【写在前面：11月18日，国家统计局公布了统计数据，该数据是2017年10月份70个大中市住宅销售价格的统计数据。数据显示，热点城市南京新房价格连续8个月出现回调，11月出现了同比下滑，这是一年来首次同比下滑，比一年前房价下跌1.1个百分点。然而，数据上的下跌是否就是楼市的真相呢？ 】。对此，澎湃新闻的记者前往往昔是热点的城市再度展开走访，首批被走访的城市是曾被称作“房价四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥这四座城市，借助实地去进行观察，记者尝试去还原当下楼市的真实状况。
江南佳丽地，金陵帝王州。逶迤带绿水，迢递起朱楼。
11月20日10时，南京城东，在五矿晏山居楼盘前，人声一片喧闹沸腾。从轨交2号线钟灵街地铁站出来，当接近柳营西路之时起，约500米的道路两侧，车辆满满当当都停好了。人群当中，有好多白领夫妻，还有不少头发白得像霜一样的老年人，人群脸庞上带着期望与欢喜，彼此交谈着，能够来到此处参加选房，这表明他们已然是摇号的中签者了。
五矿崇文金城此次推出399套新房，这一情况吸引了超过200名0人登记摇号，该楼盘处于南京市西南的河西新城，之所以会有这般汹涌的买房人群，其中一个原因是，新房的开盘单价处于35000元每平方米左右的水平，而周边的二手次新房单价大约为5万元每平方米。
这是位于南京河西新城的房源，其在11月中下旬开盘，具体时间为18日到21日，此次开盘楼盘共有10个，它是其中之一。短短5天时间里，在此集中开盘的房源数量达3000多套，并且这些房源几乎全部售罄，而对这些售罄的房源均有要求，要求首付必须在八成以上，这就是实际情况。
五矿崇文金城那儿的选房现场，在11月20日上午10点的时候，停满了车辆，站满了人。本文图片当中，若没有特别的说明，全部都是来自澎湃新闻记者刘畅所拍摄的。
被搀扶着来买房的购房老人
当天开盘的楼盘，其所属的是南京外国语学校河西分校学区，而这使得学区房的概念，又增添了一层吸引力。
在10时5个人一组，22分的时候，一位排号在20多的先生才从认购大厅出来，刚一出来就立刻很快被那些等待着的购房者一层又一层地围住了，都纷纷询问认购的具体情况。这位先生说道，“5个人一组进行认购的时候，并没有多什么可供思考的时间，销售直接就问我要选多大面积的，几号楼几室的，之后就让紧接着交定金50万元。整个这样的过程算下来也就大约2分钟的样子。”而他所选择的是一套面积为90平方米的户型。
人群之中，有位年逾古稀之人一直伫立了数十分钟，之后经由晚辈帮扶迈出人群靠至路边稍作休憩。据澎湃新闻于现场所见情形，售楼处前静立着好些两鬓斑白的老人，这些老者之所以前来，乃是鉴于自身具备购房资格，而后他们在购房室约上镌刻下自身的印记，至于钱款支付事宜呀，那便交由儿孙们去操弄了。
南京当下实行的住房限购政策作出规定，于南京主城区（不涵盖六合区、溧水区、高淳区）范畴内，暂停给已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售卖住房。在六合区、溧水区、高淳区范畴内，暂停给已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售卖住房，这其中包含新建商品住房以及二手住房。非南京市户籍居民家庭申请购置首套住房的时候，应当提供至少2年所得税证明或者社会保险证明。
这致使不少已然拥有多套房产的购房者，想到了家中父辈及至祖父一辈的“房票” ， “反正已然是八成首付了 ， 能不能贷款也没什么意义了。 ” 在南京已拥有5套住房的徐楠（化名）这般言说 ， 徐楠是南京本地人 ， 此次他凭借父亲的购房资格 ， 抽中了河西另一个楼盘仁恒绿洲新岛的房号。
