记者调查
本报记者 李征琴 陈莹石
楼盘负责人向中国经济时报记者感叹, 在6月13日 , 位于南京市桥北的某家楼盘负责人，感觉客户忽然之间都没有了。
2014年开始的时候, 南京的楼市处于低迷状态, 房价出现了下降的苗头, 购房群体的预期发生了变化, 观望的情绪有所升级。楼市的库存一直在高位, 供应的数量大于需求, 房子已经不再是那种不愁卖的状态了, 开发商动用各种办法去吆喝, 既要做到不能公然地降价, 又得让购房人感觉能有一定的利益可获取。吸引眼球的“另类”促销手段频繁出现, 然而, 却没办法掩盖这样的一个事实: 市场属实是降温了！
新房认购创新低
以现在刚需主导的这个市场里面, 刚需楼盘居然不怎么受待见。6月14日, 南京桥北有个大盘子叫弘阳旭日上城, 它推出了263套房, 记者瞅见, 就算开发商给出了 “一次性付款客户能有1000元／平方米优惠”这样的法子, 可购房的人兴致依旧不高。那日除了小户型卖掉了6成, 其他户型的销售情况都不咋地。在同一天的时间里, 城东区域的银亿东城楼盘推出了数量为 112 套的房源。这些房源的面积, 其中有 99 平方米的, 还有 117 平方米的。它们属于南京楼盘当中的高层楼王房源。其折后均价大约是 11000 元／平方米, 相较于此前 12000－13000 元／平方米的定价, 是已经有所下降了的情况。即便处于这样的状况之下, 在一个上午的时间段里, 却也只不过仅有二三十组客户断断续续地到来了。
南京“网上房地产”官网显示, 6月9日至15日期间, 南京总共认购了商品住宅915套, 并且成交了946套, 平均每天认购130套, 成交135套。跟前一周（6月2日至8日, 南京楼市认购商品房住宅1368套, 成交981套）相比较, 认购量和成交量都出现了下滑, 认购量大幅下跌超过三成, 成为马年当中除春节黄金周之外单周认购量最低的一回。随着销售情况变得不畅, 南京商品住宅的库存量已经从之前那个时期的大约3.8万套累积到了39067套。
在被赋予“扭转不利态势朝着好的方向转变”深切期望的首个星期, 这个星期处于6月, 南京有9个楼盘带着超过1300套房屋进入市场, 虽然投放市场的数量足够多, 可是认购以及成交的情况同样呈现出皆下降的趋势, 认购的数量降低了十分之一。
这种阴跌走势，几乎贯穿了今年以来的整个南京楼市。
在被称作“金三银四”的这两个月期间, 南京的新房总共被认购了13612套, 跟去年同一时期相比下降了两成。到了五一小长假的时候, 新房被认购了650套, 下滑幅度为三成。而在端午小长假期间, 新房总共被认购了190套, 成交了113套, 其认购量仅仅是去年同期的四分之一左右, 跟2012年1017套的认购量相比较, 差距极大, 就算是出台了限购令的2011年, 当时也达到了400套。
5月期间, 南京楼市里, 总计有30家楼盘推出了5000余套住宅房源, 数量仅仅是预期上市量的三分之一, 上市量远远赶不上预期, 认购量出现了下滑, 成交量也出现了下滑, “红五月”最终成了“消失了的五月”。
楼市成交呈现出乏力的态势, 哪怕是那些大牌的开发商, 也都体会到了市场当中那隐隐约约的丝丝凉意。截止到6月13日的时候, 已经有万科、金地等29家具有代表性的上市房企公布了5月的销售数据。链家地产市场研究部经过统计发现, 在公布销售目标的23家房企里面, 1－5月销售目标的完成率仅仅只有33.4%。
由中国指数研究院公布的5月百城房价指数呈示的结果表明, 全国100个城市的住宅均价, 在经历连续环比上涨23个月之后, 首次出现环比下跌的情况。江苏被纳入统计范围的17个城市, 也呈现出久违的跌多涨少态势, 在这1这17个城市里, 房价上涨的城市仅仅只有3个, 而下跌的城市则多达13个, 另外还有1个城市房价环比保持持平状态。更让人感到意外的地方是, 南京成为全国十大城市当中, 房价下跌最为显著的城市。自2012年5月起, 历经连续24个月环比上涨, 之后南京房价首次呈现环比下跌态势, 当下全市商品住宅均价达14024元／平方米, 至此南京楼市“特立独行”的神话终被打破。
“另类”促销频现
其实，早在5月，南京一些先知先觉的楼盘就“抢跑”了。
率先进行“抢跑”行为的是央企保利。5月16日时, 南京仙林的楼盘保利罗兰春天, 在曾经红极一时的新兴板块仙林湖投下了首枚“石子”, 宣告“精装改毛坯销售”, 其均价从原来的17500元／平方米“降低”为14000元／平方米, 比周边的毛坯房价格还低2000元, 进而成为仙林湖的“谷底价”。
