在租赁实践中，
承租人常因改善居住环境
或生产经营需要对房屋进行装修。
当租赁合同终止，
特别是因提前解除合同时，
装修物的处置往往容易引发纠纷。
对于此类纠纷，
法律如何规定？
我们又该如何预防？
基本案情
广西有一家房开公司，其名下存在一套处于二层的商铺。在2018年4月的时候，大新县有个食品商贸公司，承租了这套商铺用来经营超市。在租赁的这段期间，商贸公司因为要装修该商铺，所以购置了两台连接一二层的扶梯，还购置了一台货梯，并且安装了空调、变压器以及发电机等设备。后来由于经营状况不好，商贸公司开始拖欠租金。在2024年5月11日，房开公司给商贸公司发出了催告函，要求这商贸公司在三日之内付清所欠租金，不然租赁合同就会自动解除，商铺会被收回。商贸公司在当日签收了这个函件，但是并没有履行付款的义务。2024年6月3日，商贸公司停下了营业，关掉了超市，然而却没有按照约定把商铺交回来。房开公司多次去催告，都没有结果，于是就把商贸公司以及其股东李某起诉到了大新县人民法院。
房产开发公司觉得，商业贸易公司在接到租金催缴函之后，没有在指定的期限之内去支付所拖欠的租金、电费以及违约金，致使合同目的没办法达成，它有权利解除合同。依据约定，租赁的合同在2024年5月14日已经属于自动解除的状态。
针对于合同解除之后的财产处置这一问题而言，原本的租赁合同清晰地作出了约定，在租赁期限届满之后，商贸公司投入建设制作的设备设施以及物件，除去那些能够移动的部分归属商贸公司所有从而能够搬走之外，商贸公司不应拆除所有投入的装修工程、机电设备像电梯、扶梯、空调这类以及设施，应当无偿移交给房开公司归某房开公司所有。依据这样的约定，商贸公司在交付商铺的时候，还应当无偿交付电梯等那些对应的设备。
商贸公司辩称，合同约定把电梯等设备无偿移交给房开公司，是鉴于十五年租赁期满后，相关设备已接近报废状态，那时设备折旧率极高且使用价值很低。李某也辩称，现相关设备仅投入使用五年，若房开公司要继续使用该设备，应按设备市场价值支付相应费用。
法院审理
大新县人民法院经审理得出这样的看法，那家商贸公司拖延缴纳租金的时间达到了45天以上，按照合同规定的解除条件已然达成，房地产开发公司有权利单方面解除合同，房地产开发公司发送的函件已经接到了商贸公司，所以认定双方之间的租赁合同解除。
关于案涉电梯等设备的归属及补偿费用的问题。
法院持这样的观点，按照合同当中的约定来看，租赁的期限满了之后，设备才会归属房开公司所有。当下来看，租赁期限还没过完，虽然致使租赁合同解除的责任在于商贸公司，然而房开公司主张电梯等设备无偿归自己所有，这并不契合合同约定以及公平原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条第二项作出规定，承租人经过出租人同意进行装饰装修，在合同解除的时候，双方对于已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，人民法院依照下列情形分别进行处理：（二）要是因为承租人违约从而导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不会予以支持。不过要是出租人同意利用的，应当在利用价值的范围之内给予适当补偿。在本案当中，案涉的电梯之类的设备是附合于建筑物的，要是拆走的话其使用价值是不大的，房开公司提出主张认为归其所有，并且视为同意利用，所以房开公司应给予适当补偿。综合考虑电梯等相关设备的使用年限还有违约责任的归属以及后期维护成本等诸多因素，进而判决房开公司按照财产价值的15%支付补偿费用。
在判决完成之后，商贸公司有着这样的看法，觉得补偿比例极其低，应当提升到百分之四十，于是就向崇左市中级人民法院提起了上诉。
崇左市中院审理过后得出这样的认为，那就是，在审理期间的时候，一审法院对各方释明说各方面都可以去启动司法评估，然而呢，各方每一方都不愿意去提起这个评估，一审法院还综合进行考量，商贸公司投入的那些设备是属于附合建筑的物件，把它拆除的话价值不大，并且还可能造成更大的浪费，与此同时，还考虑到设备随着时间越往后推移，需要去维护、维修所花费的成本费用就会越高，依据这些，一审法院在综合违约程度、设备使用的年限、维修维护成本等诸多因素的情况之下，酌情评定设施设备补偿比例为15%是恰当妥当的，商贸公司上诉要求把补偿比例变更为40%的理由是不成立的句号。
崇左市中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。
案后释法
在民法理论里，装修行为归属于添附行为这一范畴。当涉及合同被解除之后，针对装修物的处理方式，主要会涉及并需考量往下几种不同因素：
1.当事人有没有约定呢，当事人要是就退租的时候装修物怎样进行处理存在约定的话，那就按照约定去办理。
2.装修行为是不是属于合法添附呢，要是出租人没有同意装修的话，那么装修行为就不属于合法添附行为，而承租人的装修残值损失应当由其自己来负担。
3.装修物对于出租人而言是否具备益处呢，若出租人同意加以利用，那么应当在利用价值的范畴之内给予适度的补偿。要是装修物涉及到公共用途方面，像是水、电、消防、排污以及照明设施等，即便出租人不同意进行利用，然而依据充分发挥物的效用这一原则，能够认定其对出租人是有益的。在商业租赁这个领域当中，倘若装修物是经营用途所必需的，出租人收回房屋之后用于相同的经营目的，这样可认定对出租人有益。但是装饰性的装修物是除外的。
4.当事人有没有过错呢。如果是因为出租人方面的缘由而解除的合同，那么出租人应当对剩余租赁期之内的装饰装修的残值损失予以赔偿。要是因为承租人方面的缘故而解除的合同，那么能够依据其违约过错的程度，酌情扣减给予出租人的补偿比例。倘若因不可归责于双方的事由致使合同解除，在剩余租赁期内的装饰装修残值损失，要由双方按照公平原则来进行分担。
建 议
为防止退租之际出现争议情况，承租人于装修之前需获取出租人的同意，并且要针对装修物的处理展开协商约定。
