(本文刊发于《中国经济周刊》2017年第45期)
2016年起, 于一线城市需求向外溢出以及房地产进行去库存这种背景状况之下, 一些二线里的热点城市的房价, 迅速地攀升起来, 其涨势, 并不亚于一线城市, 当中, 以合肥、苏州、厦门还有南京这儿的房价涨幅, 最为迅猛激烈, 这些城市被称作“楼市四小龙”。
同时, 一些二线热点城市出现了“房价冒尖”的情况, 这些城市从去年起就遭遇了接连不断的调控, 房价涨幅就此开始回落, 楼市逐渐趋向平稳, 甚至在一些二线热点城市里, 像南京这样的, 新房价格开始不再上涨反而下降, 国家统计局公布的数据表明, 自2017年以来, 南京新建商品房的价格环比一直维持在持平或者下降的状态。
不过, 处于楼市渐渐降温的状况之下, 某些热点二线城市竟然依旧在呈现“抢房”这样的场景。在11月15日, 南京河西有10处楼盘开启验资登记报名, 紧接着“近万人排队抢房”的消息就冒出来了, 南京本地那些刚需购房者对着记者发出感慨, “为啥楼市到现在还如此热? ”。
从《中国经济周刊》记者于南京实地展开调查的结果而言, 在政府部门实施的强力调控有关举措之下, 看似风平浪静的南京楼市背后实际暗流暗藏且涌动, 此回南京河西楼盘引发“抢购”的背后存在一批数量众多的”怪异现象“: 二手房的价格远远超过新房自身定价范畴存在明显差额和价格倒挂较为严重普遍, 土地出让价格高于新新建房屋销售价格形成面粉比面包还昂贵的状况, 有购房需求的人群在购置房产的过程中处于极度忙碌于找寻的状态, 中签比例极低以致部分有刚需的人参与摇号数十次甚至更高次数达到上百次依旧无法成功购得房屋, 依旧存在部分房地产开发企业在新房与二手房价格倒挂的现实情形下故意囤积房源不进行售卖。
南京 “抢房”：数万有钱人，几百亿巨资，3200套房
11月13日, 保利天悦领到了销售许可证, 金地中心风华领到了销售许可证, 佳兆业城市广场领到了销售许可证等, 位于南京河西的10处新盘领到了销售许可证, 南京河西楼市在“空窗”一年多后, 此次迎来3200套左右的房源上市。10个楼盘的均价, 除保利天悦在每平方米4.5万元外, 金隅紫京府在每平方米4.5万元外, 其余均为每平方米3.5万元。10处楼盘均需先验资后登记, 最低的验资门槛是朗诗熙华府的180万元, 最高的则是金隅紫京府的430万元。在完成验资登记后, 经过审核且通过的购房者从而迈入摇号环节, 进而, 在这其中, 有10处楼盘均已确定首付需支付八成, 其中, 最为严格的仁恒绿洲新岛有别样要求, 那便是要在认购当天就付出首付, 而最为宽松的则是可在7天之内支付首付。据记者进行测算, 在此次这10处新盘中, 最高首付金额将会超过840万元, 并且, 大部分首付金额处于230万元到600万元之间。
河西那儿有新盘开售的消息, 在南京市民里头已经发酵了一个星期之久, 到11月15日进入白热化状况, 当天上午8点, 河西10处新盘一块儿开启24小时不间断验资登记报名, 早在11月14日晚上, 但就有有的人提前到售楼处前去排队了。
11月15日之际, 《中国经济周刊》的记者于多个售楼处现场所见, 售楼处门前豪车密布, 有人抱着枕头, 有人裹着毛毯, 皆带着马扎或者板凳, 井然有序一字排开等候于售楼处门前, 在现场甚至有120救护车随时待命。15日清晨时分, 7点的那个时刻, 《中国经济周刊》的记者，朝着佳兆业城市广场售楼处前去, 那时发觉四周的道路, 已然被堵住, 截断开来, 车辆没办法进入, 只能靠步行去抵达, 依据记者当时大致的测算, 那时现场有3000多购房者, 随后又增添至5000多人, 然而佳兆业城市广场仅仅有349套房能够用来出售。
