全市的二手房的平均价格, 跟去年同期相比, 下降了7.34%, 在河西南, 但是有小区的房价, 在半年的时间里, 上升了14.7%, 南京楼市正在上演一场冰与火之歌。
在8月里的第二个星期这个时间段上面, 南京那边二手房的平均挂牌价格最终算是停在了每平方米的24755元这个地方, 和上一个星期相比下来了一点点, 跌幅是0.11%, 与此同时呢, 在同一个8月的第2周里面南京新房子那边的平均价格算出来是每平方米26648元这个数字, 跟前一周比的话是往上涨了一点点, 涨幅达到了0.13%, 这样一个东西跌下去一个东西涨起来的情况里面, 南京楼市里那个真正的面目现在正一点点地显露出来, 因为这完全就不是那种所有房价一起涨或者一起掉的一个市场状况, 而是变成了一个人和人之间激烈竞争而且区分度特别大的一个像战场一样的局面。
一、整体画像：量稳价弱，以价换量仍是主旋律
咱们得先把全局的情况瞧一瞧。
到了2026年上半年的这个阶段, 南京全市范围内的商品住宅总共成交了12524套。同时, 其成交的均价是每平方米26051元。这一数据跟之前的时期相比, 下跌了5.82%的比例。
这展现了一种非常典型的“以价换量”的格局。具体表现就是, 价格方面确实是跌了, 但是成交量这一块, 却并没有带来多么显著的上涨。
不过呢, 第二季度的数据提供了另外一种线索, 因为三月的所谓“小阳春”是像大家预料的那样兑现了的, 接着就出现了四月到六月的成交量一直在高水平运行的情况, 具体来讲, 五月的成交套数比之前一年同期增加了31.14%, 六月相比去年同期也增长了30.88%, 由此可以看出市场活跃度的显著回升。
在二手房领域, 从2026年到现在, 累计的成交量已经达到了53437套, 这个数量是新房成交量的3.8倍。在7月份, 全市的二手房成交达到了7523套, 与去年同期相比, 上涨了3.6%。由此看来, 存量房主导市场的这种格局, 已经变得不可逆转了。
在库存状况这块儿, 等到六月末了的时候呢, 全市范围内的商品住宅的存量数目达到了四万七千零三十套，建筑面积总和是六百零二点零三万平方米, 按照目前的销售速度推算, 去化周期大约是二十二点六个月这么个样子, 这个统计出来的数值大大超过了大家普遍认可的健康标准线, 毕竟一般观点认为十二个月到十八个月之间才算一个合理的区间范围, 不过要是深入剖析具体的各区情况的话, 会发现区域之间的差异简直可以说是天壤之别。
二、板块分化：三个世界，三种命运
第一世界：核心区——涨得理直气壮
建邺区是那个房价天花板的存在。8月第2周新房均价49829元/平, 高居全市第一；二手房均价约37047元/平, 环比上涨4.18%。
河西这个地方, 它是建邺区的核心部位, 也就是所谓的“心脏”, 这一点是非常确定的。咱们来看上半年的情况, 河西南这块地方的房子, 成交的平均价格确实是往上走了, 每平方米的价钱涨了有一千块之多。
在这个区域里面的二十一个小区里头, 有十六个小区的房价是呈现上涨趋势的, 其中涨得最厉害的那个幅度高达百分之十四点七。还有两个小区的每平米均价已经超过了四万元整。
再来看看整个河西片区的表现, 从今年年初到七月份结束, 一共卖出去了超过两千两百套房子, 这个数字比起去年一整年所卖的总数来说, 已经是超过了三成还要多不少。
紧随其后的是鼓楼区。其新房的平均价格为每平米42148元, 二手房的价格大约为每平米35703元。在8月份, 该区的房子一共卖出了84套, 这个数量相较于之前增长9.09%。实际成交的价格平均为每平米37191元, 和之前相比上升了5.89%。
现在玄武区的二手房平均价格达到了每平米三千一百四十四五元, 而秦淮区那边的二手房平均价格则定在了每平米两万八千四百四十元。
