南京一批小区，二手房价跌到3折以下？
身处江宁禄口的翠屏城，在其高峰时段，每平方米单价竟然高达二万二千零九十一元，然而如今却出现了成交价格低至每平方米五千七百元这样的谷底价位。
河东的雨润国际广场那里，低谷时单价仅仅19398元每平方米，去年最高成交单价格达到70960元每平方米。
世茂外滩新城位于鼓楼滨江，高峰的时候单价达到了60784元每平方米，而今年最低的成交单价仅仅19762元每平方米……
近来，有网友于盘点成交情形之后，在公开的平台之上发布文章抒发感慨称，“南京的房价正逐步朝着二折趋向靠近”。
呈现出对比数据，部分小区的实际情形着实很严峻。好多买房者坦率表示：始终在观望，如今终于等到了中意的小区价格大幅下跌；价格出现下滑，适宜用来出租……
换个角度，对于真正有需求的买房人而言，抄底的时机来了？
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网友罗列出来的小区，散布于江宁，亦在鼓楼滨江，甚至于河西，这传达出了一个信号，即行情呈现下行态势，二手房价的重新洗牌是具备系统性的，且是没有差别的。
看看详情。
翠屏城：南京刚需摇号神盘，首付变全款
坐落在江宁禄口的翠屏城，于2012年6月的时候，头一回推出了小高层的新房，那时折后的均价大概是6400元每平方米。
从2018年开始 ，一直到2020年 ，这段时间属于翠屏城次新房的高光时刻 ，其中 ，面积为68㎡的小户型距离2万/㎡仅仅只差临门一脚 ，而88㎡的三房也能够以近1.9万/㎡的价格成交。按照中介的说法：“成交都是按照天数来计算 ，楼层较好的房源基本上一旦挂出来就会被迅速抢购。”。
那个时候是2020年接近末尾的时候，有一套面积为110㎡的四房房屋，是以总价243万进行成交的，其每平方米的单价超过了2.2万，这使得不少业主的信心被点燃了。
但是紧接着，翠屏城那儿的房价就一直朝着下方行进。在2022年的时候，有房源出现了跌破一万元达成交易的情况；到了2024年，成交的单价普遍是处于六千多元到八千多元这个范围之内。
跟去年相比较而言，今年以来这个翠屏城的房价波动幅度并不是很大。就在大家差不多几乎快要把它给遗忘掉的时候，在7月初，有一套总价为67万成交的117㎡的四房，让人感到十分惊讶。
对，你确实没有看错，67万是总的价格，并非首付。折算下来每平方米单价仅有5700元，创造了小区二手房屋价格的最低记录。
雨润国际广场：新城双本部学区房，真香抄底
河西奥体那儿的雨润国际广场，属于有着65年产权的类住宅公寓，能够进行落户，还能上学。这个小区跟宋都奥体名座、东渡新锐大厦等情况相同，处于新城双本部施教区范围之内。
河东新城校园已属于南师附中教育集团，且与附中本部在教科研方面进行综合性管理的初中，经历时间积累，成绩与口碑已处于稳定状态，这是大家都曾了解清楚的。
当楼市行情呈现出毫无差异的火热态势之际，因为获得学区优势的缘故，雨润国际广场的小户型与之相伴价格如同水面上涨船一样随之升高。在2020年11月的时候，有一套53㎡的单室套，最终通过378万总价成交了，单价近乎达到7.1万/㎡。
整体楼市呈现下行态势，该小区虽占据河西位置，且学区情况还算不错，却并没有走出与众不同，独立特行的行情走势。
今年 1 月，有一套面积为 92 ㎡的两房，以总价 180 万成交，其单价不到每平方米 2 万，这同样创造了小区二手房价的最低记录。
世茂外滩新城：房价跌回十年前水平
鼓楼滨江的世茂外滩新城，是南京最早的超高层江景房之一。
一段较长时期内，鉴于存在得房率欠优等缘由，该小区二手房价表现平平，举例来说，在二零一九年时，成交单价大多处于三万至四万之间。
到了2020年6月的时候，业主们所期盼的力人学校最终实现落地，世茂外滩新城的房价如同搭乘火箭一般，迎来了一波补涨。
在2021年的那个夏天，于世茂外滩新城，有一套面积为104㎡的两房，其成交总价达到了638万，单价超过了6万，此次成交刷新了该小区成交单价的天花板。
自2023年下半年开始，世茂外滩新城跟随大盘走势，二手房单价普遍回落到3字头，去年小区出现了不少2字头成交的房源，今年5月一套161㎡三房以320万总价成交，单价还不到2万，房价水平回到十年前。
网友的帖子下，很多人对跌麻的小区进行了提名补充，比如：
在江宁，处于正方新城区域的银城蓝溪郡，在其房价高峰的时候，每平方米的单价竟然高达二万六千七百零二元，而到了今年，其最低的成交单价仅仅只有七千七百六十八元每平方米。
江核那儿的保利西江月，在高峰时段的时候，该楼盘单价居然高达41319元每平方米，然而就在今年，其最低的成交单价单单只有13713元每平方米……
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来瞧一瞧楼市大盘，虽说当中房价出现了有所回落情况的小区数量并不少，然而像翠屏城、雨润国际广场这般下跌幅度达到离谱程度的，其根源是在于抗跌性并不强。
如何理解？
诸如翠屏城，还有银城蓝溪郡，属于典型的远郊地段，配套匮乏，规划过度透支，配套滞后，二者共同作用致使信任危机产生，进而出现踩踏式抛售的状况。
雨润国际广场、世茂外滩新城，所处板块潜力还算可以，尽管如此，其提供的产品却和当下市场主流严重脱钩，加之南京教育资源走向均衡化，学区属性所带来的溢价被压缩，房价里的虚高部分水分慢慢被挤出。
先不说保利西江月，把板块属性、高投资比重这些影响搁一边，今年小区周边新房大幅降价，直接就把二手房价给击穿了。
看看中介平台的数据，所基于的是链家平台的统计，部分小区的成交量还算得上不少，像翠屏城在2023年卖掉了超过130套的房子，世茂外滩新城于去年成交的数量也在100套出头，其需求量以及流通性超过了很多小区，事实就是这样的。
那么，究竟这些价格大幅下降如打骨折般的二手房能不能去抄底呢？锐评君觉得，得从多个不同角度去进行权衡考量。
核心，永远看需求。
即便所处地段极为偏远，即便得房率极其低甚至超低，然而针对于有能赋予你居住价值以及学区价值的二手房，并且其价格恰好处于你能够接受的范围之内，那么理所当然是具备可以考虑入手的条件的。
与此同时，眼光也要放长远。
被核心地段的低密四代宅狠狠冲击的，是市场与行情持续洗牌之下，难有利好刺激的远郊板块、非典型产品。一种最坏局面出现了，即一旦面临改善置换，这些产品就难出手又租不掉，你能承受吗？
概括来讲，当前南京的楼市正处于挤出泡沫以及进行价值重新评估的时期，对于自住而言可以选择合适时机去捡漏，倘若投资则一定要严格坚守安全边际。房价哪怕再低廉，那种没有产业、没有人口、没有收益的三无房子，要敬而远之句号。