有一位于现场的购房者, 向记者讲, 佳兆业项目排队之人数最为众多, 大约有着5000多位民众彻夜进行排队, 此人先是急忙跑到长队跟前, 获取到一个位置标识号, 此标识号位列685号, 随后又疾速转身跑到距离初次排队处将近两公里之后的队伍末尾继续排队, 直至天色逐渐光亮, 他惊然发觉自身后方那里开始又排起一条长长的队伍, 延伸距离极远, 根本看不到队伍的起止终端。
在朗诗熙华府登记现场, 有位购房者, 为了验资认购新盘, 连开河西10家新开楼盘指定银行本票, 他想认筹每个楼盘, 在现场一路小跑, 询问周围人, “朗诗验资多少? 我在银行开了10张本票, 都弄混了。”。
声称感慨的南京楼市资深媒体人李子墨讲, 11月15日这一天注定会被载入史册, 在南京河西的10家楼盘登记现场, 有几万数量的有钱人, 冻结了几百亿的巨额资金, 这么做是为了去买3200套房子, 这一情况堪称是南京历史上规模最大的一波财富盛宴。
“抢房” 背后的一二手房价格倒挂，抢到就是赚到
曾有《中国经济周刊》记者, 于此前前往南京的河西南部、河西中部、高铁南站、燕子矶、仙林、江宁、板桥、江北等地展开采访, 经采访发现, 为抑制房价过快上涨, 南京不同区域的新房销售价格, 受到政府部门严格管控, 也就是限价, 而二手房价格能够“随行就市”, 新房与二手房价格, 在限价区域普遍出现倒挂现象, 其中尤以河西中部和河西南部的倒挂现象最为严重。
对于河西中部以及南部这边, 有开发商的负责人, 告知了记者这么个情况, 就是他们前往南京的物价部门, 去申报新房销售价格的时候, 被明确地给到了告知, 即河西南部的新房价格, 是不可以超过3.5万元每平方米的唷, 并且河西中部的新房售价, 也不得超过4.5万元每平方米哒嘿。自从2016年4月南京出台了“限价令”之后, 这种限价措施一直持续到了如今, “我们也确实没办法, 这可是政府部门出台的调控措施咧, 必须得遵守哒咯”。
所谓“限价令”, 是指在2016年4月末时, 南京市发改委所发布的, 关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》政策解读。其中提出, 对于主城六区, 并包括江宁以及浦口的商品住宅项目, 要按照价格区间进行分类指导。申报均价每平方米在2万元以下的, 年化涨幅不会适宜高于12%；每平方米处于2万～3万元的, 年化涨幅不会适宜高于10%；每平方米3万元以上的, 年化涨幅不会适宜高于8%。
记者在走访期间得知, 河西南部以及中部的新房被做了价格限制, 南京有不止一处热点区域的新房价格受到约束, 南京南站的限定价格是不高于3.5万元每平方米, 燕子矶的限定价格是2.5万元每平方米, 仙林的限定价格是3万元每平方米, 板桥的限定价格是2万元每平方米, 江宁的限定价格是3万元每平方米, 江北的限定价格是3万元每平方米。
在南京河西中部, 记者走访了好多家二手房中介, 还查询了365房产网, 发现一些小区, 像宏图上水云锦的二手房挂牌平均价格已然快要接近6万元每平方米了, 然而同一区域的新房限定价格是4.5万元每平方米。类似的价格出现倒挂情况也存在于河西南部, 今年12月底马上就要交付的佳兆业城市广场有一套期房, 在8月的时候以4.82万元每平方米的价格卖出去了, 高出了区域新房的最高限定价格3.5万。
在南京, 除河西外, 这种价格倒挂现象于南京城东、南京南站等区域大量存在。对此, 河西中部有位房产中介主管告知记者, 鉴于城东、南京南站, 特别是河西中南部, 新房与二手房成交价有高达一到两万元的价差, 只要抢到新房便是赚到, 所以这部分区域只要有楼盘开盘, 就会有人满为患、争相抢房的情形, 有时还会出现十几个人抢一套房的混乱状况。