核心区的共同特征在于, 那里的供应量是非常稀缺的, 同时需求也表现得非常坚挺, 而且价格走势是能够抗住的下跌压力的。
在土地市场方面, 招商蛇口联合体是在7月15日这一天用29.98亿元的价格成功竞得建邺区的住宅用地的, 该地块的楼面价为34415元/平方米, 溢价率达到了7.07%, 开发商之所以愿意以溢价的方式去参与拿地, 这本身就是对这个板块作出的最真实的投票行为。
第二世界：次核心——冷暖自知
雨花台区的新房均价是每平方米29423元, 这个数字环比上周下降了百分之0.45, 而二手房的均价达到了每平方米24015元, 不过该区域的库存去化周期仅有10.1个月, 这是全市里面最健康的区域之一, 同时雨花台的新房库存大约是2600套, 去化周期仅为6.9个月, 这显示出供不应求的特征是非常明显的。
关于南京二手房市场的情况来看, 栖霞区的二手房平均价格目前是每平方米24363元, 相较于之前的数据环比增长了4.46%, 另外在江宁区这边, 二手房的平均价格是每平方米19505元, 同一区域的新房平均价格则是每平方米22852元。
南京江宁那里的状况是得让人留个心眼的, 八月份二手房子参考着算的平均价是一平米一万八千七百七十六块钱, 跟前年同期的时候比一下, 降了百分之十点一七——这下降的程度那是大大超过了全市整体平均的那个水平, 在整整一年的时间里头, 江宁这里的房价只有一个月是有往上涨过的, 剩下的十一月里可全部都是往下跌的。
浦口区在本周的市场上表现十分的抢眼，新房的平均价格达到了每平米28886元, 环比上涨的比例是0.81%, 这个涨幅在在全市之中是最大的, 至于二手房的平均价格则处于每平米15138元的位置。
第三世界：远郊区——跌跌不休
南京市六合区的新房市场均价为, 每平方米16574元, 与此同时, 该区域的二手房市场价格则为, 每平方米8780元。再看溧水区的情况, 其新房的平均售价设定在, 每平方米12954元的位置, 而二手房的普遍价格落点于, 每平方米6745元。
至于高淳区的数据则显示出一番景象, 那边新房的平均费用是, 每平方米11636元, 反观其二手房, 平均价格为, 每平方米5766元, 更值得注意的是, 从之前的状态变化到当前状况的过程中出现了一个剧烈下降的趋势, 环比下跌了整整6.4%的幅度。
最让人看了心里发毛的是库存的情况, 具体来说, 高淳的去化周期是五十六点三个月, 溧水是五十二点二个月, 六合是四十八个月。这也就意味着, 哪怕是现在立马就不再增加任何房屋的供应量了, 要想把现有的这些库存全部卖完, 也需要花费四到五年这么长的时间。
三、深层逻辑：三个视角看分化
视角一：土地市场是楼市的“期货价格”
在七月十五日的南京土地市场中, 共有三宗住宅用地进行了出让交易。其中建邺区的地块经过了竞价, 最终以高出起始价格百分之七点零七的价值成交。另一方面, 位于江北新区的两宗住宅地块都按照底价出售。
再看七月二十四日江宁区的住宅用地拍卖情况, 该宗地也是采用了底价成交的方式。截至第三十周为止, 在此期间总共成交的五幅涉及住宅用途的土地, 每一幅都是以底价确定交易的。
开发商们在做出选择的时候表现得非常一致, 他们只针对核心区域进行出价活动, 而对于距离城市中心较远的郊区, 则仅持有能够维持资金平衡、不导致亏损的拿地意愿。
这个明显的市场信号预计将在未来的一到两年的时间段内逐渐传递至新建住房的销售环节, 从而致使核心区内的新房供应继续保持紧张状态, 而远郊地区的新房供应量则有可能进一步超出市场需求从而导致过剩的现象发生。
视角二：政策在托底，但托的是“置换链”
在2026这一年, 南京市出台了被称为“房六条”的政策文件, 其中核心内容是实行关于房屋更换的贴息机制。
