整个南京楼市, 在过去的十五年当中, 经历了那种可以被称作是极具戏剧性情况的周期交替变换。其起始于二零一零年, 当时的均价是每平方米一万三千一百八十元开始起头, 一路发展到二零二一年的第一季度时间段, 创下了每平方米三万四千六百二十元这样一个史无前例的价钱峰值, 上涨幅度高达百分之一百六十二点七；然而在二零二二年的时候开启的调整期限直到当下已经有着三年的一个持续时间, 到二零二五年第一季度期间均价又下跌至每平方米两万一千四百三十元, 与峰值相比较而言缩水了百分之三十八点一, 从而成为全国房价回调最为剧烈的城市当中的其中之一。这场楼市狂欢, 持续了十年, 期间有阵痛, 它深刻地折射出, 城市发展和房地产市场存在复杂关联。
在2014年到2017年这个时间段, 是南京房价的所谓“爆发期”, 其年均涨幅竟然超过了20%。在2015年的时候, 均价冲破了2万元/㎡, 这是21830元/㎡的数据, 来自南京市房产局。于2017年时临近3万元/㎡, 为29430元/㎡, 出自国家统计局。出现这种情况背后存在的是多重因素累加在一起的状况。一方面, 在2010年到2020年这个时间段之内, 南京常住人口数量有 131 万的增加量, 其年平均增长比例为 1.4%, 那种旺盛的居住需求成为支撑市场的因素。另一方面, 土地财政依赖程度呈现持续上升态势, 在2016年的时候, 土地出让金占财政收入的比例达到了 68%, 土地价格的提升持续不断地推动房价预期升高。投资客大规模进入市场这种情况更是让市场热度得到加剧, 河西、南站等这些热点板块新房中签率有一度低到5%的情况, “日光盘”现象变成了一种常态。
然而, 疯狂的背后, 早就埋下了调整的伏笔。在2018年之后, 即便调控政策持续不断地加码, 可是在2021年一季度的时候, 核心区的房价依旧到了顶点, 河西中板块的新房均价突破了5.5万元每平方米，部分学区房的单价超过了8万元。在这个时候, 市场已然呈现出明显的分化, 核心区一房都难以求得, 而六合、溧水等远郊板块的成交量开始萎缩, 这预示着市场即将转向。
2022年, 它成就为楼市的转折点, 房价呢, 连续三年都处于下跌态势, 于2024年的时候（依据贝壳研究院给出的数据）, 跌幅达到了20.4%。然后这场调整究其根源是源于三大压力的集中爆发:
1. 2024年, 南京常住人口增速降到了0.3%, 这个增速远远低于2010到2020年的年均增速, 致使新增购房需求出现了断崖式下跌, 需求端的引擎好似熄火了。与此同时, 投资客大规模地撤离, 使得二手房市场挂牌量急剧增加, 到了2025年3月全市存量房超过了18万套, 而去化周期也超过了20个月。
2. 供给端呈现出库存处于高企状态, 新兴板块涵盖江北新区、江宁等区域, 前期规划所带来的利好吸引多个大量房企去拿地, 到了2024年末新房库存达到12.3万套, 然而配套落地未达到预期, 致使江北核心区二手房均价从2021年的4.6万元就每平方米跌至2.6万元每平方米, 华润国际社区等标杆楼盘价格出现“腰斩”情况, 高位接盘的业主资产缩水超过40%。
3. 政策冲击与信心冲击同时呈现: 到了 2025 年 3 月的时候, 限售令被全面取消了, 在此之后, 单日二手房挂牌数量激涨 322.6%（依据 365 淘房的数据）, 而且降价房源所占比例超过了 90%。在业主出现恐慌性抛售现象的背后, 存在着对于房产保值功能的信任危机, 在 2025 年 3 月, 法拍房成交量环比上升 170%, 从阿里拍卖数据能够看出, 六合区有一套 89㎡的房源用 72 万元成交了, 跟 2021 年的市场价相比下跌了 55%。
核心区存在着“抗跌的神话”, 其中鼓楼、建邺等老城区, 依靠优质的教育资源, 依靠优质的医疗资源, 依靠成熟的配套设施, 使得房价相对来说较为坚挺。在2025年4月的时候, 鼓楼区二手房的均价是35813元每平方米, 相较于峰值仅仅下跌了15%；建邺区河西中板块的仁恒江湾城等高端小区, 仍然有房源是以6万元每平方米以上的价格成交的（幸福里APP数据）。
处于远郊的“自由落体”现象, 六合、溧水等区域因为产业薄弱, 且人口外流, 致使房价持续呈现阴跌态势.,六合区在2025年4月时二手房均价为9637元/㎡ , 跟2021年相比下跌了42%, 部分楼盘即便首付降至15%, 还是难以吸引购房者, 这暴露出远郊房产存在投资风险。
2018年到2022年买入房子的那些购房者, 成了最大的受害者, 以每平方米34620元的峰值购入100平方米住房的家庭, 在四年时间里市值蒸发了大约132万元, 并且面临着严峻的流动性问题, 远郊二手房平均挂牌周期长达18个月, 溧水有位业主把房价从每平方米1.5万元降到每平方米1.05万元, 还是没人问津, 这是南京日报报道的。更麻烦的是政策风险, 限售取消后大量房源集中抛售, 有可能引发“价格踩踏”, 进而进一步拉低市场预期。
易居研究院指出, 对于未来走势而言, 在南京房价这边, 可能会呈现出 “L 型筑底” 的情况: 于核心区那里, 依靠软件谷、金融城等产业集群, 是有希望首先达成稳定的；而远郊板块呢, 就需要指望地铁 11 号线、宁马城际等这类基础设施能够落实到位, 才可以一步步去修复市场信心。不过在短期内, 供需失衡这个基本面是很难彻底被改变的, 根据南京市公共资源交易中心的数据, 2024 年土地出让金跟 2021 年相比, 直接减少一半到 363.1 亿元，这表明开发商对于远郊土地的热情降到了最低点。
给购房者的三条建议
将自住优先设定于核心分区, 优先挑选地铁2号线路沿线 , 还有地铁第10号线路沿线区域及归属所谓“拉力琅”划分的学区房产开展相关选定工作, 需要规避的是距离地下铁路站点超出1.5公里范围的处于边郊位置的被视为“伪地铁楼盘的房产”。
对于投资而言, 要警惕高杠杆情况, 核心区有现房的项目, 相对来说更具备安全性, 当下房贷平均首付的比例, 已经上升到了40%, 要是过度去借贷, 那么就有可能放大风险。
身处高位的业主得赶紧及时止住损失, 去参照二零二四年上海业主的经历, 把价格降低百分之十到百分之十五才是更为实际可行的抉择, 要是一味拖延下去就极有可能致使资产进一步出现缩水。
南京的房价, 已然持续下跌三年之久, 其核心区域, 还能够守住那所谓的 “抗跌底线” 吗, 高位买入的刚需群体, 究竟该果断地进行止损操作, 又或者是选择长期持有呢, 欢迎大家在评论区分享出你的观点！
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