南京的二手房, 突然之间涨了七百零二块, 朋友圈一下子就炸锅了, 有人问“牛市是不是回来了? ”先别着急下结论, 单月出现跳涨这种情况, 就如同感冒之后体温降低, 它并不意味着已经彻底康复痊愈了, 还有可能仅仅是吃了退烧药之后出现的变化而已。
持续三个月成交量都处于高位运行状态, 然而库存却并未出现明显下降, 这才是实际情况。成交量领先于价格变动, 南京目前正处于“价格刚刚开始抬头”的阶段, 距离真正实现市场反转还需要等待三到六个月的时间, 期间要综合考量库存、土地以及新房这些因素。简而言之, 当下就宣称牛市来临之事, 就如同刚从重症监护室出来便举办酒席一样。
为何南京会出现抢跑的情况呢? 其中一个主要原因是跌得足够厉害。河西以及江北核心区在两年时间里直接遭遇腰斩, 投资客早就被清理出局, 只剩下了大量真正有刚需的人群。租售比回升到2.5%以上, 房东经过计算后觉得“继续下跌还不如收取租金”, 于是挂牌价就不再愿意降低了。第二点原因是其底子确实很坚实, 拥有83所高校, 全国Top3的三甲医院密度, 而且每年新增落户的大学生超过10万, 所产生的需求只是被限购政策压制住了, 并非消失不见。一旦政策有所松动, 就如同被压到极限的弹簧，反弹速度自然会很快。
但是千万别去幻想在2016年时出现的那种全国范围普遍上涨的情况。往后的楼市呈现的是“点菜模式”, 第一桌是北上深杭蓉, 这里人口、产业、土地供应这三方面任何一方面缺失都不行, 基本上能够稳稳地吃到第一口肉；第二桌是南京、苏州、武汉、西安这些“超跌且为政策亲儿子”的城市, 仅仅是估值得到修复, 有肉吃但得仔细挑骨头；第三桌是人口往 outside 直流出的小城市, 即便政策再怎么猛烈也仅仅只能把冷饭重新翻炒热, 然而味道依旧是差劲的。
2031年香港会涨85%? 听听就可以了。利率、GDP、收入、人口这四条腿, 只要其中一条出现骨折情况, 预测就会失败 , 成为泡影。从历史经验来看 , 2009年有人叫嚷深圳5年能翻三倍 , 然而结果是2014年才涨了50% ；2017年有人表示燕郊房价永远会上涨 , 可如今即便给出骨折价都没人愿意接手买入。对于长期预测 , 听听也就罢了 , 要是当真那就必定会输。
若真打算看盘, 那就盯着二手房成交量。连续三个月出现放量情况, 同时挂牌周期从原本的90天, 缩减到了60天, 并且砍价空间从原来的10%, 缩小到了3%。当这三个信号都凑齐了，再去谈论涨价这件事儿才合适。要知道价格是有可能骗人玩意儿的, 可成交量是不会骗人的。
一句话概括: 南京的确存有一些春天氛围, 不过仅为早春时节, 核心城市率先回暖, 超跌城市沾点余温跟进, 弱势三四线城市依旧持续处于寒冬之中, 想要入手房产吗? 先质问自身是真正有刚性需求还是害怕错失机会, 别忘记, 2018年那一批“怕错过”的人, 现今仍旧在半山腰上迎着风。
