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回望2025年的南京楼市，让人有点看不懂。
有数据表明它处于降温状态，去年房子销售数量减少，价格也出现了些许微跌，整个市场呈现出十分安静的态势。然而，当走到河西的售楼处，或者查看一下最近土地拍卖的结果时，你便会察觉到暗流正在涌动。
这种矛盾背后，可以窥见：南京的房价，正在失去统一的节奏。
克尔瑞发布的数据表明，2025年1月到12月期间，南京全市商品住宅当中，累计供应面积为230.77万㎡，比起上一年同一时期下降了22.98%；累计成交面积是308.15万㎡，相比去年同期下滑幅度为28.56%；整体成交均价为27730元/㎡，同比下降了4.33%，由此可见南京楼市一直都挺稳定的——供应量出现了温和下降，成交量也呈现出温和下降态势，均价同样在温和下降，市场里头的买卖双方看起来都特别理性。
但平均数会掩盖真相。
要是你在去年于河西看过房屋，而后又前往远郊板块逛了一回，那你便会晓得我所讲的“分裂”究竟是啥意思，热门板块的优质楼盘依旧销售态势佳，就像河西中的金陵月华，接连两届荣获 2024 年以及 2025 年南京楼市的销冠！销售额达到 27.2 亿！着实很夸张。
而在一些供应量处于较大状态的区域内，开发商已然悄无声息地给出了更为可观的优惠，比如说位于江北的某一个楼盘，其新房的价格相较于二手房而言，还要低出十几万，此刻正在以一种极为疯狂的态势进行清盘操作。
我做了一件有意思的事，将“2026年南京楼市会呈现何种状况”这个问题，一同抛给了若干主流AI。
后果让人诧异，它们于细节之处存有各不相同嘅重点，可是核心嘅判定高度契合，即二零二六年時南京核心城区嘅房子房价会持续上升！
首先，板块走向分化的态势是不可能出现逆转情况的。河西以及南部新城这类处于核心位置的地段，位置优越的房屋依旧是备受争抢的对象；然而，配套设施相对普通平常的区域，将会持续面临压力。
其二，好房子跟普通房子之间的差距将会被拉大，如同买车的情况那样，刚需房与改善房已然不在原本相同的那个市场范围裏了。
第三，快进快出的投资模式结束了，房子正在回归居住本质。
来具体看看各个AI平台是怎么说的。
豆包：稳中有升，涨幅温和
按照豆包所做的总结去看，在2026年的时候，南京的楼市呈现出稳中有升的态势，全年有着1%到3%的涨幅，并且是前低后高的情况，区域分化十分显著，河西等核心的板块会上涨3%到5%，次核心区域保持平稳，远郊的区域会出现微跌，在产品端改善型的也就是120到160㎡的会处于领跑位置，刚需的情况趋于企稳，600万+的豪宅可能会出现补跌。
DEEPSEEK:整体趋稳、内部分化
按照DEEPSEEK所做的概况总结而言，到2026年那时，南京房地产市场的状况将会呈现出类似这样的态势，即整体趋向于稳定，然而内部却存在分化的情况。在核心区域，就好比河西这个地方，由于其优质新房具备稀缺特性以及改善方面的需求，所以其价格有希望能够维持在较为坚挺的状态。与之形成对比的是，那些供应量比较大的非核心区域的新房以及全市范围内规模庞大的二手房市场，这里需要说明的是二手房市场占据了交易的主体地位，它们会持续承受压力，通过降低价格以换取销售量这样的方式将会成为主流。
元宝：整体横盘，难以普涨
看一看元宝所做的总结，二零二六年依旧是那种“买方占据优势的市场”，可供选择的范围较为广泛，能够进行议价的空间比较大。关键要点在于“要依据自身能力而行事，挑选到合适的房屋”，那种短期内获取利益的时代已然终结，南京的房地产市场将会愈发回归到“用于居住以及获取租金回报”的实质当中，进行投资必须格外谨慎，整体的平均价格有可能会在政策起到支撑作用以及市场存在压力这二者之间维持一种“比较微妙的平衡状态”，然而内部形成分化乃是主要的趋势。
