国家统计局在近期发布了2024年8月份70个大中城市商品住宅的销售价格变动情况, 就结果而论, 上海、西安的新房价格依旧保持坚挺, 与此同时, 南京结束了持续15个月的下跌态势, 环比出现上涨, 上涨幅度为0.3%, 其涨幅在全国的排名处于第二位, 仅次于上海。
在二手房范畴内, 2024年8月, 70个大中城市之中, 唯独吉林呈现环比微微上涨态势, 而厦门则同比处于领跌状况, 并且不唯有8月是如此, 自1月延续至8月整体平均下来, 厦门同广州、徐州一样, 跌幅在一众城市里均处于靠前位置。
特别针对面积段而言, 有些城市在整体房价呈现下跌趋向的情况下, 那个超过 144 平方米的面积段的房价, 却依旧维持着上涨态势！
克而瑞地方机构有情况反馈, 部分城市房价保持上涨, 主要受成交结构影响, 部分城市二手房下跌, 是受新房市场价格“内卷”影响, 且受二手房挂牌量居高位影响, 还受产业支撑不足等多方面不同因素影响。
2024年9 月 14 日, 国家统计局发布了 2024 年 8 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况, 其中除上海、西安新房仍保持坚挺之外, 南京新房环比上涨了 0.3%, 其涨幅仅次于上海, 在全国排名第二。
这是南京新房价格自2023年5月至今首次止跌回升。
对于此情况, 克而瑞南京相关机构表明, 南京新房价格停止下跌主要源于两大缘由, 其一在于新房市场层面, 具体表现为, 南京河西中、大校场、鼓楼滨江这些区域高价项目的网签数量有所增长；并且在6月年中冲刺之后, 部分热销的主城项目将部分折扣收回。其二是由于南京二手房价格趋向稳定, 挂牌的总量大幅度降低, 市场出现构筑底部的迹象。
按克而瑞南京机构给出的数据表明, 就挂牌量而言, 截止到2024年8月底的时候, 南京全市二手房挂牌的总数量是98827套, 比上个月减掉了67324套, 与上月相比下降幅度为40.5%。
从成交情况方面来看, 8月时, 南京全市二手房成交套数是8109套, 和去年同期相比上涨了20.5%, 与上一时期相比下降了19.3%这8月南京全市的数据涵盖了二手房成交套数与均价等情况, 全市二手房成交均价为23604元/㎡, 同比下降了15.5%, 环比上涨了2.6%。
当下, 南京市场里, 一二手房的区域分布颇为显著, 在主城四区当中, 玄武、建邺以及鼓楼等这些区域, 二手房成交的占比, 要远比一手房高很多, 看上去差异极大, 然而事实上, 400万以内的二手房成交占比达到74%, 250万以内的二手房成交占比是51%, 这些区域的二手房全面承接刚需需求, 一手房则倾向于首改以及改善群体, 300 - 600万成交占比最大, 雨花台和高淳这两个区域, 一手房成交占比高于二手房, 其中雨花台是今年一手房主力成交区域, 占比17%, 二手房仅占比6%。
存有这么一种情况, 南京的二手房挂牌量出现了降低的状况, 并且其成交价格呈现出上升的态势, 这对于一手房而言, 具备一定程度的托举般的作用。而在另一方面, 南京当年的新房市场价格, 已然持续了长达15个月的下跌情形, 随着新房产品端不断地持续迭代以及市场逐渐修复, 最终在8月的时候, 南京新房市场价格停止下跌了。
2024年8月, 国家统计局数据表明, 70个大中城市里, 二手住宅销售价格方面, 只有吉林环比呈现微微上涨态势, 上涨幅度是1%, 而其余69个城市, 同比和环比都是下降的。
具体而言, 厦门同比下跌幅度是最高的, 达到了14.6% , 厦门并非仅仅是8月单月同比下跌幅度比较高, 从1 - 8月平均这个角度来看, 厦门平均下跌了11.1%, 在70城1 - 8月平均跌幅当中排名第二, 跌幅最高的城市是徐州。
处在热点城市行列的厦门, 房地产市场热度曾有那么一阵子追赶一线城市, 而后随着市场的调整变化, 厦门的房价开始出现下降回落态势。厦门二手房价格之所以下跌, 和多种诸多因素有着关联, 其经济方面所具备的实力、财政方面所拥有的实力以及人口数量规模, 均不足以支撑维持那种较高的均价水平。
