南京楼市这段时间所呈现出来的差别越来越大, 这种现象已经无法简单地用一句冷热就可以说得清楚了, 真正需要去注意的实际上是资金流向了什么方向, 人口停留在什么地方, 以及相应的配套设施是否能够跟进, 处于远郊位置的板块承受的压力比较大, 而处于核心区域的板块状况则相对稳固, 这条区分明显的界限现在已经变得越来越清晰了。
现在, 非常多的人都在紧盯着那个最终的成交价格数字, 然而, 他们内心深处真正在思考的却是完全另外的一件事情, 也就是自己所购买的那一套房产, 在即将迎来的下一个周期内的政策或者市场调整环节里面, 还有没有可能继续保持着一个向下走低的那个趋势和状态, 像我们刚才提到的江北地区、江宁地区、还有一起来的溧水区、高淳区以及栖霞区这些地方, 大家所持有上面的那种担忧心态和紧张情绪, 已经非常明显而且毫不遮掩地直接展现到了一个非常公开的台面上面来了。
在江北新区的范围内, 核心区域与外围区域之间的界限以及差异已经清晰地展现出来。像桥北这样早些年依靠刚需购房支撑起来的片区, 住房销售量在先前一段时间内表现得非常迅速。然而, 随后一些潜在矛盾也随之暴露无遗。
这些地区内存在较多老旧住宅区, 人口密度显得相当高, 教育资源供给因此受到极大挤压变得紧张。与此同时, 新建商品房项目又在持续不断地向外扩张和推进, 导致新房价格自然而然地出现下跌趋势。
当房屋价格离开了真实的购买需求之后, 回落就不会只停留在一个阶段上, 成交的速度慢了下来, 议价就会往更深处去发展。
像桥林还有葛塘这样的一些地方, 它们离江北那个核心商务区的距离其实还有一定的距离, 产业落地的节奏, 又没有能赶得上趟子头, 地铁的建设推进速度也比较慢, 通勤所花费的成本和精力, 购房者在心里头去算这笔账的时候, 自然就有一个很清楚的数儿了, 所以新房的销售去化周期就会被拉长, 开发商没办法, 只能把价格降下来走量, 房价就朝着每平方米一点五万元的方向在靠近, 而这个之前可能是两点一万多元每平方米的情况, 这种变化, 并不是一个偶然发生的事件。
江宁区域在发展阶段已经出现了很明显的分化现象。禄口、湖熟以及滨江等具体板块, 在过去的一段时间里, 其实都获得过概念层面的红利支撑。当空港新城建设、产业外溢趋势以及邻近区域规划等热门词汇出现时，土地获取和后续开发工作就会迅速跟进来。
但是从目前的情况来看, 库存压力的问题并没有真正得到解除。与此同时, 人口导入的效果也没有达到预期的承接水平。受这些因素影响房价最终回落到了比较冷静和理性的状态。
禄口的新房平均价格已经达到了每平方米1.1万元, 这个数值在多年以前, 是绝大多数人无法去接受的, 但是当下的市场行情是完全以客观实际情况为认知的, 因为当地常住人口的增加速度较慢, 并且优质的教育资源以及商业配套措施没有办法同步跟上, 所以单凭机场这一项逻辑来作为支撑依据是根本没办法支撑起长期的房价水平的。
从湖熟方面来看, 以及江宁滨江方面的情况, 也都并不轻松。通勤的便利性不算好, 产业结构偏向于传统行业。在年轻人外流之后, 二手房的挂牌数量随之增加, 业主开始主动降低价格。但是, 成交市场并没有马上热起来。这就说明了一个问题, 价格并不是单纯因为便宜了, 就会导致市场回头。
溧水和高淳处于一个更为严峻的压力层级之中, 因为它们距离主城区十分遥远, 导致日常通勤的成本非常高昂。对于外溢出的置业需求而言, 人们首先会考量时间花费, 其次才会计算金钱开支, 而在完成这笔账目的核算之后, 许多人的购房脚步便纷纷止步不前。
目前, 溧水城北以及空港板块的新房库存量居高不下, 平均价格已经回落至0.9万元每平方米这个数值以下, 个别楼盘的价格甚至跌至7000多元这一水平, 这种程度的调整幅度确实已经表现得相当直接了。
高淳存在的一个问题, 就是它的地理位置非常偏远, 覆盖整个区域。那里的常住人口一直在减少, 纷纷搬离到其他地方。当地用于支撑发展的各种产业力量, 其实也显得比较薄弱。
在房地产市场中, 投资者最害怕的通常不是价格下跌的速度缓慢, 而是慢到根本找不到能够接手工的买家。当前新房销售和二手房交易的行情一起变得冷淡, 这说明它面临的困境不仅仅是一时的情绪波动, 而是一场长期存在的供给与需求不平衡的现象。
真正能够决定一座城市的远郊板块价格的, 并不是那种宣传力度有多大或者声量有多高, 而是看每一天里有多少人愿意留下来继续生活居住, 有多少人愿意留下来购买房子成为业主, 还有多少人愿意留下来进行改善换房操作。
从同一条逻辑里面来看, 栖霞龙潭和八卦洲也被包含在内。之前, 龙潭这个地方曾围绕临港产业有了一波关于未来的想象, 价格曾经一度被推到每平方米1.6万元。
但是, 产业的落地节奏并没有跟上这一波热度, 人口的导入也显得不足, 相关的配套设施也没有同步地完成。于是乎, 这里的均价就回到了每平方米1.1万元的位置。市场对于预期的这种修正, 表现得就是这么直接, 没有半点拖泥带水。
