今年以来, 南京的二手房成交情况出现了让人惊讶的反扑迹象, 特别是在4月份的时候, 当天的成交数量超过了1万套, 这个数据直接创造了近一年时间里出现的新的最高水平。
但是我们知道, 二手房价它有一个最大的特点是什么? 是那个市场化程度特别高。它真实地反映了买卖双方之间进行博弈之后的那种结果。目前来看南京的二手房市场这个情况是怎么样的? 它就是呈现出了一种价格分化的问题, 而且这个问题还相当严重。
一方面, 金基九月森林、百家湖别墅花园等等这些项目, 其属于稀缺且低密度类型的产品, 成交的单价正在持续走高, 稳固地占据在千万级别的新近豪宅阵营之中。
一边是像翠屏城啊, 还有远洋风景名邸、金地自在城这些远郊板块里的刚需楼盘。它们在补跌的过程中, 最低价只需要掏30多万, 就能买到建筑面积有90多平的房源。
在这样相互分裂的价格分化现象背面, 究竟隐藏着什么样的事实真相呢?
01
我们首先来瞧一瞧, 在近期呈现出一种非常明显的两极分化态势的成交数据方面。
价格非常坚挺, 甚至是在出现逆市情况的时候也出现了上涨行为。这类房产多数属于非常稀缺的别墅类型, 或者处于核心地段之中的次新房。因为这类房产没什么其他的替换选项可以选择。
南京别墅市场里面有这么一个是“头牌”, 名字就是金基九月森林, 这个项目的综合容积率仅仅只有那个0.5, 主要是主打一些像是独栋之类的这种墅类产品。
今年的3月份在小区里发生了一件事情, 就是有一套房子完成了成交手续, 这所房子的面积为254平米, 户型是5个卧室搭配3个客厅的设计结构, 它拥有地下2层的空间, 其中包含一个独立的车库配置, 同时拥有地上3层的空间布局情况, 位于地面第一层的区域附带花园景观元素, 而二层以及三层均设有露台设施, 整套房屋的总价格达到了1100万元之巨, 计算出来的平均单价超过了每平米4万3千元, 这个数值成功刷新了该小区此前存在的所有二手房交易中的最高单价纪录。
位于江宁正核位置的百家湖别墅花园, 这个项目同样也是打破了既有的记录, 在今年4月份的时候, 有一套建筑面积为225平方米的三层别墅完成了交易动作, 这个交易的总价金额达到了1578万元, 算下来其中的单价数值是超过了每平米7万元的水平。
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位于江宁方山脚下的景枫你山楼盘, 在今年以来, 其面积超过200平方米的别墅产品, 每平方米的成交单价普遍要比面积在200平方米以下的产品每平方米高出1万元以上。
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在河西中部的金基汇锦国际这个小区里头, 今年以来的那一时间段里, 小户型商品房的成交价格对应的每平方米的单价, 它是出现在2万4千元到4万元这一区间范围里面的。
但是呢, 对于1月份以及3月份这两个时间点里面成交的那两栋总面积为269平方米的联排别墅产品来讲, 它们的每一套房屋的总价金额, 都是稳稳当当地保持在了2000万元以上这个水平线上面的。
尤其是那些在3月初这个具体时间节点完成成交交易的那一个案例房源本身来说, 它的每平方米单价是非常接近于8.7万元这个数值的, 这个数据直接打破了我们这个小范围内过往所有二手房源交易中曾经创造过的最高每平米价格纪录。
在河西中路的中胜这个地段, 眼下基本上就没有什么新房是在总价低于一千万的范围之内可以买到, 这已经成了现状, 因此, 像越秀和樾府、颐和源璟这样的二手房的价格, 还能稳住, 并不太容易跌下来。
在这其中, 关于颐和源璟A区今年以来的状况, 其成交的单价正在稳步回升。在4月成交的多套房源里面, 每一套的单价全部都达到了5万以上的高度。
作为仙林地区开发时间较早的别墅项目, 这些住宅现在也展现出了单独的市场动向。
钟山美庐小区里面的那些业主们一直都不太想要卖掉自己的房子, 所以在很多年的时间里面, 这个小区里几乎就不会出现什么二手住房成交的情况, 我们在公开的平台上能够查询到有关交易记录的信息, 这种记录显示出来的结果是, 在去年的时候小区里总共只卖出去了一套面积超过300平方米并且具有三层结构的别墅产品, 同时这套房子还包含了一层位于地下的空间, 在今年的時候同样也只发生了一套房子的交易, 而且这两套房子的总价格都稳稳当当地维持在1600万元以上这样一个水平, 另外需要提到一点是, 这两套房子算出来的每平米单价数值全部都超过了4万2这样的一种状态。
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当仙林地区主流的高层次住房的价格处于不断下降的状态的时候, 依云溪谷这一地方的别墅房源的成交价格却出现了上涨的情况, 就在今年2月份的时候有一套建筑面积为266平方米、拥有5个房间的户型完成了交易, 其成交时的单价超过了4.5万元每平方米。
