仅河西地区, 能够被视作城市自然扩张所产生的必然结局, 其余三个区域, 皆是伴随中国城市化进程, 且由政府政策主导出现的结果。
有一片区域, 处于河西地带, 它原本是跟老城相连相邻着的, 城墙以及秦淮河所产生的阻隔作用, 在现在基本上已经能够被忽略不计了, 原本文以滨江的那一片农田还有滩涂的存在状况, 反而给了市政建设规划一样东西, 那样东或西可以任由他们随意发挥的白纸。有一批老“蓝鲸”人, 他们对于河西这个地方所抱持的看法, 大概跟现在南京人针对江北所拥有的看法是相类似的，在历史上, 存在南京大屠杀的遗址地, 也处于河西这个区域范围之内, 也就是说存在所谓“阴气重”这样一种说法。然而实际的情况是, 是要凭借数据来进行言语表达论述的, 而不可以仅仅依据个人的感觉来下定论。下图的数据呈现的是, 2005年建邺区（主要为河西）, 外来暂住人口依据来源地所构成的图形, 数据虽略显陈旧, 不过仍能从中窥得一二, 河西人口近半数源自“本市区其他街道”, 依据南京市规划局于2005年针对河西新城区人户分离状况展开的调查, 所谓的“本市区其他街道”, 主要指的是老城内的街道, 这部分人已把住址迁移至近郊区, 然而由于上学、就医、养老保障等社会福利方面的缘由, 依旧将户籍放置在中心区。后期的西方城市发展当中, 常常会出现富人从城市中心逃离出去这种情况, 而这种局面在中国相比较而言要少见到许多, 然而南京河西的房价已经超过了城中的水平, 其大概算是另外一种形式的呈现。
2000年后大学扩展以及大学城建设, 成为仙琳依托其发展的契机, 这契机就来自于东面跨过紫金山的区域。江宁与仙林颇为相像, 不过江宁还要加上一个京沪高铁的有利因素。相比之下反观位于江北的区域, 从1990年代初期开始, 南京就决定要建设一个类似“汉口”的地区 , 然而一直到2016年, 这样的条件才算是达到了相应要求。但毕竟已然过去了数十年的时间 , 中国城市化进程的黄金时代差不多快要结束了 , 那么还存不存在一个契机能够再建造一座新城呢? 江北区当前存在着两条隧道, 它们之间的那片区域, 呈现出的是一片处于空白状态的农地以及滩涂景象, 这样的状况给予了南京在规划新城时如同一张白纸般的条件, 我内心也是坚信着江北未来会拥有远超过去三十年的发展态势, 不过, 对于其是否真的能够再度打造出一个河西这样的成果, 却是需要打上一个问号的。
还有另外一组数据, 从依照呈现《2014年度南京人口发展报告》来看, 在2014年这个年份, 处于东西近郊位置的江宁和浦口这两个区, 分别凭借着将近2.4万与1.9万这样的迁入规模, 以及各自差不多8000人的净迁入规模, 从而具备特征成为全市范围内可称翘楚的存在, 这两个区汇总起来的净迁入人口规模合并计算结果已经超过全市总规模的70%。然而处于老城区域范围内的鼓楼和玄武这两个区, 却分别是以2.3万与1.9万的迁出规模, 以及各自超过3000人的净迁出规模, 由此成为全市范围内最为主要的人口迁出区。
对江北来讲, 好的情况是, 老南京人针对河西所抱有的偏见, 并未使得河西无法成为老城改善型住房需求的主要目标地；南京人对江北持有的偏见, 同样不会成为妨碍外地流入人口进行选择以及老城居民改善住宅的目标地；不太好的情形是, 除非江北构建起自身全新的产业聚集区域, 成为切实吸引苏北以及皖北产业、资本还有人才流入的聚居区域, 否则最终也仅仅是又一个江宁罢了。这个目标, 从当前来看, 仍需付出努力。近一年来, 江北出现突然暴涨的情况, 这属于政策利好所带来的短期强心针作用, 同时也是在江北总体供应量不足的前提条件下, 源于河西的那部分投资性改善型需求出现外溢导致的, 然而这种情况很难长久持续下去。
我个人觉得, 多数二线城市里, 短期内的走势是由供求关系来决的, 其关键在于库存；而长期的走势是由人口流动所决定的。对于那些大部分仍存在人口净流入情况的二线城市来讲, 房价出现急跌是有一定可能的, 不过持续暴跌的可能性是比较小的；最大的可能性是通货膨胀追赶上甚至超过楼市的涨幅, 使得房价在长期处于滞涨状态。
存在着诸多数据能够用以证明, 南京不管是同上海、杭州相比较, 还是跟苏州相较量, 不管是针对省内人口的吸引力, 又或是针对省外人口的吸引力, 均不具备优势（可参照下图1 - 4）。之所以会有偏高的房价, 深入探究其原因主要是主城区土地供应相对匮乏。与苏州以及杭州相比较, 苏州当下的中环为112公里, 杭州当下的绕城高速就实际所涵盖的市区范围来看类似于一条中环, 其长度是110公里, 然而南京相当于中环的绕城公路一线仅有56公里。哪怕南京长江五桥快速路实现通车, 进而与二桥、江北大道相连接, 最终形成一个全新的大中环（也就是前面地图里显示的蓝色线条轨迹）, 然而其长度仅仅只有90公里。加之考虑到其中所涉及的地理条件态势, 由此能够预想而言, 南京整体楼市价格处于偏高的状况, 在三五年的时间范围之内, 恐怕是很难会出现有所改观的情形的。
最后说一说自己这一年的感受, 楼市存在泡沫吗? 肯定存在, 然而这样的泡沫会通过何种方式破灭却是个难题。中国大城市的房屋, 关联了诸多要素, 像学区, 社保, 基础设施, 乃至丈母娘以及女人的安全感。即便将其单纯视作一种投资, 楼市的泡沫风险和人民币现金通胀贬值的风险哪一种更高也难以论断。股市有风险, 所以就远离股市吗? 或许吧, 怎样去对冲风险才是重点。
在2009年之前时, 江苏各市人口净流入率当中, 南京和江南各地市是处于持平状态的, 而在2010年之后, 南京的人口净流入率就显著地落后于苏州了。
江苏各个市, 在2000年到2010年期间, 常住人口比重的变化率情况是, 南京的增长幅度为21%, 苏州的增长幅度是43%, 无锡的增长幅度为16%。
分别是各个省内的人口流入率, 以及占全省流入的比例, 在2010年的时候, 南京这里占省内流入人口的比例为17.25%, 苏州其占省外流入人口的比例为30.15%。
统计国内三所高校毕业生去向所得到的数据, 关于本地大学毕业生出现的流失比率, 其中从南京大学毕业的学生, 留在南京此地的比例为 32%, 而前往北京与上海两地加起来的合计比例同样是 32%。
