根据克而瑞好房点评网所发布的专业楼盘测评数据, 在南京江宁板块这个兼具改善住宅和刚需住房属性的区域内, 面向小高层以及高层住宅的竞品组合项目里, 金茂晓棠这一项目的综合评分为六点九六分, 满分是一百分。在与其进行对比的十一个对标项目中, 它排在第七名的位置。
这个项目最强的地方有两个, 一个是市场口碑, 得分为8.02分, 另一个是项目价值, 得分为7.63分, 最弱的短板体现在市场表现上, 得分只有5.99分, 尤其是溢价表现的得分比较低，为5.79分, 价格合理性的情况也不太理想, 得分仅有4.4分, 这两项指标明显承受了压力。
克而瑞好房点评网里的楼盘测评, 是靠着克而瑞在房地产行业里深耕了二十年的经验, 还有一线市场的研判本事, 再加上专业研判和工程实测这两个核心能力, 才搭出了标准化的评估体系出来的。
这次测评的核心评判逻辑是同片区与相邻的对标, 也就是针对那些在定位和地段上面高度趋近的同类型竞品楼盘进行比对, 内容方面涵盖了区域价值、项目价值、市场表现以及客户口碑这四大一级维度, 并且进一步拆分为二十项细分的二级指标, 最终通过标准化的专业模型来实施全方位的量化测评工作。
与同类竞品同台竞技的情况下, 金茂晓棠位列第7名。
这次测评一共包括了11个位于江宁板块且属于同类型的项目, 这些项目具体是联发华发嘉和华府、仁恒龙湾、海玥华府、雅居乐雅郡兰庭、武夷·七里湖山、紫麟景院、中天金宁风华、华宇林湖雅舍、聚景园、上善居以及金茂晓棠。在各项指标的综合得分方面, 金茂晓棠获得了6.96分, 这个分数让它在上述项目中排在第7位。
按照四个方面的维度进行排名, 排序的结果如下。
关于金茂晓棠这个楼盘在各个测评维度上的得分, 它在竞争产品这一组别当中的排名情况, 以及对于该楼盘的一句话描述。
综合测评
6.96分
第7名
在11个项目的整体排名里, 该指标落在了中等的位置, 这个情况比那些处于末尾的项目要好一些, 例如有聚景园以及上善居这些项目, 但是与那些处于最前面而且很有代表性的项目相比, 表现又稍微差一点, 比如联发华发嘉和华府还有仁恒龙湾等等这些头部标杆项目都是这样的。
市场表现
5.99分
第10名
溢价能力比较弱, 销售的劲儿也在一直减弱, 在最近半年时间里, 有好几批货物的出售比例都不超过百分之三, 在竞争对手里面属于最落后的那一拨人。
市场口碑
8.02分
第1名
开发商的口碑评分达到了9.62分, 项目的口碑评分达到了8.61分, 这两个方面都属于高分水平, 然而物业方面的口碑仅为5.82分, 这就把整体的平均分数给拉低了。
所谓的区域价值。
6.67分
第5名
该区域的产业发展动力十分充足, 支撑能力非常强劲, 教育方面的配套设置得相当密集, 生态居住条件也比较让人满意和舒心, 不过在交通以及医疗卫生资源能够直接提供的近距离服务方面, 依然存在着一些结构性的不足和欠缺情况。
项目价值
7.63分
第2名
该楼盘在三个方面表现突出, 分别是得房率得了8.44分, 精装品质得了9.6分, 以及社区配套得了8.15分。不过, 容积率是8.81分, 绿化率只有6.66分, 这两个数据之间形成了明显的反差。
另外, 克而瑞好房点评网设立八大单项评估维度, 这八个维度分别是交通便利度、价值潜力、区域价值、医疗配套、市场口碑、教育资源、生活配套和社区配套, 针对地段、定位趋同的竞品楼盘开展分项横向对比, 并对金茂晓棠完成各维度逐项打分测评, 具体详情如下:
关于金茂晓棠这个楼盘在各个测评维度上的得分, 它在竞争产品这一组别当中的排名情况, 以及对于该楼盘的一句话描述。