十天过后, 河西南部的楼盘海峡城, 获得预售许可证后没过多久, 就随即宣布马上开盘, 在工作日的周一, 连夜加推三百五十五套房源, 售卖价格依旧保持在每平方米二万一千元这样一个水平, 堪称河西住宅的所谓“谷底价”。
没过几天, 又有3家楼盘在工作日的夜里推出新的房源, 其中包括城北的复地新都国际, 江宁的朗诗玲珑屿, 以及城东的紫金华府。
业内人士指出, 同样是连夜推出新品, 然而和半年前在晚间悄然开盘不一样, 那个时候市场较为火爆, 人数众多但房源稀少, 造就了无数的“日光盘”以及“夜光盘”, 现如今, 楼市的风向发生了转变, 开发商追求尽快实现自身财物的入袋为安, 在领到相关证件之后赶忙去出手售卖, 以此来避免因时间拖久而出现变故。朗诗玲珑屿项目的负责人袁宁说道: “在当下市场状况不太理想的情形下, 能够卖出超过七成的比例, 已经算是比较令人满意了。”。
江宁新城玖珑湖推出了销售精装楼房的大幅优惠活动, 打出每套14900元／平方米的“抄底价”, 又赠送“8万元车位补贴基金”；城中中城国际广场加推了50－90平方米毛坯公寓房源, 其均价每平方米下降了4000元；以东银亿东城的89平方米房源有“1万享13万”优惠, 77平方米房源有“1万享11万”优惠；河西的中北英郡有每套10万元优惠, 城中的京门府更是有最高40万元的优惠, 其他楼盘也都紧随推出了大幅优惠活动。
倘若是讲在“金三银四”的时间段内里, 南京的楼盘进行降价的时候还呈现出那种“羞答答”的态势, 通常所采取的做法是“低于预期价开盘”这种促销方式, 那么到了五月, 楼盘的“抢跑”行为就显得难以抑制住了, 临近六月之际, 伴随着“一成首付”“零首付”“送首付”这些举措接连出台, 房企们那焦灼的心情显然表达得淋漓尽致了。
前夜端午小长假时, 保利宣告开展“飓风行动”, 旗下5家楼盘推出“首付一成签约”, 其中江宁一项目还推出“零首付”, 凡是于该项目买房的消费者, 只需交纳5万元定金, 就能参与零首付活动, 且需在明年3月前付清首付。6月初, 仙林湖楼盘金地湖城艺境“应战”, 推出和邻盘保利罗兰春天一样的一成首付, 剩余首付款能在3个月内付清。15日, 城南莱蒙水榭阳光骤然推出 “送首付” 活动, 于开盘当天进行认筹期间, 谁若抽中一等奖便送30万元首付款, 抽中二等奖的则送10万首付款。在当下贷款困难、按揭利息居高不下的这般背景里头, 此活动一经推出, 就在市场里边接连不断地掀起了冲击波。保利罗兰春天宣称, 推出“一成首付”后仅仅三天时间, 就已然卖出了70余套, 销售额超过了亿元。
这迫使纯新盘为向市场“讨好”, 为求上市实现跑量, 不得不摒弃高利润图谋, 进而以“平价”乃至“低价”开盘。长发都市诸公销售负责人讲, “俺们增大了面积赠送, 140平米的户型实用面积达360平方米。14000多元每平米的单价, 比15977元每平米的楼面地价还低。”同属纯新盘的中天铭廷销售从业者宣称, 楼市状况欠佳, 集团始终在斟酌, 首次踏入南京, 以塑造品牌与品质为首要, 并非以盈利为目标。
楼市当中, “变天”的传闻持续不断之时, 有一些开发商, 想出了更为“另类”的, 促销的手段。
5月30日上午，在南京新街口的闹市区域, 绿地集团南京南站的楼盘向行人派发粽子, 楼盘宣称“吃粽子能得到价值1800元的金币”, 这使得路人纷纷当众剥开粽子, 满心期待能有意外之喜。5月29日, 河西的楼盘涟城打出“老板特惠”的旗号, 该楼盘声称当天晚上香港的董事要来售楼处参加项目推介活动, 老板决定当天买房的话会给出额外1个点的优惠, 并且客户还能够和老板再次交流, 进而索取更多的优惠, “至于能不能要到优惠, 那就要各凭本事。”。有楼盘在江北, 推出了26套“一口价”特价房来回馈住客, 缘由在于今年是集团成立的第26年。城中有楼盘, 有几套毛坯房源属于 “工程抵款房”, 若客户想要以“一口价”买入, 需直接去联系工程部负责人。
行业内观察的人士表明, 不管是那所谓的“抄底价”, 又或是“送首付”, 再或者是“粽子促销”、“老板特惠”, 各类楼市促销手段的背后, 映射出在市场从卖方逐渐转变为买方的背景之下, 开发商那种焦虑的心态。因为房价下降容易引起来自老业主的维权行为, 还会让品牌影响力受到损害, 所以绝大多数开发商选择了“曲线救国”这种促销途径。然而, 虽说吸引了众人目光瞩目, 但到底能不能造就真正的购买能力, 仍然是一个不确定的未知情形。