这位主管讲, 就实际情形而言, 河西中南部等片区之内的房屋, 若是没有实实在在硬梆梆关系那就连琢磨心思都不该有的, 彻切抢不到的。并且鉴于新房跟二手房价格严重出现倒挂状况, 此方区域长久以来就缺乏新盘予以推岀了, 有些有着房产建成, 并已然配备可以正常开盘销售标准门槛条件的开发商依旧施展浑身解数将开盘时间去延缓, 搞出捂盘惜售这等行为, 此情形在河西地段极为常见的。哪个从事开发房产的商家会不思慕等到政府部门撤销限价责令致使它能够售房价格抬高些价位呢? 所以客观层面就造成河西新房房源稀缺, 供应数量减缓, 反倒弄出一房难求紧张氛围局面的。
南京河西现 “面粉贵过面包”，业内：未来房价或再创新高
2016年上半年，南京河西曾有两块“地王”横空出世。
2016年1月29日, 南京国土局对河西中部进行G68地块拍卖, 该地块出让面积为69205.48平方米, 起拍总价达27.05亿元, 起拍楼面地价是17767元/平方米。
G68地块, 先是引来了融创, 接着招商、华润、仁恒等15家大牌房企, 开始的是轮番争抢, 随后历经87轮, 出现不停加价那种白热化竞争情况, 最终该地块被上海建工以64.8亿元总价拿下, 在当时河西中部, 甚至南京荣登新「地王」座位, 楼面价直达42561元/平方米, 溢价率为139.6%。
奇事成双。去年5月13日, 南京国土局对河西南部G14地块进行拍卖, 该地块挂牌出让起始要有15.6亿元价款, 其起拍楼面价为21504元每平方米。
最终, 历经25轮竞拍, 葛洲坝将该地块拍下, 花费32.8亿元, 楼面价达45213元/平方米, 地块成南京新“地王”。需注意, 此楼面价远超当下河西南部新房最高限价3.5万元/平方米。
“地王”诞生后会带来相应的 , 影响和效应南京河西 , 一位房产中介主管称 , 这两块“地王”的出现 , 瞬间拉升了周边二手房价格 , 不少中介机构迅速撤下 , 原来的二手房挂牌价: 加价三五千元 , 再挂上去“上涨幅度之大 , 令人咋舌”！还有售房者 , 听说“地王”消息后 , 当即在高铁上给中介机构打电话 , 要求给所售二手房加价。按照媒体所报道的情况来讲, 那时上海建工“地王”周边的招商雍华府存在一套二手房, 对于其标价, 在一夜之间出现变动, 从原本的660万元提升到了756万元, 提升幅度为96万元, 并且其单价也已然达到4.5万元每平方米。
外界甚至作出预测, 在未来的时候, 葛洲坝拍下的那被叫做“地王”的土地新建房屋销售平均价格将会达到每平方米高达7.8 万元, 依照楼面价格大约能占到开发成本一半的这样一种规律, 这样的一个价格被理所当然地认作拥有很大可能性。
针对这种情况, 南京有一位有意不透露姓名的开发商负责人表述称, 葛洲坝那处于“地王”状态的地块的楼面地价已然高高达到了4.5213万元每平方米, “面粉”的价格都已经处于如此之高的水平, 那“面包”的售卖价格必然不会低廉, “总归不能够让央企开发商在付了高价获取土地之后却进行亏本售卖”, 未来那块地块上的新建房屋销售价格肯定是要创造出南京的新高度的。
记者经查询发现, 2016年南京土拍市场有对应的相关数据, 数据分别是368宗, 1316.66万平米以及912.6亿元, 相比以前同期这三组数据降幅各自情况是同比分别下降7%、5.97%、35.21%, 不过在2017年上半年时, 出现这样一个情况, 南京土地拍卖成交的总数款项超过了去年一整年的其总数之和, 并且其中存在以下两个关联情况, 其一住宅用地作出出让这种行为时, 占比出现增加的情况, 另一个是多家具备大牌属性并且有一定影响力的房地产企业进驻南京, 这些情况综合在一起, 能从侧面反映出一个业界相关态度, 那就是对未来2至3年这个时间段内, 南京房地产市场所呈现的前景氛围来看, 依旧是持有看好的态度。