位于南部新城的伟星誉璟府这个项目, 在去年的夏季完成了交付工作以来, 进入到了今年的时间段之后, 那个居住小区里面的二手房源, 它们最终的成交价格当中的单价数据, 表现出了一种持续且稳定的上升态势具体到三月份的最后几天, 有一套建筑面积达到一百二十四平方米的三居室房源, 达成了交易, 它的成交单价超过了四点六万元每平方米的这个数值, 这一结果直接造就了在该小区历史上出现过的最高记录。
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在鼓楼区域, 中海凤凰熙岸三期有一套面积为一百五十四平米的跃层房屋, 最终以每平方米六点一万元的价格完成了交易, 这个单价超出了小区内类似小户型和平层房屋的交易单价。
这, 根本上是芳草园小学凤凰校区和29中致远中学的顶级学区配置, 以及还不错的居住体验的双重享有了。
02
相对于此, 南京的那些处在较远距离的郊区板块之中, 还有一些不是特别典型的住宅类型的二手房在已经达成了成交的事实这一点上而言的话, 其所呈现出的整体状况是非常糟糕以及非常凄惨的。
位于江宁禄口地区的翠屏城, 在二零二零年那年的期间里, 是曾经有过以每平方米两万二千元的价格来完成的二手房买卖交易的这个事情发生了的, 但是现在这个楼市的大行情是在进行着洗牌的这种动作了哦, 导致说那个小区里面的最终成交价是出现了那种像断了悬崖一样的大幅度的下跌情况的。
在今年, 只要总价支出50多万元的货款, 就可以入手位于小区内部面积达到117平方米的四室住宅；到了3月份的时候, 一套建筑面积为85平方米的三室住宅以总成交价款32万元的价格完成交易, 这样的单价数据打破了该小区内过去所有房价记录的最低值, 即便是用房价呈现出类似黑龙江鹤岗市的低价特征来形容当下的市场态势, 这种说法也并不是不可以成立的。
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位于江宁谷里的远洋风景名邸这个项目, 在2023年这个时间点上, 它的二手房市场成交价格能够实现每平方米一万六千元的价格水平, 但是到了如今这个时间点, 其房屋单价已经回落到了每平方米六千元左右的数值区间。
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位于江宁滨江区域的新城云漾滨江, 所呈现出来的状态, 同样是跟上述情况一模一样的那种状况。
在南京江宁区的百家湖地段, 有这么一个地方的名字叫悦恒君铂国际, 它属于那种产权时间是70年的公寓类型, 而且这个公寓的位置紧挨着地铁站1号线的胜太路站。
2018年的时候, 小区里的二手房成交单价, 大概是在每平方米3.2万元左右的位置。现在的话, 单价才仅仅是一万余元出头。我们可以拿出面积为45平方米左右的小户型来做举例说明。
在交易最火热的那个高峰阶段, 想要买入这样的房子, 基本上需要花费150万元以上。而现在, 只需要50万元上下的价格, 就能够把这套房子买下来。这一来一去算, 房价直接缩水了将近100万元之多。
位于栖霞山的上坤云栖风华璟园, 其房屋价格在持续下跌, 正在创造新的最低价位情况。以一套建筑面积为117平方米的四房户型进行具体举例说明的话, 在今年这个时间点购买该房屋, 相比于一年前之前那个时间点进行购买这一行为, 买家所能够节省下来的购房金额总数能够达到41万元之多。
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雨花的地点是在能仁里的一号, 同样属于那种面积只有三十九平方米的小户型房屋, 五年前就购买了, 跟现在相比的话, 那时候多花了差不多一百一十四万元。
板桥的金地自在城第二街区, 现在的状况是这样的, 总价大概在45万元左右, 就可以买到一套面积为63平方米的两房户型了, 回想8年前的时候, 类似的户型需要花费148万元才可以拿下, 这中间的差价是非常巨大的, 另外对于85平方米的户型来说, 价格同样也缩水超过了100万元的金额。
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位于鼓楼区的金陵村, 对于那66平方米的户型来说, 五年以前需要花费210万元才能购买, 而现在仅仅花费58万元即可买到。
