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回望2025年的南京楼市，让人有点看不懂。
有所数据表明其处于降温态势——去年房屋售卖数量减少，价格亦稍有微跌，整个市场呈现出颇为安静的状态。然而当步入河西的售楼处，或者查看近期土地拍卖的最终结果时，你便会察觉到暗流正处于涌动之中。
这种矛盾背后，可以窥见：南京的房价，正在失去统一的节奏。
按照克尔瑞所发布的数据来看，在2025年的1月至12月期间，南京全市范围之内，商品住宅的累计供应量为230.77万㎡，与同比数据相比下滑了22.98%，累计成交量为308.15万㎡，同比下滑幅度达到28.56%，整体的成交均价是27730元/㎡，同比下降了4.33%，由此能够看出南京的楼市真的较为稳定，也就是供应量、成交量以及均价都处于温和下降的态势，市场当中的买卖双方均表现得颇为理性。
但平均数会掩盖真相。
倘若你在去年于河西那一带看过房屋，而后又踏上远郊板块转了一转，那么你就会领会我所讲的“分裂”究竟是何种含义，热门板块里的优质楼盘依旧销售态势良好，比如说河西中的金陵月华，接连成为2024年以及2025年南京楼市的销售冠军！实现了27.2亿的销售额！着实令人惊叹。
在一些供应量比较大的区域当中，开发商已然悄悄给出了更多的优惠。比如说江北有一个楼盘，新房的价格比二手房的价格竟然还便宜十几万，此时正在进行疯狂的清盘操作。
我干了一件有意思的事儿，将“2026年南京楼市会呈现何种状况”这个问题，一并抛给了好几个主流的AI。
令人感到惊讶的结果出现了，它们在细节方面各自有着不同的侧重，然而核心的判断却是高度一致的，那就是2026年南京核心城区的房价会继续上涨！
首先，板块分化没办法逆转。河西，还有南部新城这般的核心地段，好房子依旧很抢手；然而配套一般的区域，会持续承压。
首先，第二点，好房子跟普通房子二者之间的差距将会被拉大，如同买车的情况那样，刚需房以及改善房已然并非处于同一个市场范围之内了。
第三，快进快出的投资模式结束了，房子正在回归居住本质。
来具体看看各个AI平台是怎么说的。
豆包：稳中有升，涨幅温和
依照豆包的归结而言，二零二六年南京的房地产市场呈现出稳定且还有上升情形（全年有着百分之1至百分之3的涨幅，前期较低后期较高），区域之间的分化状况十分显著：河西等核心板块会有百分之3至百分之5的涨幅，次核心区域处于平稳状态，远郊区域则出现略微下跌。在产品方面改善型（一百二十至一百六十平方米）处于领先位置，刚需部分趋于稳定，六百万元以上的豪宅可能会出现补跌情况。
DEEPSEEK:整体趋稳、内部分化
依照DEEPSEEK所做的总结来讲，在2026年的时候，南京的楼市会呈现出“整体趋向于稳定、内部存在分化”的状况。核心区域，像是河西那里，优质的新房凭借稀缺性以及改善需求因素，其价格有希望维持坚挺态势。然而，供应数量大的非核心区新房，还有全市规模庞大的二手房市场，也就是占据交易主体地位的那个市场，将会持续承受压力，采用以价换量的方式是主流做法。
元宝：整体横盘，难以普涨
按照元宝所做的总结来瞧，二零二六年依旧是个“买方市场”，可供选择的范围广阔，拥有的议价空间很大。关键要点在于“依据自身能力而行事，挑选正确的房子”，短期获取套利的时代已经终结，南京房地产市场将会更趋回归到“居住以及租金回报”的本质特性，进行投资必须要最为慎重小心，整体的平均价格或许会在政策起到托底作用以及市场存在压力这两者之间维持一种“较弱的平衡状态”，然而内部出现分化乃是主要的发展趋势。
千问：整体企稳、局部回暖、远郊承压
按照千问所做出来的总结来看，在二零二六年的时候，南京的楼市很大概率将会展露出“整体处于稳定、局部出现回暖、远郊承受压力”这样一种格局，一定要避开远郊以及不存在产业化支撑的板块，把重点放在河西、大校场、主城等那些稀缺的地段。
南京，这是一座在长三角区域处于特大城市地位的城市，同时还是江苏省的省会之地，它在经济层面拥有雄厚的资源，其教育方面的资源也十分雄厚，医疗资源同样雄厚，并且它对于周边城市有着持续不断的吸附能力，而这样的一种基本面状况，本身就针对房价具备基础性的支撑作用。
鉴于此，关于后续楼市走向怎样，存在一种颇为简易的判定方式：明晰开发商会对何种性质的土地有出资意向，就拿2025年南京土地拍卖而言，它极具典型性：
南部新城G07地块，溢价率为7.12%，由宸嘉发展与本地国企共同联合竞得，将会引入宸嘉发展的高端产品系列“嘉佰道”，去打造叠墅以及平墅等多样化的产品。
金陵VILLA位于玄武珠江路G05，溢价率为43.37%，杭州长住首次进入南京，此项目是由中堃打造的。
鼓楼龙湖G96金陵源著溢价16.24%，南通亚伦集团出手；
拿下龙江G47地块（翰文府）的杭州北谷，夺取秦淮G45地块，并且和南京交通置业一道联合开发南站G78地块（映秦淮），是相继完成这些动作的。
这透露了两个清晰信号：
① 开发商只对核心地段有信心，而且愿意为这种信心支付溢价
② 未来的新房供应，正在向主城集中。
能够高价获取土地的开发商并非慈善家，之所以敢如此行事，是源于他们坚信这些地段的房屋到了未来会存在愿意接手之人，并且能够以可观高价售出。
此外，2026的政策风向也变了！这次高层给到的信息量很大！
首先，要明确进行确认表明：房地产依旧是国民经济基础产业，它带有显著的金融资产属性，其关联性很强且涉及范围广泛，它还是国民经济的重要产业以及居民财富的重要来源。
同时，还着重指出“政策要一次性给足”，这坚决地摒弃了往昔十年“挤牙膏”样式的调控方式。以往的时候，市场始终满怀期待“后面存有更为强劲的政策”，致使任何利好均被诠释成“还未抵达底部”，政策所具备的效力在边际上出现递减。
新模式有着这样的意味，一旦政策出现转向，那将会是具备系统性的、一次性的强力干预行为，这种干预可能会涉及到需求端，也可能会涉及供给端，还可能涉及房企融资方面，甚至可能涉及地方政府土地财政等多个全方位领域，一旦错过就不会再有了，非常有可能的情况是，今年南京楼市或许将会迎来近三年以来最为友好的政策环境。
对二零二六年的南京楼市而言这究竟意味着什么呢，意味着市场底部或许更具支撑力，然而政策的阳光并不会均匀地洒落在每一个角落，合理的居住需求将会被优先予以满足，而投机性需求有可能依旧会被抑制。
在这样分化的市场里，要怎么做选择？
首先，摒弃掉“南京平均房价”这样的一个想法。此现在再也没有了可供参考的价值。你所要着重留意的是具体的板块以及具体楼盘所呈现的价格走向。
第二个要点是，将流动性置于首要位置。那就针对自身进行询问，同时也向人工智能进行询问：要是急需用到资金，那么在这段合理跨度的时间范围之内，这套房产能够成功实现售卖吗？市场分化的程度越是显著，流动性便愈发显得珍贵。
第三，要学会去算账。要是当作投资的话，那租金回报率究竟是多少？要是选择自住的话，通勤成本还有生活便利性到底能不能让人接受？
