现在江北核心区这个地方的房子价格到底是不是有所下降了呢?
情况发生了下跌。
究竟下跌了多少呢?
是不是百分之五, 或者是不是百分之十, 又或者是不是百分之十五?
从客观的角度来看, 二手房确实是一房一价的, 具体的房价跟户型、楼层、楼栋以及装修情况有着非常大的关系, 差别是很大的, 不过我们要是从成交数据和挂牌价这些方面来对比的话, 发现跌幅可能高达百分之十甚至更多, 不排除说其中还有一些小区的跌幅要比这个比例更大的可能性。
因此, 江北地区的核子价格出现了下跌的情况。至于这种下跌行为算不算作暴跌, 这个问题取决于每一个人对暴涨暴跌这两个词汇具体定义的差异。但是可以明确的是, 这个下跌幅度已经达到了一个较高的比例位置。
河西南跌了吗？
跌了。
除此之外, 其他新城区里面的次新房, 它们的房价其实也都下跌了。之所以河西南和江北这两个地方的跌势更容易被大家所关注, 主要是因为那里的热度比较高。而对于其他一些区域来说, 情况就是跌了就跌了。这些地方完全没有流动性, 也不具备所谓的焦点意义, 因此大多数人都懒得去关注这些内容。
与之相伴的是, 情况出现了相反的表现。在江宁百家湖、城南软件大道、江北高新区、仙林中心、城东以及市区这些地方的次新房源, 它们的价格维持得比较平稳。
请注意一下, 这里所说的只是相对的概念而已。在这种情况下, 流动性同样也会受到相应的影响。
在极少数案例中, 诸如位于市区的今朝天下小区, 以及位于河西的海玥小区和华新二期小区等, 其价格出现了逆势微幅上涨的情况。关于这类现象的详情, 可以参阅题为《逆势涨的海玥》的相关文章。（详见《逆势涨的海玥》）。
所以, 形成了这样一个局面:
（1）河西南的二手房以及江北核等其他新城区的二手次新房价发生了下跌的情况, 其中有的部分的跌幅是非常可观的, 同时这些房价数据的波动性也是比较大的。
（2）在江宁的百家湖, 在城南的软件大道, 在江北的高新区, 在仙林的市中心, 还有城东以及市区这样的地方, 那些二手的、比较新的房子, 情况相对是比较稳定的。
问题来了, 具体是怎么一回事呢, 咱们需要弄清楚其中的原因。
问题实际上就在于这2种现象以及区域的属性。
像市区、软件大道这种地方, 房价的波动性相对比较小。之所以如此, 是因为这些区域的产业分布已经相当成熟, 配套设施也较为完善。其价格支撑主要依赖于产业人口的拉动, 以及当下实际的自住购买力。
在这样的背景下, 房屋供给和购房需求之间的关系处于一种相对稳定状态。这种稳定性带来了确定性的好处, 但同时也有明显的局限, 那就是房价上涨的天花板不会太高。
因为这是产业落地后自然发展起来的区域, 所以在一开始并没有很强的城市规划, 也没有清晰的区域土地策划。尽管需求是相对恒定且在发展的, 但最终受制于资源天花板。配套设施虽然有, 但不是很顶级。房子、商业、公园、休闲场所、地铁等, 谈不上特别合理。
南京的成熟区域, 由于主要是由自住需求来驱动的, 所以波动性比较小, 整体表现比较稳定。
总结一下，这种区域就是
这个情况是真实存在的, 属于那种自己拿来住的购房需求。
它的优点是稳定性比较高, 房价会随着真实的自住需求波动而进行波动, 而且波动的幅度相对比较较小。但是，它存在一个缺陷, 那就是在规划方面不是先行一步进行的, 所以整体界面的观感往往不算特别好看。
对于江北核这种区域来说, 房价的波动性是比较大的。原因在于这些区域属于新城或者新的板块。它们的发展主要依赖于城市的功能定位与相应的规划, 而这个过程需要经历较长的时间。
靠着规划的推下去和落下去, 这个动作本质上就是体现了人们对于某种事物的认知程度。所以啊, 江北那边房子的价格高低, 其本质内容其实就反映了大家对江北这个区域接下来发展的大方向有多大的信心和信任感。
这种预期以及信心, 在乐观的时候表现得更加乐观, 而在悲观的时候又会变得更为悲观。
南京新城区的情况是这样的, 因为有预期的这种因素在驱动着, 所以导致它的波动性比较的大。
所以波动幅度是偏大的, 这一点大家在逻辑上不难理解。该模式的缺点主要是市场起伏大、人心也不稳。市场会出现阶段性的极度乐观和狂热, 比如去年上半年出现过的抢房潮, 以及过去频繁上演的万人摇号盛况。
同时也会存在阶段性的悲观情绪, 像目前这种情况。从客观角度来看, 当前的悲观程度其实已经低于了实际的内在价值。
其优势在于, 坚持规划优先于行动, 使得整体空间布局显得较为科学合理, 因此, 未来发展的上限往往能够设定得比较高。
需要指出的是, 将愿景转化为现实必然要经历一个漫长的过程, 具体而言, 如果一个地区的定位被定得较高, 或者其所处的发展层级处于高位, 那么相关的基础设施建设周期通常会更长一些。这就意味着, 购房者不可能抱着今天完成购买手续、明天就能看到资产增值的预期去操作市场。
即使是像上海浦东这样处于领先地位的崭新区域, 也花费了足足三十年的时间来进行建设与发展。在起初的时候, 尤其是在零几年初期, 到底有多少生活在上海的人能够真心看好这里的未来发展呢?
虽然现在还是存在许多上海本地人对于浦东新区不太予以认可的情况, 他们心里会这么想, 认为只有那些头顶上长着梧桐树的地方, 那才算是真正的上海。
因此, 对于此类城市中存在的各种情绪状态方面, 也是有着需要予以理解必要存在的。
由于存在上述这些客观存在的现象, 因此在一定程度上导致了媒体在舆论方面以及大众在心理层面产生了剧烈的波动情况, 这种状况变得非常容易让人觉得震惊和哗然。
大多数媒体把声浪给放大了, 这情况被进一步加剧了。
乐观时更乐观，悲观时更悲观。
甚至, 大众也都非常乐意去接受这种像“暴跌”一样的戏剧性的效应结果, 因为当看见有些人遭遇了倒霉的事儿的时候, 有一部分人是从中感觉到有一种心理上的快感的。
无论是处于理性状态, 还是处在非理性状态, 又或者是偏向乐观情绪, 亦或是带有悲观态度, 这些客观情况都是真实存在的。对于这一切, 任何人都不应该持有鄙视的态度, 同时任何个人或群体也绝不能采取否认的手段来否定它们的实际价值与存在意义。
把视野拉得稍微远一点来看的话, 这其实不过是一个城区在其漫长的建设周期过程中所呈现出来的, 属于某一个特定阶段的暂时性的集体情感。
要做那种在整个人生历程中都保持长期乐观态度的人, 把下面这十六个字送给所有人看, 这十六个字分别是理解逻辑, 认知道理, 接受现实, 保持定力。
因此, 由江北核和河西南领衔的南京新城板块, 在面对大家普遍持有的悲观看法, 以及在有人刻意制造的种种上下波动的市场氛围之下, 反而慢慢地显露出自身的投资价值。
今天的时候, 我们谈到了那个“江北的房价出现大幅度下降”的情况, 其背后最根本的东西, 其实就是两种不同的城市城区发展模式, 至于说像江北这样更多是那种情况的话。
预期机制
它为什么会起作用, 道理其实就是这么简单明白的。
