1.
当前, 南京楼市的行情状况, 其整体的走势实际上是呈现出有所下降的特点的, 尤其是二手房市场方面, 是以环比方式连续下跌的。然而在这当中, 位于江宁的东大九龙湖校区地铁站周边区域的二手房, 近期所展现出来的情况却是明显不一样的一种态势:
这儿是龙湖文馨苑, 按照基本情况的话, 挂牌价是3.4万元每平米, 然而在最近这段时间之内, 挂牌售卖的二手房房源, 大多数的价格都超过了4万一平米, 其中价格特别高的已经突破了4.5万元每平米, 总的房产价值超过了500万:
康博花园, 其实际成交价格, 在一年之前是每平方米三点六万元, 而到了如今, 涨到了每平方米四万元, 且总价已然突破五百万元。
现在：
一年前：
房价在该板块中能排到前面位置的这么一个小区, 也就是保利中央公园, 它在最近这段时间之内的表现, 同样是相当不错的, 其价格上涨的幅度也是十分显著的。
东苑有个情况, 其平均挂牌价突破了3.9万元每平方米, 在近期的时候刷新了记录, 而且成交价涨到了4.3万元每平方米；西苑这边呢, 其挂牌价是4.2万元每平方米, 然而最新的成交价已然达到了4.4万元每平方米。
有一种情况, 就是江宁九龙湖出现了两个现象, 一个现象是其房价没有下跌反而上涨了, 有着逆势翻盘这样的态势；另一个现象是这里的二手房, 有越来越多的人愿意去接手价格超过4万加、总价突破500万的房源。
令人感到疑惑的是, 以往一直端坐于宇宙中心的地方, 南京真正意义上的富人区河西中, 居然降级加入了4万+的行列之中, 并且, 还是一个小户型历史最高成交价飙升到8.14万元/㎡的小区。
链家上, 和府奥园当前二手房挂牌价格为每平方米59268元, 其最新一套成交数据是, 面积77平方米的小两室, 成交单价为每平方米4.6万元, 成交总价为362万元:
当下, 江宁九龙湖于单价由三万多之时, 总价三四百万这种状况, 如今攀升至单价四万多, 总价四五百万；然而往昔六七百万之河西中, 即便存在凤毛麟角般稀少之情形, 如今四万多、三百多万的价格已然能够捡到漏了。
为什么？
2.
首先是江宁九龙湖，房价是如何做到不跌反涨？
怕是和近期闹得沸沸扬扬的民转公扯不清关系, 深圳、杭州、西安等多个城市的民转公已然推行, 其他城市的施行也是迟早的事儿。
坐落于江宁的南师江宁分校, 属于一所民办学校, 其成绩处于TOP级别, 在前段时间, 传出了正在推进民转公相关工作的消息:
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所以即便当下南师江宁民转公仍然属于并未有确切消息的事情, 可还是在一定程度上对周边的小区房价产生了刺激, 按照中介表述来讲, 现今周边小区房价, 基本上是依据距离学校的步数来进行衡量的, 越是靠近南师江宁的, 其价格越发坚挺。
出高价买入之人, 并非不想抢占先机, 期望在风口之地寻觅立足之基, 待立稳脚跟转身之时能摇身一变成为学区房进而一飞冲天, 毕竟那可是南师附属中学。
第二个问题, 河西中出现了降价情况, 尽管当前4.6万元每平方米这样的成交数据仅有一套, 然而整体的房价还是呈现出明显下滑态势, 多数小区都有90天未出现成交情况；市场偏向于冷静状态。
其中有市场原因，另一方面，仍旧是学区。
在河西中, 有个房价降低了的和府奥园, 该楼盘的学区, 同样是南师附中, 具体包括江山小学, 以及南师新城黄山路分校。
可是河西中的南师新城, 在今年的时候, 到处都潜藏着危机, 有一篇称作“新城已si”的颇具影响力的文章, 狠狠刺痛了无数河西业主的内心, 甚至还因此闹到了12345那里呢:
新城本部尚且不能维持住原本的体面，更何况分校。
需明白, 和府奥园的房价于2020年急剧飙升, 据了解其最高成交单价达成8万多, 并且南师附中江山小学, 是2020年新开办的学校。
能够想象得出, 那种处于要落却还未落状态的利好才算是真正的利好, 这是切实刺激房价的根本源头, 当利好落实以后, 马仍旧是那匹马, 骡子依旧是那只骡子。
于地铁快要开通的前一瞬, 在学校快要开办的前一日, 恰是周边中介、房主最心潮涌动、如愿以偿之际。
仅仅只是, 这一回江宁那所谓“新”的南师, 与河西中名为“老”的南师的这种正面交锋, 然而却根本没办法同等看待, 是这样的情况了。
3.
即使民转公的趋势已然全方位环绕NJ, 南京部分民办学校转公仅余时间方面的问题, 就民办校周边的房子而言仍然不太有可能径直成为学区房, 原因在于这种情况是存在的。
7月初, 杭州有部分民办学校转为公办的消息被爆出, 方案里存有一个重要信息点, 这是极为值得去关注。其中首当其冲的便是招生细则, 它不是大家所认为的划分学区、遵循就近入学原则, 而是依照原方式来招生, 也就是公民通过同样的方式进行招生, 并且是采用摇号入学的方式！
两个信号：
要是按照这样的办法, 在南京这儿, 未来有一些公参民学校民转公之后，那些距离较近的小区, 大概率依旧仅仅是距离较近的小区而已, 最多也就是能够使房租上涨些许。
更为关键的是, 当下教师轮岗开展得热热闹闹, 在教育均衡的这种大趋势环境之中, 处于头部位置的学区房的价格都出现了下降的情况并且是正在下降当中。
有一些人, 他们打算借助南师附中, 来争抢入学区房, 而这些人, 极有可能仅仅是个高位接盘侠。
