徐鑫赵晓黎方力卓刘莉
第一部分市场调研
调查一新房价格
10月推新楼盘，几家涨价几家降？
卸掉了名为“双限令”的枷锁之后, 也把南京开发商推盘的那份热情给激发出来了。《扬子楼市》进行了统计, 在10月份的时候, 关于南京楼市（这里不包含高淳、溧水）, 一共有42家楼盘加推了新房源, 把5家纯新盘排除在外, 剩下的37家老盘进行推新, 在这37家老盘推新里, 有10家楼盘出现了涨价情况, 这10家涨价的楼盘占37家楼盘的比例为27%, 而报价环比出现下跌的楼盘数量只有2家, 其占比仅仅只有5.4%, 价格保持平稳状态的楼盘还是占据多数的, 一共有25家, 占到了整体的67.6%。
10月, 有10家楼盘价格呈现环比上涨态势, 其中, 河西的星雨华府、升龙天汇, 以及城东的中海国际社区, 涨幅较为明显, 这些楼盘的开发商, 采取收紧优惠等举措, 使得售价每平方米上调了约1000元。除了上述3家楼盘外, 金盛田锦上、新城香溢紫郡、正荣润江城、星叶枫情水岸等多数涨价楼盘, 上调幅度不大, 基本仅微涨了一两百元。
10月时, 有两家楼盘房价出现下降, 这两家楼盘, 一家是位于江北的艾菲国际, 另一家是处于仙林的保利罗兰春天, 其中, 艾菲国际售价每平方米下调了200元, 而保利罗兰春天, 9月售卖的是中央景观楼王, 10月新推出的最后一栋楼, 其位置比不上楼王, 所以价格也稍微低一些。
值得说一说的是, 10月上市的紫金上品苑、中南世纪雅苑、弘阳上院、亚东观樾、星叶瑜憬湾等5家全新楼盘定下的价格大致都靠近市场行情, 就像中南世纪雅苑, 它的楼面土地价格已然高达每平方米7103元, 可开盘当日的成交平均价格是每平方米11000元到12000元, 所以此次开盘被行业内看作是“挨着成本售卖房屋”。
从分板块的角度来看, 依据网尚研究机构的监测情况, 在10月的时候, 南京主城的价格依旧处于上涨状态, 江南六区与之前相比环比呈现出微涨0.8%的态势, 而出现降价情况的 mostly 是刚需板块, 江宁和浦口在10月的房价环比分别出现了下跌2%以及3.9%的状况。
调查二成交结构
10月卖出去的房，多在城中还是郊外？
统计结果：江北、江宁和仙林等三大刚需板块占总成交量的近八成
多亏新政带来的有利好情况, 10月时南京楼市再次打造出辉煌成绩, 全市当中不涉及高淳、溧水区域的商品住宅成交量达成了令人吃惊的7331套, 与9月相比按照环比计算大幅增长了60.7%。
从板块方面来看, 江北区域、江宁地区和仙林地段处于遥遥领先的态势。在苏宁天润城这个楼盘、弘阳旭日上城这个项目、苏宁威尼斯水城这个小区、正荣润江城这个园区、朗诗未来街区这个街区、荣盛龙湖半岛这个半岛、荣盛莉湖春晓这个春晓等刚需性质楼盘的推动作用之下, 10月份的时候江北总共成交了3050套房屋, 其成交量占到了总的成交量的41.6%, 相较于上月上涨了65.2%。
江宁板块持续占据亚军位置并保持着, 在10月总共推售房屋达到2085套, 就环比而言其上涨幅度竟然达到了45.6%这么多, 而做出主要贡献的项目是新城玖珑潮、保利中央公园、弘阳上院、保利梧桐语等项目。
全市范围内, 仙林板块套数占比处于第三位数值水平, 总共成交了727套房屋数量, 该数量是9月卖房量的2倍还要再多一些, 其中存在着主要呈现强烈售卖态势的楼盘, 诸如高科荣境、星叶枫情水岸以及金地湖城艺境等等。
被刚需板块占领的是热销板块的前三甲, 江北、江宁以及仙林这三个板块, 在10月的时候一共卖出了5862套房, 这一成交量超过了9月整个月的卖房数量, 并且占到了10月总成交量的79.9%。
第二部分购房者调查
买房人，你觉得房价降了吗？
经由本报与365地产家居网携手开展的调查表明, 53.45%的人觉得没有下降, 12.07%的人认定确实下降了。
南京楼市房价, 在购房者眼中, 10月份降了吗? 本报联合365地产家居网, 实施了购房者调查。
逾半数认为10月未降
经调查显示，有53.45%的购房者觉得10月份南京楼市并未出现下调情况, 就算有个别下调那也是通过加大优惠力度这种形式。除此之外, 34.48%的购房者觉得个别楼盘价格存在下调现象, 不过大多只是一种优惠形式, 真的与假的各占一半。另外还有12.07%的购房者倾向于认为南京楼市房价相较于之前确实是便宜了些许。
在购房者心里, 南京各个板块的降价情形或者保持坚挺的程度是不一样的。其中, 有百分之十七点三九的购房者觉得江北板块的降幅是最显著的；有百分之十四点四九的购房者表示高淳板块有明显的降价情况；另外, 有百分之十三点零四以及百分之十点一四的购房者指出仙林和城东板块的降幅比较明显。
