上海的二手房数量朝着三万一千套冲去, 南京的房屋去化需要二十六个月, 苏州的土地拍卖呈现零溢价, 在同一片长三角区域内, 存在着这样的情况, 有人正处于回血状态, 有人却处于失血状态。
在“沪七条”的刺激作用之下, 上海的二手房月成交量稳稳地站住了2.5万套；苏州的土地拍出了0溢价的结果；南京库存的去化需要26个月的时间。处于同一片长三角地区, 有的城市呈现出回血的态势, 有的城市却还处于失血的状况。
首先表明结论, 在2026年度的时候, 长三角地区的楼市情况是, 不存在普遍上涨的状况, 同时也不存在普遍下跌的情形, 仅仅存在着“核心资产”以及“其他房子”这样两条有着截然不同态势的估值线。
“沪七条”成为了分水岭, 非沪籍社保满1年就能够在全市购房, 上海二手房3月成交量攀升到3.1万套, 创下了2021年以来的新高。但是热度并未溢出上海——4月苏州土地全部以底价成交, 南京库存去化周期上升至25.7个月, 苏州更是达到30.1个月。
长三角楼市进入了“冰火两重天”新阶段。
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上海：二手放量，但别误读成“涨价”
这轮修复当中的领跑者是上海, 3月份的时候, 二手房成交数量突破了3.1万套, 到了4月份, 仍然维持在将近2.6万套的水平, 刚需以及置换需求得以集中释放。
但是, “量”和“价”并非等同。在4月的时候, 上海二手房的均价是每平方米35275元 , 与去年同期相比较, 仍然下降了14.2%。成交出现了放量的情况, 其本质是“以价换量” , 也就是说，价格下降到买家觉得划算的程度, 买家才会愿意入场购买。
微观信号更为复杂, 年初挂牌量从9.3万套下降至8.4万套, 房价曾一度趋于稳定, “小阳春”过后挂牌量又反弹至8.7万套, 挂牌价环比变为负数。供给侧的抛售压力随时都存在——房价只要稍微有所回暖, 就会有卖家挂牌套现。
上海后续走势判断：
大概率成交量会维持在高位, 不过环比会回落, （5月已从4月回落至24,885套）, 全年度“量稳”是大概率事件。价格端呈现出明显分层, 核心区（徐汇、静安等）优质次新房价格有望率先稳定, 上涨, 4月上海新房成交均价环比大幅增长12.6%, 是结构性改善产品拉动造成的结果, 外围及“老破小”依旧面临阴跌压力。
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南京：高库存是最大的敌人
如果说上海是“热中有冷”，南京则是“冷中找热”。
先瞧瞧数字, 4月份新房子成交的平均价格跟去年同期相比较下跌了5.02%, 它是长三角核心的五个城市当中唯一一个出现负增长的城市。去化周期达到了25.7个月, 这意味着就算从此之后不再有新的供应, 那也得需要2年多的时间才能够把现有的库存卖完。
从土地市场来看更能说明情况, 4月的时候, 南京涉宅用地有93.8万㎡集中进行了成交, 其楼面价仅仅只有7,037元/㎡, 溢价率为0.89%, 地方城投是进行托底的主力, 并非不想拉高价格售卖, 而是民营房企不敢去拿地。
可是呢, 也存在着积极的信号, 在3月处于“小阳春”的那段时期, 南京二手房实时成交的情况, 同比上去增长了33%, 4月的时候, 二手房成交面积达到了98.84万㎡, 环比增长了7.2%, 其均价为20,393元/㎡, 环比微微上升了1.8%, 底部那种“以价换量”的筑底特征已然出现了。
南京后续走势判断：
对于去化压力而言, 短期内没有解决办法, 房价依旧会震荡着去寻找底部。然而, 进一步大幅下跌的空间是有限的, 这主要受到两个因素的支撑。其一, 刚需购买力在低价位的区间得以释放, 二手房已经连续好几个月同比呈现正增长。其二, 作为江苏省的省会, 其基本面仍然存在, 不至于出现崩盘的情况。预计在下半年会进入到“L型”的底部震荡阶段, 核心板块, 也就是河西、新玄武等区域会率先企稳, 而远郊以及高库存的板块则会继续去探底。