另一个年纪稍微轻些的女性，开车去把奶奶接来选房，她使用了家里好几个老人的身份证去摇号，结果奶奶恰好摇中了。
许多老人在开盘现场外等候叫号。
地处南京主城西南部的南京河西新城，北起之处是三汊河，南接的是秦淮新河，西边临近长江夹江，东边抵达外秦淮河、南河，主体所在之地为建邺区，其总面积大约是94平方公里。其中，陆地面积有56平方公里，江心洲、潜洲以及江面面积为38平方公里。它可是南京主要进行开发的经济区之中的一个。
当时，河西新城北部那二十平方公里田地于两千年前後已然大致打造完成，其中部二十一平方公里凭借十运会以及第四届世界城市论坛之助力基本上塑造出雏形，其南部十五平方公里在青奥会从前全面展开构建架构的运作，西部面积为十五平方公里的江心洲正同新加坡联合进行合作开发来建造中新生态科技岛。
根据南京市今年5月对房地产市场进一步发出的调控要求，河西新城、江北新区乃至南部新城等区域，以及江宁、仙林地铁沿线的部分地块，采取了一种出让方式，这种方式限定销售对象，也限定房价。它限定套型，限定时转让情况，限定销售方式，还要进行竞地价。澎湃新闻知悉，河西新城中部的楼盘均价有一定限制，限制在4.5万元/平方米，南部的楼盘均价同样有相应限制，限制在3.5万元/平方米。
在五矿崇文金城楼盘周边，有房产中介名为21世纪不动产，于此进行咨询时，记者了解到，90平方米户型对应的月租范围是3500元至4500元。五矿崇文金城首次进入市场的时间为2014年4月，当时的开盘价大概是23500元每平方米。上一次楼盘加推是在2016年5月，那时单价属于35000元每平方米，并且此次加推单价与之相同。在这期间，历经一年多时间，周边的二手房价格已然上涨到了大约5万元每平方米左右，如此一来，每一平方米的价格便出现了15000元的倒挂情况。
挑最大的房型：买到就是赚到
五十多岁的孙阿姨讲 ，“我方才去买一买 将这个学区的情况瞧一瞧 ，若情形良好 ，往后我的小孙子也能够居住。”她以及她的亲家都成功摇中了号 ，此次能够买入两套。他们打算凑集些资金 将两套全部买下 ，一套都不打算舍弃。
鉴于摇到号这般的“幸运”实属难得，只要是具备购房资格以及资金的购房者，均打算尽最大程度买下最大面积，如此一来，几乎所有人在选房之际，主要目标便是房型越大越好。
认购仁恒绿洲新岛三期江枫园的徐楠，其所在的仁恒绿洲新岛三期江枫园处于江心洲，此次总共上市了636套房源，户型包含88平方米的两房，以及128平方米、135平方米、136平方米的三房，开盘时的均价为3.6万元每平方米。他跟姐姐皆是附近楼盘仁恒江湾城的业主，当前仁恒江湾城在中介网上的挂牌价，其中三期和四期的单价处于6.5万至7.5万元之间。他表示：“我早上8点出门时，销售中心这儿就已然停满了车辆。”。
记者自南京市新街口动身出发，搭乘轨道交通2号线历经8站，于元通站转乘轨交10号线乘坐4站，抵达江心洲站，耗时约30分钟。售楼处门口所在的中新大道之上停放着十几辆轿车，其中宝马、奔驰、奥迪等名车数量不少。保安称，“昨天门前这条道路，全部都被停满了，环绕小区一圈之处也都是车辆，皆是来看房的。”。
仁恒绿洲新岛把前220号的那些买房者安排于上午去挑选房屋，下午则是420号之前的买房者进行选房，420号之后的选房全部是在晚上7时之后开展的。并且八成首付规定要在11月19日选房的当天缴清。徐楠是在晚上进行选房的，他有一些担忧等到轮到他的时候大房型已然被挑选完了。
售楼处内的公告显示要求八成首付当天付清。