另外一方面, 河西板块以及城中板块, 在购房者的心目当中, 是价格相对比较坚挺的板块, 其中河西板块所占据比例为百分之二十九点八五, 城中板块所占据比例为百分之二十六点八七, 在第二梯队里面, 江宁板块以及仙林板块, 同样获得了百分之十点四五的选票。
仅7.69%认为还会降
然而, 存在着这样一部分购房者, 他们中占比为53.85%的人觉得南京楼市停止下跌转而回升这件事在不久的将来必定会发生, 另外有占比38.46%的购房者觉得南京楼市将会维持一种较为平稳的状态并且稍微有所下滑, 而仅仅只有占比7.69%的购房者认为南京楼市会呈现不停持续下跌的态势。
鉴于以上所做出的判断, 存在着这样一部分情况, 有占比达25%的购房者宣称将会在最近的这段时间之内进行购房操作, 同时, 另外分别各拥有37.50%的购房者表明不会去购入房产, 以及会依据具体的情形来做出相应的决定。
调查三销售十强
十强榜单上，高档房还是刚需盘唱主角？
有4家楼盘价格在万元以内, 另外有3家楼盘价格在12000元/㎡以内, 还有2家楼盘价格在15000元/㎡左右, 仅有1家楼盘价格在17000元/㎡左右, 统计得出来这样的结果。
根据网尚研究机构所做的数据统计, 在10月的时候, 南京楼市销售金额十强楼盘总共揽收资金33.1亿, 和上月的19.3亿相比, 金额急剧上涨了七成多, 然而和去年的40.92亿相比, 缩水了7.8亿左右。
今年10月, 弘阳旭日上城处在销售金额排行榜以及销售套数排行榜上居于亚军和冠军位次, 中粮鸿云也在这两个排行榜上分别位列亚军以及冠军之状况。另外是位于江宁滨江地带的牧龙湖壹号成了所谓“金九银十 ”这个时期的一匹极为突出的“黑马”, 其连续2个月登上了相关榜单。
10月销售套数排行榜单里, 江北楼盘占了4席, 江宁占3席, 城东占2席, 仙林占1席。这10家楼盘之中, 万元以内的楼盘有4家, 分别为荣盛龙湖半岛、威尼斯水城、牧龙湖壹号以及新城香溢紫郡, 它们都分布在六合、桥北和江宁滨江等近郊的刚需板块。
别的楼盘, 像桥北的弘阳旭日上城, 城东麒麟的中粮鸿云, 还有中海国际社区, 成交均价都在每平方米12000元以内；仙林湖板块的保利罗兰春天, 以及江宁九龙湖板块的新城玖珑湖, 价格稍微高些, 在每平方米15000元左右。
那值得被提及的是, 在榜单里头, 仅仅只有万科金域蓝湾这一家楼盘, 它是侧重于面向改善客群的, 而且其成交价格处于大约17000元每平方米左右。
调查四同比涨跌
一年前就在卖的楼盘，价格是涨了还是跌了？
统计得出的结果是, 在《扬子楼市》所进行调查的10个楼盘里头, 存在6家楼盘的价格超出了一年之前的价格。
《扬子楼市》对10个楼盘展开了调查, 这些楼盘的特点是现在以及去年10月都存在房源在售的情况, 经过调查发现, 其中有6家楼盘的价格相较于一年之前呈现出了有所上涨的态势, 有3家楼盘的价格为下跌状态, 还有1家楼盘的价格处于持平状况。
出现价位上涨情况的楼盘, 分别是弘阳旭日上城, 以及万科金域蓝湾、保利罗兰春天、复地新都国际、中航樾府、荣盛龙湖半岛。当中, 万科金域蓝湾那精装修且不带地暖的房源, 其价格上涨幅度约为1000元每平方米；保利罗兰春天呢, 虽说在精装改成毛坯之后, 吸引了众多刚需客群的关注, 然而和去年同一时期作比较, 价格同样上涨了大约500元每平方米。
复地新都国际, 靠着地段以及产品方面具备的优势, 价格出现了较大幅度的上涨, 增高了2000多元每平方米。中航樾府同样如此, 价格涨幅为1500元每平方米。即便价格涨了这么多, 两家楼盘在进行推盘操作的时候, 却还是一次次能够获得热销的佳绩。复地新都国际凭借2.74亿元的销售额, 成功进入到10月南京楼市销售金额的排行榜, 位列前十强。中航樾府在10月11日的时候, 加推了小复式产品, 引来了200多组购房者前往抢购, 然而房源数量不足百套, 并且该房源在90分钟之后就全部售完了。据了解, 这已经是中航樾府在过去两年时间里, 小复式房源第八次实现开盘售罄了。
同比出现下跌情况的楼盘当中, 九龙湖板块存在两个项目入围了, 这里面包含新城玖珑湖项目。新城地产旗下的两盘, 在今年10月的时候能够双双入围南京楼市销售套数前十强榜单, 这和其今年以来所推出的各种促销手段有着紧密的关联。除此之外, 江北还有一家楼盘同比有下跌, 下跌幅度约为500元/㎡。
第三部分调查结论
为什么统计数据显示10月房价下跌？
感觉在10月, 对于买房人而言, 认为南京房价还在降的是少数, 对于, 开发商来说, 亦是如此, 那么疑问就来了, 国家统计局的数据为何仍显示, 10月南京房价环比下跌了0.5%呢?
