特大城市, 是那种城区人口规模处于500万至1000万之间的城市, 它在城市规模层级方面, 仅仅仅次于超大城市，并且是我国城市体系里相当重要的一环。
近日, 国家统计局公布了《经济社会发展统计图表: 第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》, 该图表显示, 依据第七次全国人口普查数据, 按照城区人口来排序, 全国当下有超大城市7个, 还有特大城市14个。其中, 这14个特大城市分别是武汉, 东莞, 西安, 杭州, 佛山, 南京, 沈阳, 青岛, 济南, 长沙, 哈尔滨, 郑州, 昆明, 大连。
那么，这14个特大城市的房价水平如何？
根据中国房价行情平台上的数据做统计梳理是第一财经记者干的事, 针对14个特大城市9月的房价去做统计梳理, 发现当前14个特大城市的房价都已超过每平方米1万元, 其中, 杭州的房价是一众城市中最高的, 哈尔滨的房价是14个头特大城市里最低的。长沙的房价收入比是所有城市中最低的, 买房子在长沙是最轻松的一件事。从区域变化方面看, 不同地区的特大城市之间楼市的分化程度是比较大的。
杭州最贵，长沙收入高房价低
经数据呈现, 于14个特大城市里头, 有5个城市的房价超出了每平方米2万元这一数值, 除了武汉之外, 其余那4个城市都是出自东部沿海地带。其中, 第四经济大省浙江的省会杭州, 还有第二经济大省江苏的省会南京, 它俩的房价都超过了每平方米3万元。
特大城市里, 杭州以每平方米38956元位居第一, 全国所有城市里头, 它位居第六, 整体房价水平偏高。58安居客房产研究院分院院长张波向第一财经剖析, 近年来杭州房价上涨幅度颇大与购房需求大量增多存在关联。近几年杭州人口流入在全国名列前茅, 大量人口流入进而带来购房需求同步提高。
房价高不说, 近年来该市土地出让金连续多年排在位次靠前的位置。2020年, 杭州土地出让金虽没再处于首位, 可也有2574亿元, 排到了第二。这是杭州卖地收入连续第4年超过2000亿元。5年来, 杭州土地出让金已越过万亿元这个显著标志。
杭州之后, 第二经济大省江苏的省会南京所处之地为每平方米35647元的位次, 其位居第二 , 作为长三角城区人口规模第三的城市 , 在2020年 , 南京达成了GDP14817.95亿元 , 于经济总量方面 , 在2016年其首次进入全国GDP万亿元俱乐部城市之后 , 此次又一次首次跻身全国十强的行列。
在5个均价超出20000元的特大城市里头, 其中唯一那个来自中西部地区的城市是武汉, 当下, 武汉的均价已然达到了20101元, 武汉是中西部地区高教实力最为强劲雄厚的城市, 在最近这些年里高新技术产业发展速度飞快, 数据表明, 在2020年的时候, 武汉市净增的高新技术企业有1842家, 全城高新技术企业的数量达到了6259家, 其数量在中西部地区处于领先位置。
在今年9月11日的时候, 武汉发布了一份名为《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》的文件, 该文件将落户门槛大幅降低, 于重点二线城市里率先朝着“零门槛”落户的方向靠近。
站在榜尾的角度瞧, 房价处于最低水平且属于特大城市范畴的有三个, 分别是哈尔滨、长沙以及沈阳, 这三个城市的平均房价全都比一万三千元要低, 在这三个城市当中, 处于中部地区且身为强省会城市的长沙, 其房价为每平方一千一百三十二五元, 在总共十四座特大城市里排名倒数第二, 长沙乃是那种“收入水平高、房价处于低水平”的典型代表。
这些年, 湖南别的那些市口, 正朝着长沙, 以一种加快的态势, 进行着人口聚拢。有数据表明, 长沙在过去十年间, 市域范围以内人口数量总共增添了300万人, 整体人口数量冲破了千万这个重要界限, 达到了1004.79万人之数。这300多万的人口增长数量, 主要是朝着中心城区流进来的, 在2020年的时候, 长沙城区人口数目达到555万人, 从而步入到特大城市这个行列之中。
2020年, 长沙全体居民人均可支配收入51477.60元, 这一数据显示出此处收入情况, 其同比增长5.7%, 收入水平在中西部主要城市里位居第一位, 超过了东部沿海的青岛、天津、福州、泉州等地。
