到2026年5个月的时候, 南京二手房跌幅前十名的小区, 主要都集中在那些地处远郊的刚需盘、还有早期靠概念炒作的盘, 以及配套设施没能达到大家期待的那个板块。
有个别小区的价格, 比起楼市最顶峰的时候就跌了超过六成, 这样非常直接地展示了眼下南京楼市里的一个深层现状, 也就是核心地区比较抗跌, 外围地区则在继续补跌。
跌幅排在最前面的那个小区是江宁禄口的翠屏城, 这个小区以前在南京楼市里特别火, 是个很多人抢着摇号买的盘子, 在最高的时候, 房子成交的单价快要接近每平方米2万元了, 可是到了今年的5月份, 二手房子实际卖出去的单价只有每平方米6400元到8500元这么点钱, 整体来看房价跌掉的部分超过了百分之66。
禄口这个地方离主城特别远, 坐地铁上班得花很多时间, 一直没有什么商业和学校这些配套, 所以人口引进得太慢。小区里挂出来卖的房源一直很多, 因为搞投资的都抛售房子, 而真正想住的人又不够多, 一般房子挂在网站上半年都卖不掉。
如果急着卖的话, 降价幅度基本都得超过百分之十五, 到现在也就只有预算很低的本地人买来自己住, 房子能不能保值基本上已经没什么可能了。
第二名是江宁的正方新城银城蓝溪郡, 楼市高点时的单价达到2.6万元/平米, 到5月份的时候, 成交价跌到了9000元/平米左右, 跌幅达到了64.86%。
正方新城的规划落地节奏比较缓慢, 产业入驻的数量有限, 地铁辐射的力度也比较弱, 区域新房持续放量,分流了客源, 二手房也没有流动性支撑, 即便小区物业、户型的品质尚可, 也难以扭转价格下行趋势。
排名第三的是雨花区的板桥金地自在城, 该项目的最高单价达到了每平方米2.8万元, 到了5月份, 它的平均价格已经降到了每平方米1.1万元, 整体跌幅超过了61%。造成这种情况的原因包括地铁建设进度延迟以及大型商业项目无法按时完工, 原本预期的规划红利至今没有得到落实, 因此该项目价值持续走低。
排名第四的是江北核心区的雅居乐滨江国际。这个小区属于江北早期的一个标杆性的改善楼盘。其最高成交价一度达到每平方米五点七万元。然而在五月的时候, 成交单价又回落到了每平方米两点二万元的位置。这样的跌幅超过了百分之六十。
目前江北核心区内的新房还在持续大规模地投放市场, 二手房面临的竞争压力一下子就变得非常大了。早年那些炒房子的人正在集中出售手中的房源。那些占地面积比较大的户型房屋在持有期间产生了较高的成本问题, 同时愿意接手这些房屋的人也很少。于是业主方失去了议价时的主动权。这一切都完全让渡给了购房者这一方。
现在的情况是, 在第五河西南海峡城这个地方, 以前的房价价格巅峰达到了每平米6万1千元, 现在的价格是大约每平米3万元的样子, 这样算下来, 房价降幅达到了百分之50.8%, 回想当年就是因为学区这个概念把房价给提前透支了, 等到学区政策调整以后, 房价里的价值泡沫就变得非常容易就被挤出来了, 所以导致大面积房子成交的时间周期被大幅度拉长了。
第六, 鼓楼滨江世茂外滩新城的价格, 从每平方米6万元跌到了现在的2.98万元, 跌幅达到了50%, 这个现象说明那里的开发周期很长, 配套的成熟速度跟不上市场原本的预期, 所以江景的溢价也就在不断缩水。
第七, 江北华润国际社区, 是一个曾经万人摇号的网红盘, 在历史高点时价格曾经是每平方米4.6万元, 而现在的价格只有2.3万元, 对于一套三居室来说, 总价亏损的金额超过了100万。
关于第八个案例青龙地铁小镇里面的恒大龙郡这个项目, 单价从原来的每平方米3.7万元跌到了1.99万元每平方米, 这是因为房企遗留的那些问题都堆在一起了, 再加上片区本身的发展比较滞后, 导致市场的认可度就一直在往下掉。
再来第九个案例江宁滨江那里的绿地国际花都项目, 它的单价从前面的2.2万元跌到了1.2万元, 跌幅达到了45%, 原因是因为滨江这个地方处在南京的西南面, 算是比较远的郊区, 从那边去主城上班的通勤成本太高了, 所以购房方面的内生需求就不够充足。
第十鼓楼盐仓桥老旧家属院这个地方的房价, 在之前最高峰的时候, 曾经达到过每平方米四点一万元, 而现在的价格则是每平方米一点八万元, 这套房子既没有特别好的学区可以依靠, 又属于那种比较旧的房产, 所以它的房子年限已经很老了, 住起来也不是很舒服, 因此房价一直在不断地往下掉。
我们梳理了这十大小区房价下跌的共同原因, 首先是早期规划炒作透支了房价, 在楼市上行期间把远期规划当成即时价值去看待, 结果规划兑现不及预期导致泡沫自然破裂；其次是供需严重失衡, 远郊片区新房持续供应, 二手房挂牌量堆积如山, 购房者选择面极其广泛；第三是需求结构发生了转变, 当下买房以自住刚需、主城改善为主, 购房者优先看重通勤、学区、商业现成配套, 不再为远期概念买单；最后是投资需求全面退场, 过去批量进场的炒房客集中降价离场, 这进一步压低了市场成交价。
反过来看, 位于南京主城的鼓楼、建邺以及新玄武这些带有优质学区和成熟配套的地方, 次新房的价格不但保持得相当稳固, 甚至还出现了小幅度的上涨, 这种做法直接让楼市里表现好和表现差的两种情况彻底固定下来, 形成了明显的两极分化现象。
对于买房的人来讲, 那上面提到的十个小区只适合那些追求极致生活需要的人来说用来自己居住, 千万不要抱有任何希望房子会升值或者能赚钱的想法；如果是为了刚解决住房需求的购房者, 应该优先选择在城市核心地段那些房子面积小一点的房屋, 如果是为了改善自己的生活条件, 那就认准在河西区域以及鼓楼区域的中心地带那些房龄不算太新的房子。
大家以后在南京想买二手房, 就别想着所有房子都会一块儿涨价了, 这种情况是不会发生的, 房屋到底值多少钱, 还是得看地段、学区、周边配套还有房龄这些老因素, 并且这些东西会长期起决定作用, 现在楼市已经正式进入了注重实用性、挤掉房价泡沫的存量时代。