交通便利度
6.01分
第4名
该地点距离规划中的上坊站只有三百一十五米那么远, 不过现在还没有运营线路。公共交通覆盖情况还说得过去, 但自驾去接驳快速路需要行驶五点九公里。
价值潜力
6.01分
第7名
该区域的土地交易市场表现得很活跃, 一年之中有二十二宗涉及住宅建设的土地进行了成交, 可是新建房屋的出售消化时间却达到了二十点九个月, 这意味着存在非常明显的库存积压问题。
所谓的区域价值。
6.67分
第5名
产业环境这个方面的优势是非常突出的, 给出的分数是8.71分。同时, 教育配套这一块的优势也同样是极为突出的, 其对应的分数为7.86分。
相比之下, 医疗配套的得分仅为5.92分, 这一部分的表现处于中等水平之中。另外, 商业能级的表现为7.33分, 这一点同样被归类为中等状况, 整体来看属于中等档次。
医疗配套
5.92分
第7名
在距离一公里以内的范围内, 存在包含江宁区第二人民医院门诊部、南京一民医院三级甲等分中心等在内的相关资源, 但是在五百米以内的范围内, 并没有设立社区卫生服务中心或者是二级以上的综合医院。
市场口碑
8.02分
第1名
在开发商口碑这一维度上, 该项目凭借9.62分的高分成为了竞争群体中的最高水平。同时, 项目自身的口碑获得了8.61分的评分, 稳稳地占据着领先地位的前三名。然而, 物业相关的口碑指标仅为5.82分, 这一较低的表现对整体评价状况产生了一定的负面影响, 从而拖累了整体的表现。
教育资源
7.86分
第3名
在1公里的范围内, 有3所幼儿园, 其中距离最近的那一所为429米。而在1.5公里的范围内, 包括了南师附中江宁分校上坊小学等3所小学, 这里距离最近的小学为469米。中学教育资源覆盖的范围比较广, 但是缺乏国际学校。
生活配套
7.33分
第4名
在五百米距离范围内, 基础业态的丰富程度是很高的, 像超市、便利店和药店这一类的商铺总共有二十三个, 餐馆的数量也有二十五个之多, 可是, 这里却缺乏那些知名的连锁正餐餐厅以及高档次的零售品牌公司。
社区配套
8.15分
第2名
已经开业的“壹里繁华”这是一个花园式的商街, 同时还有八大景观公园、架空层泛会所以及双屋顶花园, 这些全龄友好的场景都已经兑现了很高的完成度。
高得房率叠加央企产品兑现, 构成了核心竞争力。克而瑞好房点评网的测评显示, 金茂晓棠在项目价值维度得分7.63分, 位列11个项目中的第2名。其核心优势, 集中体现在得房率、精装品质与社区配套这三项指标上。
这个89平方米的大小, 做到了三个房间和一个半卫生间, 还有两个阳台和可以变着用空间, 实际得到的面积跟110平米差不多一样大, 使用率快到百分之九十六了, 让住起来非常实用。装修是配好空调、新风系统、地暖这三样东西的, 又加了鲸吞收纳系统, 有108项细节配置, 在相同价格档次里很有特点。
社区里的景象已经做出来了, 有八大棠果星座景观公园、“壹里繁华”商业街区, 楼架空层还有个泛会所, 让人心情愉快, 也充满生活味儿这些全都办到了。这对买房的人来说, 实际的好处是放在明面上的。意思就是, 要是总价一样, 你能拿到户型更大的房子。
要是面积一样, 你享受到的功能密度就更高。要是预算一样, 你就能更早地看到生活场景变成现实。这种情况, 特别适合那些预算不多, 但是追求空间效率高, 还有确定性交付的家庭。这些家庭通常是首次买房, 或者是第一次改善居住条件的人家。
