位于南京江宁禄口板块的翠屏城, 是目前楼市调整周期之中极具关注度的一大远郊项目。在市场交易热度达到顶峰的那段时间里, 该小区二手房的平均成交价曾经非常接近每平方米2.2万元的价格水平, 可是到了2026年期间, 市场的主流成交单价已经下探至6400元左右徘徊。
那些选择在高位阶段买入房产并随后出售的业主们会发现, 他们通过房屋出售所获得的实际到账金额, 完全不足以覆盖当初购房时所缴纳的首付总额。
翠屏城是坐落在南京禄口空港板块的一个小区, 它与南京的主城之间还隔着一段距离, 所以是一个典型的远郊楼盘。该小区的体量非常大, 总户数接近七千户。
在它当年开盘的时候, 借助了空港新城的规划热度, 吸引了大量的购房者过来。其中一部分是想要在主城上班、并且在寻找低价房源的刚需购房者, 另外还有不少看好板块规划、抱着增值想法入场的投资者。
当年, 大家之所以愿意出高价来买房子, 核心原因乃是看好这个区域的远期规划蓝图。在相关的宣传推广内容里, 提到了空港产业将会落地生根, 地铁线路会不断延伸, 并且商业设施以及学校配套也会逐步得到完善。
许多的购房者做出了预判, 认为随着时间的推移, 这些配套设施都会一一落地, 从而导致房价出现持续性的上涨行为。因此, 不少人是选择了采用高杠杆的方式来进入市场进行购买的, 具体做法就是支付首付款再加上申请银行贷款, 其最终目的是期望在未来的某个时间节点通过转手出售来实现资产的增值效果。
在市场环境发生变化的情况之下, 板块内部存在着的缺点和短处就一点一点地显露出来了。第一个方面, 就是数量非常巨大的二手房库存所带来的竞争压力。因为小区里面的户数多, 所以在高峰期入场的那些投资者集中在一起选择出售房屋, 这就导致了常年有几百套房源同时在外面挂牌。
如果业主们想要达成交易的话, 他们之间就只能不断地把报价降低, 价格就被持续地拉扯着向低的地方走。就在同样一个小区里面, 只要有比之前更低的报价出现, 买家们就会继续在那儿观望不行动, 这就进一步把成交的价格压缩了。
第二点是关于配套兑现的速度问题, 这个速度根本比不上当年买房时候心里的预期。禄口空港产业的发展其实是有它自己的一套节奏的, 那些优质的教育资源、大型的商业综合体还有轨道交通这些配套项目, 从规划到真正落地, 所用的周期是非常漫长的。
对于那些需要在南京主城区上班并且每天都要往返的人员来说, 他们每天花在通勤上的时间会非常多, 同时还要承担不菲的交通成本。因为自住需求的购房人数实在是寥寥无几, 所以很难接住如今市场上海量涌出的二手房源。如果没有持续稳定的人口流入来提供支撑的话, 房产在市场上的流通性自然而然就会发生变弱的情形。
关于第三点, 咱们可以看出来购房者的那种心里想法是发生了转变的, 在过去买房的时候, 很多人是一个默认的心态, 就是认为房产这个东西是会一直不断地增值的, 所以他们是愿意为了那个遥远的未来的整体规划去掏腰包买单的, 但是现在更多的人是在选择购房这个行为的时候, 是把优先权交给了当下就已经现成的那些配套措施, 还有通勤时候是不是方便度上来了, 他们不再是为了单纯的那些关于未来的所谓规划概念而支付额外的溢价了, 对于远郊板块来说的话, 因为它是缺少产业以及人口的这样一些坚实支撑的, 所以才导致那个概念所带来的溢价部分是慢慢地褪去了, 于是乎房价也就回归到了那个和板块的实际水平相匹配的一个状态上了。