结论1
统计数据可能滞后
金地集团南京公司总经理冯家生称, 10月份, 南京房价数据呈下跌态势, 对于此, 应是统计数据滞后所致。朗诗保利麓院营销总监夏友台亦述, 10月份的网签数据, 所反映的乃是8、9月份的销售状况, 实际上, 10月份南京房价整体是处于企稳状态的。
这是个老问题，统计的时间差可能是降价的部分原因。
结论2
存在结构性降价现象
复地集团南京公司营销客服部总监王汝合持有这样的看法，在销量急剧上升的状况下, 价格竟然出现了下降情形, 这极有可能是结构性降低价格的表现, 原因在于江北以及麒麟板块的楼盘在10月份呈现出大规模集中投放市场的现象, 并且其价格均处于1 万出头的水平, 这批面向刚性需求的房源在一定程度上致使整个南京市场的成交价格被拉低, 故而数据所显示的结果便是降价。
对10月成交结构存在这种现象, 这一点, 在《扬子楼市》对10月销售十强榜单的调查里得到了证实, 确实是这样的情况, 结果是有此事的。
结论3
纯新盘低价入市
剔除推盘房源这一因素, 再排除数据滞后这一情况, 江苏恒溢置业有限公司副总经理张良觉得, 10月份存在多家纯新盘以低价进入市场的现象, 这一现象对房价的走势产生了影响。
她觉得, 鉴于对于市场客观且清醒的判定, 10月有多家新上市的楼盘, 没有贸然去提高价格, 其定价都是相对务实的, 比如说表现较为突出的纯新盘中南世纪雅苑, 甚至是在“紧贴着成本”来售卖房子。
这个观点也与《扬子楼市》对10月新推楼盘价格的调查相吻合。
第四部分专家预测
南工大房地产管理系主任吴翔华
11-12月房价将止跌平稳
限购取消之前, 市场尤为冷淡, 多数楼盘销售压力大量堆积至年前, 所以当下房企皆不敢贸然涨价, 而是主要以跑量为主。从市场的供销情形来看, 尽管10月成交量颇为可观, 然而上市量同样巨大, 两者相互抵消之后，库存并未呈现出显著下降。
以需求视角来看, 那种以自住作为主要目的的购房需求, 在短时间段之内是不会出现猛然大幅上涨的情况的, 然而投资性需求想要出现回升态势, 还得有待进一步观望, 依据后期是不是会颁布税收之类的优惠举措, 最终才能确定是否进入市场。所以说, 在11月到12月这个期间, 房价应当是以停止下跌保持平稳这样的状态作为主要表现的。
南大城市科学研究院副院长胡小武
岁末楼市表现温和
还未到10月, 前半月的时候, 在政策所带来的刺激之下, 出现过黄金周那般的小高潮, 然而双限放开之后所产生的刺激, 只是短时间存在的那种, 经过一定的消化之后, 到了10月后半段, 就开始趋向于稳定了。
南京10月新建商品住宅价格呈现下跌态势, 在今年供需较量之战里, 买房者处于主导地位得以体现。11月份之际的楼市趋向稳定, 认购量维持在每天两三百套。若将12月31日设定为今年楼市结算截止点, 预估在此时间之前, 此现象将会持续, 楼市整体会保持当下这般温和状况。
新景祥常务副总 何晔
投资需求暂未回升
对市场情况予以真实反映的是国家统计局发布的数据, 政府取消“双限”是因为预见到市场不会出现报复性反弹, 事实证实大部分楼盘不但没涨价, 还在加大促销力度, 目前成交绝大多数是刚需与改善需求市场火爆的投资需求并未因双限取消而回升, 这致使大部分开发商对后市不乐观仍会以价换量为主, 所以年底前楼市销量可能上升但房价不但不涨还会略微下行。
上海克尔瑞南京机构副总经理周颖
年前整体涨价可能性不大
以整体情形来瞧, 当下南京楼市呈供过于求态势, 此状况未有逆转, 且到年底时分绝大多数楼盘需达成年度任务, 要迅速回款而言, 就这两点去考量, 年前整个楼市出现涨价的可能性是不大的, 从供应量方面审视, 在11月以及12月的时候, 中小户型的投放量是比较多的, 其总价相对而言处于较低范围, 这会促使成交数量上升, 所以, 年前的销售数量跟10月相比较, 不会出现大幅度的下降回落, 并且, 为了冲击年底的销售数量成绩, 不少楼盘不但不会提高价格, 甚至存在加大优惠力度来进行促销活动的可能性。