在售楼处里面，那些瞧着沙盘看的来选购房子之人，正于为选择寓所做临近最终的预备工作。存在些选购者在纸张之上罗列着房屋户型、楼层层次，审慎地开展挑选核查以及去确定最终的次序。他们在交流探讨着，“不管怎样都是一定要购买的，用于投资以及自己居住，要是抽中了号码那起码已然具备投资的作用功效，自己居住就要看可供选择的房屋楼层高度、面积大小是否契合心意。”“崭新的房子受到价格限制这样的时机十分难得，比起周边区域的二手房屋最少每平方米要便宜1万块钱，这样子依仗运气就能够赚取到百万元甚至几百万元。况且这里是河西地区，规划设计很不错，恰恰属于南京热门地点地域，用来养老相当适宜，转手售卖不愁没有下家。”。还有人开玩笑地说道，“轮到我不清楚是什么样的户型了，能够快速转手且快速升值的才是好的。”。
本次抽中号的绿洲新岛二期业主黄先生打算在三期购置一套房产给家中老人居住，他二期自住的房屋面积为180平方米，其是在两年前购买的，当时单价为2.6万元。他表示应尽可能选择更大面积的房屋，此地机会难得，刚刚成交了一套180平方米的二手房，总价880万元，单价已达4.9万元。
在前述已被认购的“房子”跟前以及周围之处，工作人员贴上了红色圆点，在19号下午时分11月，大户型已基本上挑选完毕。
晚上7点40分，徐楠顺利认购了一套位于3楼、面积为135平方米的房子，此房型是该楼盘第二大的户型。当时，多数房子前已贴上表示已被认购的红色圆点，136平方米、135平方米这类大房型基本已被选完。然后，在接下来的购房者中，有些摇中几个号的选择放弃，打算把仅有的购房资格用在排序靠前的楼盘上，而只摇中一个号的购房者，买下了88平方米的房型。
晚上10点的时候，仁恒绿洲新岛那儿的选房还在持续进行着，购房者们所组建的业主群时不时会有新的人加入进来。在636个号之后，大概有百位购房者放弃了认购，这些购房者之所以放弃认购，要么是选择了别的楼盘，要么是觉得户型不太理想，而828号成为了认购最后一套房的那个号码。
澎湃新闻的记者，在南京市住房保障和房产局所主管的南京网上房地产网站那里，看到了这样的情况，在11月17日至11月22日这5天期间，建邺区的可售商品房套数，从4886套减少到了1896套，减少的数量接近3000套。
记者整理出楼盘的情况，能看到，中签率最高的是保利天悦，几乎登记的购房者都可以选到，然而，保利天悦房型里，有120套是235平方米的大平层，总价达千万元，可在开盘当日被售罄了。
乱象：房价不倒挂就没人买
河西往后会上市的新房产品主要是大平层，并且那些地块都是高价的，其中涵盖7幅高总价的综合体地块，还有3幅住宅地块，住宅地块的楼面地价处于3.7万至4.5万元每平方米之间，这基本上就是当前河西已开盘楼盘的销售价格了。
河西的这10个楼盘，有着3177套住房，有超过14000个登记号，这其中包含重复的登记号，平均下来中签率不到23%。11月15日8时，在不同地点同时进行认筹，那为了提高摇中概率，有人凌晨就出门，去排第一家，登记完之后赶赴下一个登记地点；有的人全家动员，分头去不同的楼盘排队登记。有一对年轻夫妻告诉澎湃新闻，对佳兆业楼盘感兴趣的人是最多的，登记完的时候都快到晚上12点了。
因为各个楼盘针对验资要求的银行不一样，并且资金是不可以挪动离开的，这就表明要是想多去登记几个号，或者是想在多个楼盘去碰碰运气，那就得准备好多份资金。根据记者所了解到的情况，登记一个号的验资门槛大多是在200万元以上，最高达到430万元。当地媒体有过相关报道，存在购房者为了能够增加摇中的概率，仅仅验资这一项就在银行户头里面存了上千万。
