到了2026年5月, 南京的楼市在政策组合拳的不断托底下, 走出了超越传统旺季金三银四的自主行情。新房成交的面积环比大涨11%, 同比激增29%, 创下了年内单月的新高。与此同时, 二手房市场因为主城四区取消了学位年限的限制, 引来了挂牌量的大幅激增还有价格的深度回调。
因此, 市场在整体放量的过程中呈现出了一种前所未有的冰火两重天格局。
5月的时候啊南京的新房买卖市场那是相当有活力那种内生动力特别强明显, 根据克而瑞那边提供的那些个数据显示说是在那个月里全市卖房子那个面积成交35.18万㎡跟上个月比猛增了百分之十一也就是环比大涨, 跟去年那个同期比也涨了百分之二十九, 那就是同比上扬, 至于成交价钱呢均价呢它死死地保持在26616元/㎡那么一个比较高的位置上面叫稳守高位, 再说供应的那方面也是保持得挺稳健的一个状态, 供应量是27.21万㎡。
市场环境的逐步好转, 是直接反映在房地产开发企业的各项经营成绩单上的。数据显示, 排名前二十的企业在进行业绩统计汇总时, 其全口径下的营收总规模攀升至97.73亿元这个数字, 而且, 这一数据同上一个时间段相比, 涨幅达到了37%。
在这些数据里面, 金基集团的全口径销售额达到了10.62亿元, 这个数字让它排在了第一名的位置, 而且和上一个时期相比, 上涨的幅度为49%, 这就使得这家公司成了今年里头第一家销售业绩超过30亿元人民币的房地产开发企业。
如果把目光移到具体的项目上面去看的话, 联发雨花新澍这个项目的成交金额大约是5.40亿元, 它把金额排行榜上的第一名和卖出去的房子套数排行榜上的第一名这两个桂冠都给摘走了，也就是拿回了这两个榜的第一名, 可以这么说就是得了所谓的“双冠王”的称号, 可是呢, 市场内部的状况其实是冷热不均匀的。
在上周, 也就是五月第三周的那段时间里, 在南京这个地方出现了六个新的楼盘开盘销售的情况, 整体的平均去化率只有百分之十八左右, 然而那些位于受到大家欢迎的地段以及具有品牌影响力优势的项目的去化率则超过了百分之五十。!
(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/ffaeca85657f4f88a3c7d78c06532566)## 二手房主力：成交放量，学区房价格“裸泳”二手房持续占据市场成交主体。
在2026年第21周, 也就是从5月的25日开始一直到3月31日结束的这个时间段里面, 南京全市范围内的二手房网上签约套数达到了2242套之多。而从2026年的开始一直持续到现在的累计成交数量也已经已经达到了总共40700套这个数字, 这个数量是新房成交量的4.2倍那么高。
整个成交量所处的结构方面主要是以刚需类型的购房者以及首次进行购房改善的人群这两类人为主的。具体来看的话, 面积规模处于60平方米到120平方米之间的房源在整个总成交量当中的占比份额为百分之六十四。另外总价金额处在200万元以内的房源在整个总成交量比例里几乎占据了将近八成的比例这样一个情况。
至于在五月份的房地产市场焦点问题上面, 毫无疑问学区房成为了最受关注的那个核心话题对象了。5月8日这一天, 南京市的鼓楼、玄武、秦淮以及建邺这四个区, 在一道政策里同步发布了新的规定, 直接把提前需要落户满一年这样的条件给取消了, 同时也不搞学位年限锁定这样的事了。这个政策带来的效果马上就能看到。
从贝壳平台那边显示出来的数据来看, 在这个新政出来之后的一周里面, 整个南京全市新增的挂牌房源数量大约达到了4747套, 环比大幅增长了27.5个百分点。拿树人学区作为一个具体的例子来说, 这里单日新增的房源挂牌量, 从前面的平常时候一天只有左右的5套左右, 一下子猛增到了70套多的这样一个水平。
随着这种挂牌数量的急剧增加, 房价的价格也跟着出现了非常深度的回调现象。曾经排在第一梯队的学区房价格出现了腰斩情况, 芳草园小区的销售单价, 从以前最高时每平方米超过9万元人民币, 现在下降到2万多元一点点的水平，这个降价的幅度超过了70%!
