2026年，全国两会将稳定房地产市场列为重点工作一项，政府工作报告清晰明确地提出，要根据城市具体情况，有针对性地采取措施，控制新增量，去除库存，优化供给。
中央经济工作的会议，也着重强调，要推动存量房，转化为保障房，深化公积金的改革，继续运用白名单来给项目交付予以保障。
这套思路的核心很明白：托底不托价，修复信心不搞大水
政府工作报告表述清晰，提到要着重稳定房地产市场，依据不同城市情况来把控增量，去除库存，优化供给，还要进一步去发挥“保交房”白名单制度的作用。
数据不会说谎：在2025 年的时候，销售面积出现了下降，下降幅度为8.7%，销售额也下降了，下降比例是12.6%，一直到2026年2月末，待售面积同比仅仅增长了0.1%，由此可见去库存开始有成效了。
白名单对交付起到了兜住的作用，其累计支持的贷款超过了7万亿元，有近2000万套房子实现了保交付，并且风险边际正在收缩。
人往哪儿去，钱往哪儿走，决定了房子的天花板
人口朝着一线以及强二线核心区域集中，岗位也朝着一线以及强二线核心区域集中，库存被严格把控着去化周期，供给的水闸变得更加精细了。
也别对普涨抱幻想
城镇化放缓，分化加速，过去闭眼买的路子走不通了
重提那套价值100万的房产，五年之后，“票面价”与“兑现价”并非同一概念，它们是不同的情况。
处于一线城市核心区域，土地供应紧张，资源密集，净流量稳定，价格大概率每年以小幅度逐步上升，五年来看有10%至15%的涨幅，由100万可对标到110万至115万，且流动性也较为顺畅。
那些属于强二线城市的核心区域，诸如像是杭州、成都、南京、武汉、合肥这般产业强大的城市的中心板块，在五年的时间里大概是7%到12%，一百万用数字进行对标就是一百零七万到一百一十二万。
很多省会以及二线城市的非核心区域，人口数量大抵等同、竞争能力较为平常，五年间始终在正负百分之五的范围之内波动，一百万的人口数量或许是九十七万到一百零五万之间，此类房屋用于自己居住颇为适宜，出租的话能够对每月的贷款还款起到补贴作用。
三四线以及县城的诸多片区，存在年轻人向外流出的情况，岗位增长缓慢，库存处于积压状态，核心区域房价下跌了5%至15%，非核心区域房价下跌了15%至25%，原本价值100万的房产如今价值75万到95万，房屋交易也变得更加困难。
同城出现了更为严重的分化现象，处于核心地段的那些所谓“好房子”数量有所减少，相对而言远郊位置以及老旧小区呈现出供过于求的状况，购买房子这件事不能仅仅只关注总价这一单一因素，还需要综合考量地段情况、周边配套设施、楼栋年份、物业服务以及涵盖学医、商业、地铁等方面的基本盘。
这背后各方算盘也清楚
政策要的是防风险、稳预期、让市场软着陆；
城市要的是留住年轻人和产业；
房企要的是活下去、做“好房子”；
家庭要的是居住舒适、账上能扛、需要时能卖
中指研究院作出这样的中性判断，那就是，到2026年的时候，销售面积将会再度下降大概6%，下降的幅度处于收窄的状态，只有“好城市”并且还有“好房子”，才会存在结构性机会。
它更类似于2015到2016年去库存的那种同类关系，不过并非是完全的复制，棚改货币化措施已经消失不见了，取而代之的是依据城市不同情况制定相应政策，盘活已有的存量，促使现房销售以及提升品质。
对于“2026是不是底”的争论，乐观和谨慎都有
我的立场是，核心城市处于筑底状态，非核心城市所需时间更长，复苏的节奏并不相同，不能用同一标准衡量全国。
买房逻辑已经变了，从“闭眼买”到“盯基本面”
看人：人口净流入、青年就业；
看地：供地节奏、核心稀缺；
看货：库存去化、现房比例；
看配套：地铁、学校、医院、商圈；
再看现金流：利率、公积金
优先占据核心区域的优质住房用于自住，每月还款金额在可控范围之内，其周边生活设施方便快捷，五年之后居住体验更加体面，同时抵御风险的能力也更强。
进行投资时，宁愿选择数量少但质量精的方式，聚焦于一线以及强二线城市的核心资产，果断避开那些人口出现外流现象和存在高库存问题的区域，因为在投资领域里，流动性才是切实能够实现保值的关键因素。
总结一句：政策给你安全网，不给你抬轿子；
城市和人决定房子的含金量，流动性就是硬通货
把房子看成是生活必不可少存在，且当成长期固定配备，而不是当作短期碰运气的彩票，如此一来，五年后的答案就会稳定许多了。
选错赛道，涨跌都白搭；
选对赛道，时间就是朋友