河西的新房这般热卖，上述业内人士讲道，河西自身本就是热点，由于与江北仅一江之隔故而更热了，并且从去年起土地拍卖达最高限价的都得现房销售，这致使房子从拍地直至上市的周期延长了一年半到两年，造成供应不足，江心洲的仁恒绿洲新岛上次推盘还是在20个月之前。
与之形成鲜明对比的是，我爱我家南京三元巷的一位房产经纪向记者透露，处于鼓楼商圈与湖南路商圈之间，且有两条轨交环绕的泛悦城市广场，在年底之前将会进行加推，其均价大约为3.59万元每平方米。若他带领看房，那么无需验资便能登记两个号码。
今年6月首次展开开盘活动的泛悦城市广场，总计有248套进行了精装处理的房源，仅有130组购房者登记报名，在选房当天缴纳了60万元定金，依据南京网上房地产给出的数据，截止到11月29日的时候，还有28套处于可售状态。
同样具备了地暖以及亦有中央空调配套的精装房，周边配套设施显得更为便利的市区新房，为何却反而遭受起到冷落之势了呢。
有业内人士告知记者，泛悦城市广场处于老城改造地区，以往是物流仓库呀，其周边配有火车站以及大市场，周边呢环境状况以及治安情况相对而言比较糟糕，对口的学校并非特别出色，周边随时都面临着拆迁以及修路的状况。不像新规划之地能够迅速引进名校分校，居住起来舒适度会更佳。
一位房产经纪讲道，市中心存在着诸多老房子，河西在十年之前是农村，如今逐渐地配套以及商业都发展起来了，好多人依旧是出于半投资半改善这样一种情况来加以考虑。前些年江宁也不存在什么发展，现在地铁通了，万达广场也建设完成了，江宁的成交量在南京也跻身到了前几名。我在两年前购置了房子，那会儿同样属于冷门，今年二期开盘已然整整翻了一番。
他讲，买房这件事，适宜尽早而非延后，年后可又是另外一种价格态势了。于我所在的此处，除去有一位房主，因为要参与河西的摇号，故而急切出售房子，把总价降低了些许，不过却要求必须全款付清，别的二手房，都仍旧是处于稳步向上增长的状态。
即便是江北新区的新房而言，除开南京市区房源，房价只要不存在倒挂情况，那就不会有人去购买。在10月30日的时候，北江锦城处于江北新区浦口区，与轨交10号线雨山路站的间隔距离大概是1.5公里处，有108套房源拿到了销售许可，然而新房的每平方米均价是24300元，这一价格略微比周边二手房房价要高些，从开盘到现在，成交以及认购的套数都是零套。该楼盘同时还在售卖的，是早些时候的少量房源，时间过去一年多了，依旧没能全部卖完。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京河西楼市出现热销状况，存在必然缘由。其一，该区域属于热点板块，有着较为不错的规划。其二，处于限价背景下，新房和二手房价格出现倒挂现象，特别是热点板块，新房价格低于预期，购房者“买了就赚”的心理促使购房热情被积极释放出来。严跃进同时明确指出，从房企的角度来讲，市场需求庞大，又恰逢年底，故而需要迅速回笼资金。然而，“首付款八成”这种情况，严格来讲是违反相关规定的。在整个购房市场范畴内，这属于歧视性条件，是不公平的。
严跃进表示，南京楼市的乱象存在一定启示，即，在限价、摇号制度的情形下，怎样去确保购房市场的稳定。他还指出，有的家庭会同时在四五个楼盘认筹，热门楼盘的摇号中签率很低，但这表明以南京作为代表的强二线城市当中符合购房条件的群体数量相对较多，潜在的购房需求颇为巨大，所以增加供地量以及房源数量，进而改进供需平衡状况，依旧是根本的解决途径。另外他还提到，要是涉及借杠杆这种情况，那么对于房地产市场该如何实施监管此些方面都是需要予以考量的。
调控不是为了统计数字