(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/1b2d6ebe73ad49c0a53e870c8ad5c91) 另外汇文学区里面的佳和园小区, 有一套房子面积的平方数是69㎡, 这套房源在2021年3月份的时候, 每平方米的成交价格大概是7.17万元人民币, 但是到了2026年5月份, 每平方米的成交单价已经降到了2.52万元人民币。
据中介方面的人员反馈说, 目前市面上主流房源中, 买卖双方可以商量价钱的空间范围, 已经从过去不到百分之五的范围, 扩大到了百分之十到百分之十五之间了。南京楼市在5月份呈现出非常活跃的态势, 这是早期的一系列政策红利在现在集中兑现出来的一个结果。
由“宁六条”持续发力所带来影响来看, 3月份的时候公布了所谓的“宁六条”，其中具体涵盖了像“卖旧买新”能够获得贷款贴息、以及继续推行有关“房票”的政策这些内容。政策正式落地的那一天, 南京二手房的成交量达到了460套, 这个数据刷新了今年单日成交的最高纪录。
公积金新政提供支持: 因为公积金的这个政策做出了调整, 所以个人的最高贷款额度提高到了八十万元, 并且还允许直系亲属之间用代际互助的方式来支付首付, 这就缓解了那些需要有刚性需求的人们的资金方面的压力。
1 - 学区新政盘活存量: 因为取消了学位的锁定, 所以一下子释放了许多被冻结了的多年的学区房房源, 这就极大地提高了市场里的流动性, 满足了卖方的置换方面的需求。在整体市场出现放量这一背景之下, 各个板块之间出现的分化状况表现得非常突出。
根据相关市场机构的统计数据显示, 在南京主城的38个主流板块里面, 那些在五月份成交均价相较于前期出现下跌情况的板块数量已经达到了19个, 这个数量恰好占总体的半数。
与此同时, 有九个板块的房价情况是在连续两个月之内一直保持着上涨的趋势, 这些包含在内上涨趋势的板块具体有软件大道、仙林、河西中、大校场、新玄武和江心洲等地方。这些上涨的板块, 没有一个例外的, 全都位于城市发展的主轴线上, 并且拥有成熟的生活配套, 以及产业支撑作用。
河西中这个板块的新房, 平均每平方米的价格, 稳稳地保持在62337元, 有一些顶级的豪宅, 成交的单平米价格, 突破了10万元。江心洲这个板块的新房, 其平均价格现在已经是达到了每平方米47470元这样的高度, 其中那些可以直接看到江边的好项目, 它们的单价都稳稳地站在了5万元。
再看大校场这个板块, 它的相关配套现在正处于集中兑现的时候, 那里有建筑面积为143平米的房源, 是以每平米5.3万元的价格进行成交的。
和前面的情况形成非常鲜明对比的是, 位于江宁禄口这些非核心位置板块里面的, 同样面积的二手次新房, 虽然挂牌价已经从高处的220万降低到了155万, 但是依然很难卖得出去。从长远来看, 理性的想法正在回到人们中间, 并且大家都在重新评估这件事到底值多少钱。
南京这个地方在五月的时候楼市看起来热热闹闹的, 但这并不是所有房子都在涨价的情况, 它主要是靠着各种政策推了一把, 再加上市场自己本来的一些力气, 大家一起作用才造成了现在有结构性的复苏情况出现。
那些关于政策的很多办法一起使出来之后, 把大家换房子花的钱给弄少了这一点, 让房子转起来流通这一套链条又活了起来。市场上的人正在用自己的行动来表示自己的态度, 让价值重估的速度变快了。对于学校里旁边的那种房子, 它们不再被当作是投机赚钱的工具了, 而是越来越接近于住房子本身该有的样子。
以后，那种既有优质的学区又有很高的居住品质的次新房房子, 它们的保持价值的能力会远远超过那种只有所谓上学票作用的老旧狭小的房子。因为政策的效果在不断地显示出来, 所以买房的人的心态越来越趋向于理智和平静。
从比较短的时间段来看, 整个房地产市场整体上会保持着平稳地运行的状态, 但是不同区域之间的差别还是会继续存在和发展下去。那些具有核心配套的地方, 因为产业、人口和资源的不断地被引入过来, 预计将会保持比较强的稳定和有韧性的状态。
南京楼市这一轮行情, 它是标志着市场从政策刺激所带来的那种情绪上的回暖, 走向了基于真实需求以及资产价值进行的深度调整阶段。