具体而言, 如果在卖掉原有住房的同时购买新房, 那么是可以享受贷款总金额的百分之一点的贴息的, 该贴息的总额度是一亿元人民币, 并且遵循先申请先得的原则, 除此之外还推出了专门面向青年人才使用的房票制度, 针对不同学历层次给予了不同的补贴额度, 大专学历可获得三万元的教育补贴, 本科学历可获得六万元的教育补贴, 硕士研究生学历可获得十万元的教育补贴, 博士研究生学历可获得十五万元的教育补贴。
这套政策组合拳的逻辑是非常清楚的, 它的意思是激活置换链条, 就是要让那些想要卖出房子的人能够把房子卖掉, 同时也让那些打算购买房子的人能够负担得起购房的费用。
政策的实际效果也确实已经显现出来了, 在新政策实施之后, 商品房每天的认购数量平均增长了百分之九十六点一, 成交的平均价格跟新政策实行之前相比上涨了百分之十点二, 库存去化的周期缩短了两个月的时间。
然而, 现行政策手段虽然能够将交易数量这一指标维持在一个基础水平之上, 不过对于价格方面的强力支撑作用是相当有限的, 二手房市场价格依然处于持续缓慢下降的运行区间之内, 具体来看在8月份第二周的时间内, 市场价格的环比跌幅达到了百分之0.11%, 整体而言, 市场参与者试图通过降低售价来获取交易量增长的经营思维或逻辑状况并没有得到任何实质性的、根本性的转变和调整。
视角三：学区房神话正在崩塌
新河一村南区有一套建筑面积为49平方米的小两房, 最终以123万元的价格成交, 这个情况是大家都知道的。这处房产一直占据着树人学区的位置。在巅峰时期, 这里的单价直接冲到了7.7万每平方米, 被大家称为“神盘”。
不过如今, 房价下跌的幅度大到了让人瞠目结舌的地步。像峨嵋岭、永庆村和玉泉路这类老破小学区房, 在最近3个月的时间里面, 挂牌价的降幅达到了每平米4600元到5400元这样一个范围。
学区房市场出现大崩溃, 这算是一个标志性的事件, 它代表了一个意思, 就是过去那种支撑二手房价格特别高的所谓的信仰, 现在正在被重新评估定价了, 当那个组合成“老旧的小房子加上顶尖的学区”的这种逻辑不再能说得通的情况下, 很多之前被认为价格高得离谱的二手房都会面临重新评定价值的情况。
四、写在最后：三个判断
首先, 南京的房地产市场并不会迎来全面性、整体性的回暖。因为22.6个月的去化周期, 以及远郊地区50个月以上的库存压力, 这两点因素已经决定了, 整个市场仍然将处于一个漫长的“去库存”的过程当中。
第二点意思就是, 核心区域还有远郊之间, 那个价格差距还会接着变大。土地市场怎么做选择, 人口往哪里流, 政策往哪个方向指, 这些事都在说明同一个道理, 那就是厉害的地方会更强, 差的地方会更差。建邺区每平米五万元和高淳区每平米一万元这个差别, 可能到头来还并不是最终的结果。
第三点内容是说, 二手房市场是一个真正由买家和卖家自己来决定价格的体系。因为二手房的成交量是新房子成交量的三点八倍那么大, 所以二手房的价格就像是南京楼市真实温度的一种测量工具。数据显示, 每平方米二手住宅的平均价格是两万四千七百五十五元。
这个数字比任何新房子向政府申报备案时写明的价格都更加有力地证明了实际情况怎么样。整个市场环境都是通过大量的购房行为来表达自己的态度, 而实际的买卖动作, 始终都比口头上的说法更真实一些。
对于打算买房的人来说, 南京现在的房地产市场既不存在到处都是黄金机会的说法, 也不存在深陷万丈深渊的情况, 它是一个极度理性的市场, 在好板块上有人会去争抢, 在差板块上没有人要去买, 好点的房子能够保值, 差劲的房子会出现贬值, 在这个市场里面, 选择错误板块所需要用付出的代价, 比选择错误时机所需要用付出的代价大的多得多。