经济参考报援引南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远所说，价格倒挂倘若出现在别的区域，问题不太严重，然而在河西，就极易变成“燃点”。河西乃是南京市近些年来着重打造的新城区，同时也是未来高端服务业的汇聚区域，此地楼盘向来热销。在限价、限售政策的情形下，该区域近半年未曾有新房供应，积聚了大量的市场需求，故而一旦开盘，就会引来万人抢购。
记者在调查期间发现，只要属于价格倒挂的楼盘情形，几乎全都获得了前所未有的热烈抢购态势。
在江宁区，一名房地产开发商告诉记者，上周五（，十一月二十四日）下午，他朋友前往江宁区内的禄口朗诗青春街区报名并进行登记的时候，号码已然已为四千多号了。
江北新区，它与河西隔着长江遥遥相望，此区域同样处在房价限购范围之内，只因总价比较低的缘故，出现的疯抢情形比起河西来，那是有过之而无不及。
在11月20日，距离上次售房许可超过一年多时间后，江北新区招商兰溪谷赢得了一次新的销售获批良机，这里有516套毛坯住房予以销售，其户型拥有两种面积规格，分别是89平方米以及120平方米，房屋每平方米均价大约为1.4万元。澎湃新闻的记者于当地一家房产中介网站上观察到，招商兰溪谷一套76平方米的二手房，其挂牌单价处于2万元左右的水平。在11月21日上午时段，现场出现了超过3000组人员排队进行登记的状况。该楼盘所设贷款条件极其严苛，信用卡逾期达 1 次或者超过 1 次的，不被允许贷款，名下存在过信用贷、消费贷记录的，不得予以贷款，一套房的利率向上浮动 15%，二套房的利率向上浮动 20%。
和招商兰溪谷一块儿被称作“江北新区神盘”的是位于江边中心位置的华润国际社区，它确定在年内加推。这个楼盘上一次入市时间是2016年6月2日，距离现在已经有16个月了。业内预估要是加推房源依旧是毛坯房，那么价格会和去年价格保持一样水平大约于2.1万元一平方米。该楼盘在11月中旬新成交了一套89平方米的三房户型房子，其总价是310万元，单价高达3.48万元。
11月29日，招商兰溪谷把摇号公示给公布了，最终有效报名的人数是8668组，中签率为5.9%。没出意外情况，在12月2日进行开盘选房的时候，招商兰溪谷加推的那些房源都被认购光了。
11月26日，新华社针对南京楼市怪象发表时评，称出现这一现象并非房地产市场调控太严，而是调控不够全面、改革不够深化。当前，房地产市场调控进入“深水区”，调控难度加大。且市场越是焦虑越要稳定预期，市场越是疯狂越要深化改革，在改革前进的道路上不能失去方寸、丢了耐心。
限价这般调控目的，并非是对新房开盘价进行的单边限制活动，也不是要将房价进行“捂盖”，更不是为了让统计数字呈现出“好看”的样子。调控房地产市场，需要使得短期调控政策能够为长期改革营造出窗口期，要让调控举措与改革措施一同发挥效力，治理表面问题更必须治理根本缘由。
首先，短期楼市调控应让位于长效机制，朝着“房子是用来住的”这个方向，去建立长效机制；逐步扩大对公共租赁住房的土地供给，着重对城市“夹心层”里的外来务工人员、新就业大学生等以及困难群众的住房需求予以满足，进一步让贫富差距变小，促使房地产市场实现供需平衡。
接着，把资本市场扩展做大且做得优质，对优质投资品的供应予以增加，将投资渠道进行拓宽，引领资金从房地产市场朝着其他市场转变。令房地产业投资收益下降，从金融方面把投机炒房的隐蔽途径堵住，促使投资进入实体经济，使其转移到迫切需要支持的产业发展里去。
另外，要严格依照房地产的功能定位，坚决坚守不出现系统性风险的底线，清晰梳理主要矛盾，配备相应政策措施，达成短期和长期机制的协调统一，持续深入推进改革。如此多方面同时发力，稳定预期，兼顾短期与长远的利益，细致落实，这般才能够推动房地产市场平稳且健康地发展。
