以控制, 其去化率处于30%至45%的范围。
地处远郊的六合, 库存处于高企状态, 需求明显不足, 其去化率预期会低于30%, 溧水情况类似, 高淳同样如此。
4.3.5格局预判
板块冷热出现持续分化, 核心区域跟远郊区域呈现分化格局, 这种分化格局会进一步被固化, “强者恒强”的马太效应得以延续。
占据成交主力的是头部品牌大盘, 中国金茂、绿城中国以及华润置地等品牌房企所运作的项目会持续占据销售榜的前列, 并且市场份额会进一步集中起来。
继续持续地提升改善产品的占比: 跟随随着改善需求的释放以及供应朝着改善进行倾斜的步子, 130平方米以上的那些产品所占比例有可能突破35%。
资金优势、品牌优势助力央国企, 央国企市场份额持续扩大, 民企生存空间进一步收窄, 情况就是如此。
4.4总结与建议
4.4.1市场总结
至2026年上半年当口, 南京房地产市场, 有着这样四个核心特征显现, 呈现出“政策托底后呈现出效果有显现”, “量趋于稳定, 价格弱势得以延续”, “板块分化状态已然固化”, “改善需求持续得以释放”这般状况。
就全国范围而言, 南京身为核心二线城市, 其市场表现处在全国处于中等偏上的水准。对比一线城市, 南京市场修复力度相对较为温和；和其他二线城市相比较, 南京市场稳定性良好, 并未出现大幅度的起伏波动, 而且, 没有任何大幅度提升或者下降的情况出现。
依历史情形来看, 南京市场自2022年规模到达高点后回落了约65% , 当下正身处 “筑底企稳” 的阶段之中。上半年的成交规模跟2025年同一时期基本保持一致, 价格下降的幅度有所收拢, 市场正历经着从 “量价齐跌 ” 转变为 “量稳价弱 ” 的过程。
4.4.2对房企的建议
4.4.3对购房者的建议