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苏州、无锡、常州、南通、镇江：看懂自己的位置
苏州, 新房去化周期为30.1个月在所提及的五城中是最高的数值。土地市场在4月时全部以底价成交, 这使得开发商对于后市的判断呈现出极为悲观的态势。然而, 二手房的表现却有着意外的强劲态势, 在2月时它是唯一同比呈正增长的城市, 5月二手均价环比出现回升, 回升幅度为7.1%, 价格方面修复信号一目了然。这表明“卖旧”这一行为在逐步放量, 可是“买新”的链条却出现了断裂的情况, 也就是置换需求未能成功传导至新房市场, 改善型购买力并未切实真正进入市场当中。
无锡, 3月时, 二手房成交情况是同比增长了1.3%, 不过仅仅是呈现出微弱的正增长态势。环比方面, 价格出现了下跌, 下跌幅度为4.96%, 其市场活跃度处于偏低状态, 属于那种跟涨存在困难、跟跌却并不缓慢的类型。
常州, 其均价为每平方米一万一千六百七十五元, 环比微微上涨了百分之零点一一, 处于那种既涨不上去又跌不下去的僵持状态。它作为上海都市圈外围的城市, 受到虹吸效应的影响相对比较大。
南通, 其平均价格为每平方米9772元, 与上一月相比呈下降态势, 下降幅度为2.19%。在3月的时候, 二手房成交数量与去年同期相比较, 大幅上涨了58%, 然而, 这更多的是属于超跌之后所出现的反弹情况, 并非是趋势发生了反转, 其持续性存在疑问。
对于镇江而言, 其均价为每平方米七千三百八十二元, 与上一阶段相比呈现出环比上涨百分之二点六二的态势。此价格的绝对水平较低, 下跌的空间有限, 然而其却缺少产业以及人口增量的支撑, 并不具备形成独立行情的基础。
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结论：分化只会加剧，不会收敛
其一, 切莫去赌普遍上涨的情况。哪怕置身于上海, 呈现出的也是“量保持稳定, 价格却并非均匀一致”的态势。在投资性需求逐渐退去之后, 能够支撑房价的仅仅是真实的居住购买力——并且同时收入预期并没有得到十分明显的改善。
其二, 去化周期属于最为硬核指标, 南京为25.7个月, 苏州30.1个月, 库存压力致使未来1至2年“买方市场”格局不会产生改变, 切勿触碰高库存城市的远郊盘。
首先, 存在这样一个情况, 即第三点所提及的上海核心区, 它是那种独一无二被认为是“相对安全资产”。然后呢, 在4月的时候, 上海徐汇区有地块进行拍卖, 其楼面价达到了87,150元/㎡, 并且出现了25%的溢价率, 然而即便如此, 头部房企依然愿意以高价获取这块土地, 这一现象表明资本对于上海核心资产所具备的长期价值依旧持有信仰。但是, 需要特别注意的是, 外围板块以及“老破小”并不处于这个逻辑范围之内。
第四点, 二手房处于“以价换量”这种长期的状态, 四城二手住宅成交占比已经高达百分之七十五到百分之八十, 并且新房改善化、二手刚需化这样的格局持续稳固, “卖旧买新”的链条能不能打通, 这是取决于二手房价是不是能够真正稳定, 从目前的情形来看, 稳定并不等同于反弹。
在2026年进行买房行为, 于上海核心区域是能够加以查看的, 对于南京等地而言想要抄底则需具备耐心, 像苏州、无锡等这样的城市, 若并非是源于自住刚需的情况, 那就应该多观察少行动。当前市场所面临的已并非仅仅是“买不买”的这类问题, 而是涉及到“买在何处、以怎样的价格去买”的这种精细化的博弈状况了。