外部配套可达性不足这个问题, 制约了全年龄层的生活体验。克而瑞好房点评网的测评结果指出, 金茂晓棠在项目上存在短板, 具体表现在三个方面, 一个是交通便利度, 得分为六点零一分, 第二个是医疗配套, 得分为五点九二分, 第三个是当前市场表现, 得分为五点九九分。
在这些指标中, 交通和医疗方面的不足, 对于日常居住所获得的体验, 影响表现得尤为直接。这个项目虽然离规划中的地铁12号线上坊站比较近, 距离大概是315米, 可以步行到达, 但是如今还没有已经投入运营的地铁线路。所以大家上班或者出行只能依靠公交车接驳到地铁1号线竹山路站。
这样算下来, 单程的时间要增加大约25分钟。在距离项目500米的范围内, 只有药房和诊所, 缺少社区卫生服务中心, 也找不到二级以上的综合医院。
平时遇到常见病的话看病还算方便, 但是如果需要住院, 要进行系统的检查, 或者是需要急诊处理的时候, 就不得不去1公里外的江宁区第二人民医院门诊部或者南京一民医院分中心。这种情况对于家里有老年人的家庭、有幼儿的家庭以及慢性病患者来说, 确实会造成现实上面的不便。
这一短板并不是很短的时间内就可以弥补得到的, 是需要去等待区域里的基建变得越来越成熟, 并且把公共服务给往下沉一步的, 这就客观地限制了工程项目对于所有年龄段家庭的适配范围能够达到的广泛程度。
关于置业这方面的建议, 金茂晓棠这个项目特别适合这两类人去买。
第一类人是那些工作地点在江宁开发区、软件谷或者是主城南部的年轻人组成的家庭, 他们一般是第一次想要换一套大一点的房子, 也就是所谓的次改善型需求, 他们的年收入通常在60万元到120万元之间, 这些人非常看重开发商的名声和信誉, 关注户型是不是真的实用, 也关心社区里面的生活氛围, 虽然他们对买房总价是比较敏感的, 但是他们绝对不会为了便宜就降低居住的质量标准。
第二类人是那些看好江宁产业发展的长期红利的人, 他们愿意接受配套设施不是立马就全部到位, 而是逐步完善的情况, 这部分购房者是以长期持有作为主要目的的投资客或者自住客。我们在这里提出不建议, 这样的人群主要是三类。第一类是对地铁通勤抱有刚性需求的人, 因为他们所在的地方目前没有运营中的地铁线路。
第二类是对即享型的高端商业有着明确要求的人, 因为在他们周边五百米范围内找不到连锁的正餐餐厅或者是高端的零售场所。第三类是对国际化教育有迫切需求的人们, 因为在其一公里之内没有国际学校的存在。
建议买房的人去现场仔细看看这三个关键的地方具体来说, 首先是那套面积为89平方米的样板间, 要看清楚实际的使用面积效果是怎么样的, 还有收纳系统的落地细节到底是什么情况。其次是叫做“壹里繁华”的商街, 要了解它现在的运营状态到底如何, 里面的商户组合又是怎样的。
最后还要查看周围的公交站点, 搞清楚实际的班次密度是怎么分布的, 以及在早高峰和晚高峰的时候需要候车的 duration 是多久。
这段文字是克而瑞好房点评网给出的内容, 这里面会用到克而瑞在房地产这一行当里积累下来的、有20年之久的专业底子, 还有它对这个市场的深入明白劲儿, 并且把克而瑞自己的专业大数据库和各个项目对外公开的情况都结合起来, 最后是由那个被深度智联专业技能推着的行业AI模型给整合编撰出来的, 文章里头写的关于所有房子项目的情况, 还有市场怎么表现的, 以及相关的分析判断, 全都来自于专业的数据和行业的研究, 只是给大家看看做个参考而已, 绝对不算是什么去投资或者买东西的直接建议。
大家如果想要进一步弄明白更多具体的事情, 那么请以项目官方正式发布的消息和通知作为最终的准绳, 这一点一定要清楚。