千问：整体企稳、局部回暖、远郊承压
依据千问所做的总结来瞧一瞧，在二零二六年的时候，南京的楼市十有八九会展现出这样一种格局，也就是整体趋向于企稳，部分区域会出现回暖的态势，而远郊地区则承受着压力，一定要避开远郊以及那些没有产业支撑的板块，要把注意力集中在河西、大校场、主城这类稀缺的地段。
长三角地区的特大城市南京，它还是江苏省的省会，其在经济方面资源雄厚，在教育方面资源雄厚，在医疗方面资源也雄厚，对周边城市有着持续不断的吸附力，而这样的基本面本身就对房价有着基础性的支撑作用。
于这个基础之上，往后楼市的风向究竟怎样，存在一个颇为简单的判断法子：瞧瞧开发商乐意为何种土地去掏钱，2025年的南京土拍，是极具代表性的：
在南部新城的G07地块，其溢价率为7.12%，是由宸嘉发展与本地国企联合竞拍而得 ，该地块将会引入宸嘉发展的高端产品系列“嘉佰道” ，并且会打造出叠墅 、平墅等多样化的产品。
钱塘长住首次踏入金陵地界打造的玄武珠江路G05金陵VILLA，其溢价幅度为百分之四十三点三七 ，是由中堃负责进行建设。
鼓楼龙湖G96金陵源著溢价16.24%，南通亚伦集团出手；
杭州北谷，接连拿下龙江G47地块，也就是名为翰文府的那个，还拿下秦淮G45地块，并且同步与南京交通置业，共同开发南站G78地块，即映秦淮。
这透露了两个清晰信号：
① 开发商只对核心地段有信心，而且愿意为这种信心支付溢价
② 未来的新房供应，正在向主城集中。
开发商并非是什么慈善家，他们敢于以高价去拿下土地，原因在于他们坚信这些地方的房子在未来是会有人愿意去接手盘下的，并且能够将其卖出一个不错的价钱的。
此外，2026的政策风向也变了！这次高层给到的信息量很大！
第一，清楚明白地予以承认：房地产依旧是国民经济基础产业——它“具备明显的金融资产特性，关联度高、覆盖面广”，“属于国民经济关键产业以及居民财富关键源头……”。
与此同时，并且着重强调了“政策要一次性给足”，这完全地彻底否定了过去十年那种“挤牙膏”样式的调控模式。以往的时候，市场一直总是预期“后面还有更为猛烈的政策”，由此致使任何利好都被解读成“还没到达底部”，政策所产生的效力出现边际递减的情况。
新的模式所意味的是，一旦政策出现转向，那将会是具备系统性、属于一次性的强力干预，这种干预有可能涉及需求的一端、供给的一端、房企的融资方面、地方政府的土地财政等各个方位，要是错过了那就不再拥有，可能性非常大的是，今年南京的楼市或许将会迎来最近三年以来最为友好的政策环境。
这对于二零二六年之际的南京房地产市场而言会有着怎样的一种意味呢，意味着市场之下的底部或许会更具备支撑的力量，然而政策所散发的光明却是不会均匀地倾洒至每一个细微的角落，而那合乎理性规则的居住方面的需求将会被优先予以满足，可是投机性质的需求则很有可能依旧会处于被抑制的状态。
在这样分化的市场里，要怎么做选择？
首先，将“南京平均房价”这个概念抛诸脑后，它已然丧失了可供参考的价值，你所要留意关切的是具体的板块，以及具体楼盘的价格走向趋势。
再者，将流动性置于首要位置。去询问自身，去询问人工智能：若急需流动资金，此套房屋能够于合理的时间段之内售卖出去吗？越是呈现分化态势的市场，流动性便越是显得弥足珍贵。
其三，要懂得去算账，要是把它当作投资的东西，那租金回报率究竟是多少呢？要是当作自己居住的，通勤所需要花费的成本以及生活便利性方面能不能够接受呢？