观望情绪升级
越来沉不住气的是卖方, 与之形成对照的是买方, 买方秉持着“买涨不买跌”的那铁似之律, 持续地观望, 且愈发冷静下来。有一位资深的营销人士表明观点, 如今存在着一条未经证实的传言, 而这条传言就有可能性去影响买房人的心态, 所以对买房人来讲, 供求关系发生的变化给自身带来了数量更多的选择, 房价的议价空间相较于以往也有所提高了。
365 地产家居网对南京全市 100 家重点在售、待售楼盘 4 至 5 月的“400”购房者来电数据进行了独家调研, 发现 5 月环比 4 月来电量下跌的楼盘有 68 家, 占总数近七成。南京工业大学天翔不动产研究所副所长吴翔华表示, 目前南京市场转冷基本已可确定, 已面临周期性的波动以及变化, 多数楼盘来电量迅速转冷也是其中一个表现。不过刚需产品、稀缺资源的改善产品目前依旧具备竞争力。
受购房者持有的观望情绪影响, 开发商的开盘“决心”受到了波及, 365 地产家居网展开了一项统计, 在近半年期间, 南京最少有 14 家楼盘延迟开盘, 推延的时长较短的为 1 个月, 而长一点的已达到 5 个月, 甚者超过了 1 年, 长江路上存在一家高端楼盘, 其在 4 月就已领取销售许可证，依据监管部门所规定的“本次申请预售的房屋在核准预售后第 9 日开盘”, 这家楼盘的开盘时间本应当是在 4 月 13 日, 然而在 exceed 规定开盘时间大概 1 个月之后, 该楼盘仍然没有开盘的迹象, 仅仅是在进行着所谓的内部认购。业内观察人士指出, 今年出现开盘“拖延症”这种情况, 和此前“捂盘惜售”来卖高价是不一样的, 当下楼盘存在蓄客困难的状况, 在意向客户累积未达到一定程度的时候, 开发商是不敢轻易开盘的, 目的是避免连累“名声”, 特别是对于新开盘的楼盘来讲, 打响“头炮”极为关键, 不然后续进行销售将会变得更加困难。
6月15日, 记者身处保利罗兰春天实地看到, 就是当场已交付定金的购房者, 亦是会跟销售经理展开商讨价位, 反复斟酌权衡之后才最终做出决定的, 往昔那种“抢到便意味着获利”的情形不复存在了。并且90平方米小于这些的小户型占据多数, 属于典型的刚性需求。“毫无办法, 孩子成婚等所需用房, 刚好又碰到这家举办活动, 狠下心来就确定下来了。”谈先生夫妇二人告知记者。
荣盛置业南京公司副总经理唐登洋称, 房地产圈内存在一条众人皆知的“秘密”, 预期向上时买大些便是获利, 预期向下时小些更具性价比, 以往大多是80至100平方米的户型最畅销, 然而如今是60至80平方米的受欢迎, 据此而言, 楼市需求虽仍存在, 不过当下以刚需为主, 购房者预期已改变, 总价能把控便尽量把控。
从热点楼盘这个“窗口”，能更清晰看清楼市的冷热轮回。南京河西南部曾多次创下“夜光”业绩的“拓荒盘”海峡城, 于5月26日晚推出355套精装房源, 其均价为21000元／平方米。截至当晚11时, 卖掉了五成。1个月前, 这家楼盘也推出过房源, 那时卖掉了七成。从销售七成到销售五成, 这家一度“买不到的神盘”在半年多时间内走下了“神坛”。
两天之后, 南京另外一个楼市之中被称作“神盘”的朗诗玲珑屿花园, 推出了二百四十八套房源, 其面积分别为八十六平方米以及一百一十二平方米, 平均价格是每平方米一万九千五百块钱, 差不多和前两次有房屋投放时房产金额平均数处在等额水平。截止到六月中旬的时候, 且仍旧在开展“办理团购房屋卡片缴纳一万元可以享受一万五千块钱优惠”的让利活动。有一位名为曹亮的购房人, 就向记者清晰给出这么一个说法: “还没有到达出手的那个时候, 下半年的房产销售市场或许会出现更多降低售价的举措。”。
经网易房产南京站易房研究中心统计, 截止到6月18日, 南京楼市存在可售的住宅房源, 数量为39252套。按照2014年前5个月每月平均销售速度5226套来计算, 要将这些库存房源卖完, 大概需要7.5个月。然而, 在2013年上半年之时, 库存房源出清所花费的周期是5.6个月。
业内观察人士指出, 关键在于, 开发商为了冲刺半年报, 大批新房将会集中在6月入市, 这很有可能会破掉4万套库存的供需“平衡线”, 进而导致供需发生逆转, 而对于当前已经进入高位盘整的楼市来说，这无疑是一场“冷雨”。