大家现在对八卦洲的问题看得更清楚了, 因为过江交通有那个限制在那儿摆着, 土地开发的速度也慢了下来, 楼市很难靠自己把房价抬上去。
购房人看到的其实不是未来的前景, 而是出行需要花的钱、居住需要花的成本以及耗费的时间这些实实在在的东西。这些东西一旦在人们心里形成了共同的看法, 房子成交的速度就会慢慢变得缓慢下来。
在这一轮调整之中, 南京远郊板块所共同面临的局面, 不仅仅只是价格的向下回落, 同时还存在着结构性的分流情况, 而核心区由于资源的集中表现, 因此保持了比较稳定的状态, 像河西这个地方、新玄武这个区域以及南部新城这些地点, 其配套环境和稀缺性依然是存在的, 那些选择购买的人看重的是一种确定性的价值体现, 而不是去相信什么虚的故事。
我本人更加偏向于另外一种类型的看法, 南京的房地产市场并不是表现为一种整体性的走弱状态, 事实上它正在做的就是把过去这几年的时间里面被人为地抬高的那些市场预期全部拆开来进行重构, 真正能够在这个过程里面留下来的区域板块, 完全不是靠大声喊出来吸引眼球的地方, 而是那些能够让人们在长期时间段之内安心居住并且生活下去的真实地方。
这也解释了为什么现在很多远郊的房子看起来价格便宜, 但是成交的情况却不太活跃, 价格确实已经降下来了, 不过购房者还是会去看通勤怎么样、学校好不好、商业设施多不多、产业和人口情况如何, 这四个条件只要有一个缺点特别明显, 那么便宜的房价也不一定能够让人们做出购买的决定。
如果把这轮变化拆开来看, 是可以看到三个很明确的延伸方向的, 第一个方向是新房去化会继续呈现出分层的状态, 那些库存量比较高的地方会继续采取让价策略的, 第二个方向是二手房的议价空间会变得更加大的, 挂牌数量比较多的片区会率先出现竞争内卷的, 第三个方向是用于改善性质的资金会往那些更加确定的地方集中的, 核心区域和已经成熟的板块是会承接一部分购买力的。
现在出现了一种值得重视的发展趋势, 刚需购房和投资购房这两种不同的思路已经开始逐步分化, 不再混为一谈。对于刚需群体来说, 大家会更加看重自己日常生活的半径, 也就是距离工作和生活的地方有多近。
而对于投资者而言, 房子是否能够保值才是他们最为关注的核心要素。过去那种只要看到有规划, 不管三七二十一就先上车、先买房的打法, 在当前这个时期的南京远郊房地产市场里, 已经不再适用了, 也不再能行得通了。
对于那个正准备去买房子的人来讲, 眼下他真正需要去看清楚的事情, 绝对不是“哪里的价格会更便宜一点”这么简单的事情, 而是“哪一个地方是更能够让人住得长久起来的那个地方”。房价下降这件事情, 和未来的那几年时间内这个区域的价格能不能够维持稳定, 这完全是两回事儿。
目前非常多的板块它们所面临的矛盾问题, 根本不是在于缺少多少套住房这个问题上, 而是这些板块缺乏人居住在里面, 这些板块没有相关的产业去支撑, 还有这些板块在配套的连续性上面也是存在缺失情况的。
在这样的一个市场环境里面, 最能够留住读者目光的这种手段, 它绝对不是什么情绪化地去下一个结论, 而是要老老实实地吧具体的数字摆到台面上来, 然后把背后隐藏着的各种因果关系仔细地拆解开来去分析, 再把存在的风险因素清晰地讲解说明白, 至于南京远郊这边发生的这种价格下跌的现象, 它压根就不算是什么单一的点上的失误那么简单的事情, 而是一整套本来用来支撑房价上涨的逻辑体系, 最终没有办法承接住市场的实际需求。
房价回归真实位置这一情况, 并不意味在所有板块中表现都是完全一样的。市场出现分化现象, 本身就是一种信号。这表示市场正在开始筛选居住价值。
从我们现在能够直接看懂的角度来分析这个问题可以发现, 江北的外围部分、江宁的边缘地带、溧水区、高淳区、龙潭以及八卦洲这些地方, 它们所承受的市场压力并不是完全相同的同一种类型, 不过支撑这些现象背后的基本逻辑却是比较接近的, 因为这几个地方的整体区位都处于相对偏远的状态, 相应的公共配套设施也比较薄弱, 当地的产业发展速度比较缓慢, 人口的流动活跃度明显不足, 同时房屋库存的数量处于高位, 当上述这些因素以叠加的方式共同作用在市场中时, 最终会导致该区域的整体成交价格出现向下的趋势。
接下来的南京楼市, 其值得关注的重点并不在于某个局部板块出现的一时反弹, 更关键的因素是去看哪些具体区域能够稳稳地把人口、产业、交通和教育资源全部接住, 只要这些方面都接得住, 房子的价值就有坚实的基础和保障, 而如果接不住, 那么房价就只能够继续往现实情况的方向靠拢。
这轮调整的内容, 我们目前已经讲述完毕, 在此时, 许多人会逐渐地察觉到, 价格上的绝对低廉与居住层面的切实合适这两者之间, 并不存在于同一条平行线上, 因此, 选购房屋这一行为, 最终必然要回归到生活实质本身这一维度, 不仅要关注每日出入家门时所途经的那段路途长短, 更要考量为孩子安排入学事宜以及在家庭通勤便利性上所呈现出的各项具体细节。
市场根本不会替任何人去做出决定, 真正让人觉得难的是, 价格和节奏都在发生变化, 人自己的判断也必须跟着这些变化而变化。
