2026年4月, 舟山楼市在“房住不炒”主基调的引导下, 同时受到供需结构调整的影响, 板块分化的态势变得越来越明显。
根据最新的市场数据来看, 房价出现较大幅度下跌的区域主要集中在岱山的整个区域, 还有定海的老旧小区的一部分以及一些临城的次新盘里面。这种现象的背后既是反映了市场真实供需状况的变化, 也在相当大的程度上与全国楼市政策的转向存在着密切的关系。
从具体区域方面来看, 岱山成为了今年4月份房价出现下跌情况的一个典型代表。相关数据显示, 岱山在4月份的二手房平均价格被记录为每平方8688元, 这个价格相对于上个月环比下跌了0.73%, 而相对于去年同期的同比跌幅则达到了4.76%。
在东沙乡镇板块以及衢山乡镇板块这些地方的价格调整显得更为明显, 其中部分房龄比较旧的房源, 其单价已经低于7000元每平方了。作为一个远郊的海岛县, 岱山市场的房屋需求主要依靠本地人买房刚需以及季节性来旅游度假的人群支持, 这里缺少产业的发展和人口的持续增加作为支撑。
虽然近几年来海岛旅游开发的热闹程度上升了, 但是季节性的需求难以为住房消费形成一个稳定的市场, 再加上之前的投资客大量集中离开, 这导致了大量的二手房源涌向市场, 这让供需关系失去了平衡, 从而直接拉低了整个区域的平均房价价格。
定海老旧小区的价格也呈现出明显的下行趋势, 以桃湾新村五区、长升新村为代表的建成超过20年的小区, 在四月份的均价跌幅达到了3%左右，部分房源的单价降到了1.1万元每平方米附近。
这些小区虽然地处定海主城区的核心地段, 但是房龄过于陈旧, 户型设计已经落后于市场需求, 而且缺乏电梯、充足的车位等现代化的居住配套设施, 导致其对年轻购房者的吸引力持续减弱。
与此同时呢, 定海城东板块那里的次新房的单价也就大概每一平米一万三块钱这个样子, 因为那里的配套非常成熟, 而且房子的年限又比较新, 这就形成了很高的性价比, 这样的情形进一步把那些原本在老旧小区的潜在购房人群给吸引走了, 或者说分流走了, 这样就造成了更加激烈的价格调整的情况。
在临城新区, 一些房龄较新的楼盘房价也出现了回落。比如融创金成·芸麓大观还有绿城·留香园这几个地方的房源, 在4月这一段时间里的平均价格降到了比之前低了3%的水平。这里面有一些房子实际卖出去的价格, 比起按规定登记好的价格还要低出超过10个百分点的样子。
要知道临城这个地方本身是舟山市里负责行政管理和商业活动的重要中心, 早先那段时期因为有不少关于未来发展的美好规划消息放出, 吸引了大量想靠买房子来赚钱的人涌入其中, 所以那里的房价在那会儿涨得特别快。
不过, 情况是这样的, 随着这些年住宅供应一直在不断地增加, 市场慢慢就变得理性起来了, 因为那些投资客全都集中着离开了, 所以导致一部分楼盘不得不采取一种叫做“以价换量”的策略来应对, 这个策略的意思就是通过降低价格来换取更多的销售量。
但是, 在临城板块里面的分化是非常明显的, 差异特别大, 比如长峙岛翡翠苑这些地方属于核心区域, 它们的高端项目的单价还是维持在每平方米4万元以上的这个水平以上, 并没有下降多少, 为什么?
因为有成熟的教育资源在那儿支撑着, 还有成熟商业资源也在那儿支撑着, 正是因为有了这些成熟的资源, 所以才能够支撑起大家对高端住房的需求, 让高端房子的价格跌不下去。
从政策这个层面来看, 当前全国的楼市已经不再搞“大水漫灌”那一套了, 而是转向了“精准托底”。房贷利率普遍都进入了“3时代”, 公积金利率也保持在比较低的水平。舟山虽然还没有出台额外的强刺激政策, 但是完全放开限购和限贷的这个信号是很明确的, 这既降低了买房的门槛, 也让购房者有了更多的选择空间。
因为主城区的核心板块拥有已经很完善的公共资源和产业相关配套, 所以这些地方对需要购买首套房的人群, 还有想要改善居住条件的人群的吸引力变得更强了, 这样的情况反而使得城市远郊地带以及那些非核心的地区的价格开始加速进行了一些调整动作。
对于购房者来说, 如果是刚需自住, 那么在定海主城核心地段的次新房, 或者是那些周边配套设施已经成熟的小区, 它们仍然是优先的选择。
这是因为这里拥有的完善的教育和医疗资源, 完全能够满足人们长期居住的切实需求；而对于那些预算比较有限的购房者而言, 则可以多多关注像岱山这样处于远郊区域、房价相对低廉的房源。当然, 在选择这些地方时, 必须要把通勤的便利程度以及日常生活的配套服务是否方便等因素, 通通都放在心里仔细考量一番。
投资客们这时候就得小心一点, 得保持一种警惕的态度, 以后舟山的楼市会变得越来越不一样, 分化这一现象只会越来越严重地发展下去。只有那些处于核心区域的房子, 还有配套很优质的房产, 才可能有保值以及增加价值的这种本领, 而那些远离郊区的房子老掉牙的旧小区, 它们投资的这个价值则会一直不断地减弱下去。
面向将来, 舟山房产市场里那种冷暖不均衡的局面会变成一种会一直存在的状况。因为有好资源集中的好处, 主要的地方房价会稳稳当当的, 或者是一直慢慢变贵。相反的, 离得远的地方, 还有那些老式的房子, 要是没有工作和人来带动, 价格可能会继续扛不住压力。
建议购房者要结合自身的具体需求, 去优先关注那些配套已经非常成熟、地段也非常优越的房源, 以此来避免盲目地跟风去购买那些价格低的项目；而投资者则应该聚焦于核心板块里的优质资产, 用长期价值投资的方式来替代短期的投机行为。
