2026年7月, 南京楼市持续着“核心稳、外围弱”这种K型分化的格局, 河西中部价格坚挺甚至微微上涨, 新街口亦是如此, 大校场等主城改善板块皆这般, 江宁禄口&滨江房价有不同程度下滑, 江北桥林&葛塘也是, 六合雄州&龙池同样, 溧水高淳远郊还是, 仙林湖部分豪宅、鼓楼滨江部分豪宅、油坊桥刚需片区的房价也呈现下滑状况, 二手房议价空间不断放大, 新房特价走量成了常态。全市二手房挂牌量一直居高不下, 远郊板块去化周期大多超过18个月, 刚需房源抛售压力集中释放, 投资型房源抛售压力同样集中释放。
处于第一梯队的下滑区域是江宁禄口、滨江&正方新城外围, 此区域是7月跌幅最为突出的板块, 这里二手房环比下跌大约1.1% , 同比跌幅超过11%。禄口早前借助空港新城概念进行集中开发, 从而使得大量投资客扎堆进入市场, 然而如今产业兑现未达预期, 临空经济就业岗位增长很缓慢, 且地铁延伸线的落地较为滞后, 跨城通勤成本偏高些。片区之内刚需大盘库存数量庞大, 像建工城等小区挂牌量急剧增加, 开发商持续推出工抵房、一口价房源, 新房单价下探到8000元/㎡左右, 直接突破了二手房价格的最低限度。有一个板块叫滨江板块, 它是依据长江岸线做出规划而发展的, 它存在这样的状况, 配套落地周期特别长, 商业方面, 资源比较薄弱, 教育方面, 资源也比较薄弱, 入住率比较低, 沿街商铺的空置率很高；又有一个正方新城, 它主要是以产业园为主, 居住属性比较弱, 房源存在严重的内卷现象, 业主降价甩卖这种情况成为主流, 优质楼层房源和峰值相比, 缩水了将近两成。
第二梯队会出现下滑情况的板块, 集中在了江北的桥林, 以及葛塘, 还有高新外围片区, 在本月, 二手房整体跟上个月环比的时候, 回落了0.7%。桥林它是江北新区西南方向的门户, 规划期间的产业集群落地速度, 比起土地出让节奏要慢, 大量住宅集中交付完成之后, 缺少稳定的自住人群, 在7月的时候, 新房成交均价跟上个月环比, 稍微跌了0.42%。葛塘以及大厂的老旧片区当中, 厂区呈现集中状态, 城市的界面更新速度较为缓慢 , 除去少量的学区房之外 , 步梯老房的流通性极其差 ；江北高新的外围距离地铁线路很远 ,承接桥北外溢的能力有限, 前期炒作的新区红利正逐步消退 , 中大户型改善房源的成交周期在被拉长 , 只能通过降低价格来换取销量。与此形成对照的是 , 江北核心区 、江浦街道靠着成熟的配套维持稳定 , 从而形成了鲜明的分化。
第三梯队是存量挤压型下滑板块, 其中包括仙林湖, 还有油坊桥以及鼓楼滨江的次新豪宅, 另外还有六合与溧水高淳的全域。仙林湖虽有名校加持, 然而二手房供应泛滥, 高科荣境、御湖仕家等小区挂牌数量合计达数千套, 在买方市场中业主彼此压价, 部分房源相较于高点跌幅超过25%；油坊桥的莲花新城等刚需片区, 房龄老化且品质一般, 新房分流后环比回落了1.54%；鼓楼滨江的豪宅由于前期透支过高, 改善需求转向大校场、河西南的新盘, 大平层挂牌价半年下调超过13000元/㎡。坐落于六合的雄州、龙池, 以及溧水、高淳, 作为远郊县域板块, 其购房需求单单依靠本地乡镇。这里人口外流, 并且供大于求, 致使房价长期处于阴跌状态, 在7月的时候, 老旧小区的挂牌价普遍出现了下调。
从综合角度看, 在2026年下半年时, 南京楼市的分化情况将会进一步地固化, 主城核心中, 用以改善的那些板块依靠着政策、人口以及配套等因素, 持续保持坚挺状态, 远郊那些以满足刚需为主的大的楼盘、库存集中的次新片区, 还有没有加持的老房, 仍然会处在挤泡沫的阶段, 将来房产价值会持续地朝着CAZ中央活动区聚集, 那些缺少产业以及通勤支撑的外围板块, 在短期内升值缺少力量, 保值方面风险偏高。