然而, 长沙的物价, 以及房价, 此刻都维持在相当平稳的水准。依据今年5月份贝壳研究院揭晓的《2021新一线城市居住报告》, 长沙属于典型的居住友好型城市, 收入增长幅度显著 exceeded 房价增长幅度, 房价收入比仅仅是6.35。第一财经记者经过仔细梳理察觉到, 这一数据在诸多特大城市里算是最低的, 换句话讲, 在众多特大城市当中, 长沙市民面临的买房压力是最小的。
张波向第一财经分析指出, 长沙在近几年期间, 房价存在着上涨的情况，然而其总体上涨的幅度被控制在了相对较为合理的范围之内, 之所以如此, 主要原因是长沙自身的调控始终处于较为严格的态势, 特别是在限购以及限售这两个层面, 控制得十分严格, 从而严密地堵住了炒房的漏洞, 并且在二线城市当中, 长沙的投资性需求一直处于较低的位置, 这是对房价进行控制的重要因素所在。在缺乏炒作的土壤以后, 自住性购房需求占据了绝对的主力地位, 加以结合地价的控制, 长沙房地产市场的房价上涨得到了有效的控制。
表：14个特大城市平均单价
（单位：元/㎡。来源：中国房价行情平台）
区域分化大
哈尔滨房价在特大城市里比较低, 沈阳亦是如此。这俩城市属于特大城市, 其规模大跟工业化以及城镇化起步较早存在关联。吉林大学东北亚研究院, 教授名叫衣保中, 他做出分析, 东北工业化与城镇化起步早, 早在改革开放之前计划经济时期, 东北城市发展程度比东南沿海要好, 那时这些大城市重工业数量多, 产业工人数量也多, 鉴于此城市规模原本就比较大。
就发展速度而言, 这些城市在这段时期的城区人口规模扩张, 相较之下要缓慢许多。所以, 哪怕是特大型城市, 这些城市的住房需求增长, 也远远比不上东部以及中西部的特大型城市。此外, 在过往计划经济时期, 企业承担起办社会的职能, 诸多国有企业为职工建造住房 , 故而这些城市存在不少非商品化的房屋 , 因而住房存量相较于其他地区也会多一些。
意思就是, 哈尔滨 , 沈阳 , 大连 , 这几个属于特大城市的地方 , 还有东北的另一个副省级城市长春 , 虽说它们都算是大城市 , 然而整体的楼市需求却并不旺盛 , 如今这些城市的楼市面临着一定程度的下行压力。所以部分城市推出鼓励人才购买房屋以及落户的政策 , 以此来稳定市场。
就比如说, 在9月28日的时候, 依据辽宁省沈阳市人力资源与社会保障局传来的信息而言, 沈阳市不久之前所发布的那种, 名为《高校毕业生和高新技术企业人才首次购房补贴实施细则（新修订）》的文件特地表明了, 针对博士毕业生的补贴, 从当初的6万元增长到了7万元, 针对硕士毕业生的补贴, 则是从原本的3万元提升到了4万元, 而本科毕业生以及技师享受到的补贴, 从之前的1万元增至了2万元。
就实际情况而言, 这可是当下区域楼市分化相当典型的实例, 亦便是说不只要明确表现为一二线这种等级的城市同三四线这种等级的城市之间存在分化状况, 而且在可以说成是城市范畴较高级的由一二线所概括的城市内部, 其分化依旧是显著之态势。当处于有一线以及二线里热度较高的城市, 由于楼市具备较高热度进而持续采取收紧宏观调控政策的情况之际, 同时有一些来自东北地区、华北地区、西南地区的被定义为二线城市的城市, 甚至定位为特大城市的城市, 它们正面临着楼市发展趋势往下的这种压力。
以昆明作为例子, 依据国家统计局所公布的, 2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动的情况来显示, 昆明8月的二手房价格环比出现了下跌, 下跌幅度为0.6%, 环比跌幅在35个重点城市里位居第一。8月11日, 昆明市房地产开发与经纪协会在落实“三稳”工作要求的座谈会上提出, 对于扰乱市场的现象, 特别是恶意降价的行为, 情节严重的将会停止网签。
张波作出分析, 那些二手房环比下跌颇为显著的城市全都是市场降温所呈现出的一个信号, 依据安居客线上的二手房挂牌价格趋势而言, 昆明在过去的两年历经了一波房价上涨的行情, 自今年7月起始, 二手房挂牌价格出现了下滑的状况。