这里需要做一个清楚的区分, 六百四十元这个金额其实是小区内的主流成交价格区间, 但这并不代表所有的房源都按照这个价格来卖, 因为楼层不同, 装修不同, 户型也ต่าง, 所以实际的成交价格会产生一定的浮动, 其中最高达到了两万两千元的水平, 但那只是在市场行情到达顶峰的时候, 才出现的少数几笔成交记录, 它并不是整个小区的统一成交价, 有不少家庭是在高点买入的, 所以他们现在面临着账面财富大幅度缩水的情况, 如果在这种情况下选择出售房产, 并且还要扣除掉贷款产生的利息, 那么就有可能出现首付亏损的现象。
不过我们也需要进行客观层面的审视, 这种现象并不具备覆盖南京所有行政区域行情的普遍属性。对于位于主城范围、周边生活配套设施已经相当成熟、并且产业资源呈现高度集中布局的那些板块, 这里的房地产价格整体上是保持着相对比较稳定状态的。
真正显示出较为明显下行调整趋势的地区, 大部分聚集在了那些地理空间距离主城核心区相对遥远、目前房源库存数量比较高、同时相关公共配套落实兑现速度较为缓慢的远郊大规模住宅项目之中。
房地产市场的分化现象, 确实已经演变成了一种不可逆转的常态化存在, 这不同板块之间在抗跌性与价值坚挺程度方面的差距是非常巨大的。
这件事对于那些正打算购买房屋的人群来说, 提供了一个非常具有实际价值的参考方向。在进行购房决策之前, 必须将自身的需求明确区分开来, 看清楚到底是出于自住的目的, 还是出于投资的动机。
假如你的需求主要是为了居住自用, 那么应该把重点放在通勤便利程度、教育资源配置以及医疗设施配套这些当下已经落实的现实条件上, 要谨慎对待那种仅仅依靠未来远期规划来吸引人的远郊区的住宅楼盘。
假如你怀抱着通过房产实现资产增值的想法,就需要深入观察和了解所在板块的人口流入情况、产业支撑力度以及二手房的市场库存量, 绝对不能想当然地认为房地产价格只会单向上涨而不会下跌。
很多买房的人士非常容易掉进误区里面去, 他们直接把那些还没有实现的规划蓝图当成了已经实实在在落到地面的真实现状。大家要清楚一个事情, 就是那个规划从它第一次公示公布出来, 一直到最后真正地落地建成启用, 这个过程往往需要经过很多年的漫长等待和时间消耗。
在这漫长的时间中间, 实际上还存在不少的未知情况和不确定因素在里头飘着。房地产这个东西的价值到底有多少? 它最终还得依靠人口数量够不够多、产业能不能发展起来以及相关的配套设施是不是能持续地跟上这些东西来支撑。绝对不是靠仅仅一纸所谓的规划文件就能长期维持住那种特别高的价格溢价的。
对于已经持有这类远郊房源的家庭, 不同的家庭情况对应的应对方式是不一样。没有短期变现需求并且房子可以满足日常居住的家庭, 不用着急折价出售。如果有大额负债导致月供压力过大, 就需要结合实际收支状况预先做好资金规划。
各地在持续不断地优化楼市方面的相关政策, 其核心目的主要是为了保障那些刚需以及自住类型的购房需求, 同时也为了支持人们在合理范围内的住房消费行为, 这样做并不是为了托举或者抬高铁价。
住房回归居住属性这种局面, 是一个长期的必然趋势存在。购买房产不再是被认为稳赚不赔的一个稳妥选择了, 因此, 在进行买房行动之前一定要理性地去评估自身资金的承受能力情况, 并且还要看懂所购房产所在区域的基本面状况怎么样。
现在房地产市场进入了一个分化的阶段, 也就是说, 即便是在同一个城市里面, 处于不同位置的区域, 它们的发展走势也会是完全不一样的, 对于买房这件事情来说, 咱们不应该只是盯着短期的房价涨跌情况去看, 而是要更多地去看看它在长期的过程当中到底有没有居住的价值。