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位于桥北的天润城第十二街区, 人们在2018年到2019年之间看到的景象是二手房成交单价大多维持在每平方米两万六千块钱以上, 而如今的现实情况变成了面积为81平方米的两居室单元, 其单价竟然不到八千元人民币就能够完成交易动作, 整体花费金额也就仅为64万元整, 这一数额差不多等同于在七八年前购房时所需要支付的首付款部分的大约三成的额度。
03
如果从具体的层面来做出更清晰的阐述, 那么对于总价达到2338万元一套的金基汇锦国际项目而言, 它显然与总价仅仅只有32万元一套的翠屏城项目之间, 存在着显著的差异, 进而表明它们二者已经完全不属于同一个市场层级或范畴。
前边那个是资产, 花钱买下来就是为了占为己有；后边那个算是消费品, 拿来用是为了满足必须要入住的那种刚需。这个情况从根本上就说明了, 为什么在南京这个地方会有这么深层次的二手房价格分化的现象发生。
我们来对其进行详细的拆解, 分析的结果不外乎就是这具体的三点内容。
第一个方面就是房地产市场的行情反弹了, 市场化程度更高的二手房交易导致了价格出现分化现象, 这种现象实际上是购买需求和情绪的分化。
从2024年经历的深度调整这一阶段，发展到了2025年采取以价换量策略的这一局面，再演进到今年的温和复苏态势, 这几年的时间里, 南京二手房市场, 已经走出了一条非常清晰的主线轨迹。
今年以来这个事儿, 就是咱们能看到的这样一个情况, 二手房的这个成交量, 它是在稳步增长的, 同时, 库存也有所回落, 部分优质的次新房的价格开始反弹了, 现在的市场正从价格进行出清的这个状态当中, 逐步过渡过来, 然后, 是进入到了价格筑底回升的这样的修复阶段。
这一现象引起了购买力的重新调整, 那些总价比较低、属于刚性需求的产品持续在成交结构中占据主要地位, 一些稀缺的、用来改善生活条件的优质资产出现了被大量抢购的情况。
依据我们的分析, 这种结果是由于人们综合考虑了对未来收入的预测情况, 并且研究了市面上不断进行更新换代的新房之后, 所做出的比较谨慎的决定, 同时也是最符合他们自身实际情况的选择。
第二点是, 由于需求非常庞大以及供给极度稀缺这两种情况的严重分化，所以南京的二手房市场出现了成交量和成交价格朝着不同方向变化的现象。
这句话其实是并不太难去理解的, 现在的市场状态是在比较缓慢地回暖和修复, 但是出现了一个很明显的分离的情况, 就是那些成交量占主流地位的房源, 和他们导致价格上扬的房源, 它们并不是一样的东西。
从数量这个角度来说, 目前的重点在于那些总价比较低的那些房源。根据“好好选房”这个小软件里头统计出来的数据, 在二零二四年第一季度的时候, 在南京市卖出去的那些二手房里边, 价格是二百万元人民币以下的那些房子, 其成交量所占的比例高达到了百分之七十六点六。
再从房子的面积大小这个方面来分布情况来看的话, 九十平方米以及更小的那些房子, 它们所占的比例也达到了百分之五十四。
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价格的高低, 主要取决于商品是否稀缺。像金基汇锦国际、百家湖别墅花园, 还有金基九月森林这样的豪宅项目, 凭借着独栋住宅和联排住宅这种低密度的房源特点, 以及这些房源本身所具有的不可复制性, 实现了与其他普通房产不同的价格走势。
第三点来说, 分化的现象并不是在今年这一个年头刚刚形成的状况, 这种情况是属于过去非常多年的时间里面, 产品这个方面, 还有需求那个方面, 以及资源那个方面等等多种要素进行错误匹配并且产生错配情况所最终导致的结果。
一方面, 那些处于核心地段的情况是存在的, 并且能够享受到非常全方位的各项配套服务, 同时它们还具备了稀缺性的特点, 这类低密度产品的情况就是这样的, 因此, 它们很难被进行大批量的复制操作, 所以, 价格自然是可以超越当前的周期波动的。
在另一方面, 一些房价出现了鹤岗化现象的住宅小区, 它们普遍地存在着地段比较偏远、配套措施不够成熟、产品形式已经过时等一系列的痛点。
以翠屏城来举个例子, 它的最核心的问题在于超大规模的同质化供应情况。该小区的总户数接近7000户, 即使拿出10%的房源进行挂牌, 也绝对有足够激烈的竞争状况。另外加上小区位于禄口这样一个远郊板块, 产业导入缓慢, 配套兑现滞后。在这种情况下, 二手房出现踩踏式的成交情况是大概率事件。
从总的来说来看, 二手房这个交易的动作是直接跟买房人自己的真的有的钱的数量的情况联系到一起的, 它反映了人们对居住的这种需要的变化以及在收入方面未来会怎么样的一种预期的变化。
价格出现这种非常极端的分化现象的原因, 是因为那些房龄比较新的房子在进行价值上的重新构建, 而这个市场的运作模式越来越趋向于成熟的状态, 这就是一个标志性的表现。