比较厦门和苏州、南京等城市, 厦门的产业基础相对薄弱些, 上半年厦门全市达成地区生产总值3983.77亿元, 苏州上半年达成地区生产总值12059.4亿元, 南京这一数值是8607.42亿元。
在工信部划分的那41个工业大类当中, 厦门仅仅只有9大类产业, 并且千亿产业只有一个, 这样的产业格局很难去支撑厦门的经济发展还有人口增长, 那厦门的房价收入比曾经超过了25年, 高房价和低收入之间的矛盾, 导致厦门楼市难以持续健康地发展, 所以, 在整体市场受到压力的情况下, 厦门房价下降得很明显。
除厦门以外, 在1至8月这段时间里平均跌幅处于靠前位置的那些城市当中, 广州平均下跌幅度为10.1%, 其幅度小于厦门, 位列第三名。
针对这种情况, 克而瑞广佛地区宣称广州二手房售卖价格往下落的主要缘故有两个地方, 第一是售卖二手房挂牌数量急剧增多, 第二是广州新建房屋市场迫使二手房价格出现“内卷”现象。
2024年5月28日, 广州发布了通知, 该通知对广州房地产政策措施做了进一步优化, 其内容包含降首付, 降低社保缴纳年限, 松动首套房认定标准, 以及退出限售等方面。关于限售, 通知表明, 居民家庭以及企事业单位、社会组织等法人单位, 转让或者办理析产名下住房手续的时候, 不再审核取得不动产权证时间。
根据相关数据所示, 在政策松绑的当日, 广州二手房挂牌量新增了875套, 此数量达到了当月的最高数值, 其总挂牌量达到了181127套。一直到目前这个阶段, 广州已然经历过了二手房挂牌量的高峰时期, 不过即便如此, 仍然存在着将近15万套。
与此形成对照的是, 在2024年8月这个时间节点, 广州二手房实现成交的套数仅仅只有8929套。由此能够看出, 当下广州的二手房市场已然处于供大于求的状态。
看二零二四年八月那七十 个大中城市新建商品住宅销售价位分类指数, 一百四十四平以上面积范围, 不但更能抵抗价格下跌, 而且上涨幅度还更高。
首先, 从上海、南京、西安这三个城市来看, 这三个城市在2024年8月新房价格有更好的表现, 上海整个城市在2024年8月环比涨幅为0.6%, 同比涨幅为4.9%, 1 - 8月平均涨幅为4.4%里, 144平方米以上的户型环比涨幅为0.5%, 同比涨幅为6.3%, 1 - 8月平均涨幅为5.8%, 上海除了环比涨幅在90 - 144平方米这个范围是最高的之外, 其他所有涨幅都是144平方米以上户型更高, 同样的这种情况也在南京和西安这两个城市出现了。
能看到, 从别的8月新房价格出现下跌情况的城市那儿, 有的城市呢, 市新房整体的价格指数下行, 然而, 大面积户型居然还是维持着价格上升态势。
比如说, 杭州全市的房价, 从环比这一角度来看下跌了百分之零点一那般情况之下, 然而其中一百四十四平方米以上的户型, 环比却是呈现出上涨了百分之一的态势, 再看天津全市, 在一至八月这个时间段里平均房价下跌了百分之零点一这样的状况出现之际, 可是一百四十四平方米以上的户型平均涨了百分之零点三。
这种情况, 在一定的程度范围之内, 也能够体现出来, 当下的新房市场, 改善的情况以及中高端市场的活跃度, 相对来说表现是更高的。
自2024年开始直至如今, 房地产市场在整体上承受着压力, 其中, 无论是二手房房价, 还是一手房房价, 都出现了程度各异的下跌情况, 受此影响, 热点城市的数量渐渐变少, 伴随着市场步入第四季度, 部分城市里的企业, 为了能够冲刺年终业绩, 从而将会采取“以价换量”这种策略手段, 而在未来, 整体房价不会呈现出明显的提升态势。
其中存在部分城市, 或许是由于中高端市场集中进行成交, 从而抬高了整体的均价, 然而随着中高端市场供应的不断上升, 未来市场的竞争将要进一步加剧。
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