低中签率致使刚需人群“难以上车入手”, 哪怕摇号几十次, 甚至上百次, 却依然如登天般“极难以求一回中签结果”。
10月23日, 国家统计局公布了9月份全国70个大中城市住宅销售价格的变动情形, 数据表明, 南京新建商品住宅价格环比保持持平, 记者留意到, 自2017年起, 南京新建商品住宅价格环比一直处于持平或者下跌的状况。
南京那些有刚性需求的住户以及想要改善住房条件的住户, 好像并没有顺遂地迎来购房的那般“美妙时刻”, 有刚性需求的住户参与了数十或是上百次的摇号, 然而却依然不停地奔波于购房之事却“无法买到房”, 想要改善住房条件的住户同样也换不了房子。统计得出的数据表明, 南京的好些房地产企业延迟了开盘上市的时间, 新建房屋上市的数量有所减少, 房地产市场的库存量降到了历史最低水平。
新房价格受限, 远低于预期, 由此开盘的新房成了购房人眼中的限价“福利房”, 在南京楼市, 这类新房不时被推出上市, 属中低价位刚需板块, 价格低于同区域二手房, 然而参与抢购人数超多, 参加公证摇号楼盘的中签率屡创新低, 甚至有购房者戏称, “摇号买房如同买彩票中大奖”。
9月26日, 南京江北大华锦绣华城再度开盘, 此次开盘距离上次开盘时隔近一年, 此次开盘推出了共247套毛坯房源, 这些房源销售均价为19664元/平方米, 然而周边高层二手房挂牌价大多处于2.3万至2.5万元/平方米的区间。此次开盘吸引了上千名购房者前往排队登记, 不到早晨6点就已经有人前来排队, 这些购房者排起的长长的队伍把售楼处围了起来。在现场有购房者表示, 他们连户型都没有搞清楚, 仅仅是担心能不能排上号、能不能买得到。
对记者讲的购房者丁雪洋称, 其曾先后参与南京各区域的限价福利房摇号, 参与新房摇号, 次数达上百次之多, 然而却一次都未中过 , 而打算于南京城区购置一套改善型住房的曹兴旺, 在过去两年里, 辗转于南京数十个楼盘的摇号现场, 一次都没摇中过。
当下, 南京新开盘的住房状况是, 新房以及限价房都得参与摇号方可购买, 然而, 依据媒体此前所做的报道, 稍稍关注便会发现一些楼盘的摇号中签比率极其之低, 举例来讲, 在江北高新区的亚泰山语湖排队登记的现场情况是, 存在有1749组买房之人去争抢72套房源, 其最终的中签率仅仅只有4%；江宁的弘阳禹洲时光印象所推出的是48套房源, 有637组能够产生实效的客户为之进行报名, 最终中签利率恰好为7.5%；溧水的中山首府推出了266套毛坯状态的房型, 总共产生了3,213位购房者参与到报名的行列之中, 所得到的中签率仅仅只有8.3%；还有浦口的弘阳时光里推出了72套房源, 一共有783组购房者为之报名, 其最终的中签率为9.3%这般等等。
从如下事例当中, 也能够明显地看出, 南京楼市中存在着“一房难求”的状况。今年9月15日这个时候, 河西南部位置之处有一鲁能公馆, 那儿有一套精装修房要进行退房。此房面积是142平方米, 其单价是34906元每平方米。该楼盘已经处于清盘状态, 因为受到了限价政策的影响, 鲁能公馆的价位一直都维持在3.5万元每平方米。数次开盘所推出的新房源, 全都被抢购完了。对于河西南部这种“一房难求”的情形而言, 这套退房, 算得上是购房者的福音。在开发商要求一次性付款的这种状况下, 竟然还引发了500多人进行争抢。
有业内人士指出, 南京楼市存在所谓的“限价令”了, 表面上看, 它好像是把那房价疯狂上涨的情形给遏制住了, 然而相当多那些具有刚需以及改善需求的购房者, 却没办法顺遂地抢到新房, 进而也就没法顺顺利利地获得实惠以及福利了, 新房以及二手房价格出现严重倒挂的这种楼市状况, 变成了部分人去追逐极高利润的渠道, 这可是一个极其危险的信号。
