2026年5月8日, 南京这场学区房新政落地, 之后, 鼓楼、玄武、建邺、秦淮的家长圈先是安静了一秒, 紧接着就是连夜挂牌, 一个问题被摆在台面上, 学区房到底还值不值那个价?
针对这次变化而言, 其核心并非复杂难辨, 提前一年落户所设的门槛已然退场, 学籍占用方面的限制同样得以松开, 简单来讲, 过去那套所谓“锁仓六年”的逻辑, 已然被政策直接按下了松手键。
几乎可以说是同步模样的市场做出过的反应。新政过后, 南京二手房单日新增挂牌呈现出连续冲高的态势, 先是于5月9日的数量达到1063套, 紧接着在5月10日为 944套, 而后至5月11日升至1099套, 仅仅72小时的时间凑在一起总共合计有 3106套之多。在上个星期, 全市范围内新增挂牌的数量总计达到 4747套 , 与之前相比环比上涨了27.5% , 这样的幅度绝对不可以归结为小波动范畴之内, 它的性质属于典型的集中释压情况。
最开始被点名的区域是鼓楼区, 树人学区一天时间新增数量超过70套, 宁海路板块在48小时内新上架43套, 银城汇文板块新上架50套, 60平方米以下的老房子占比显著上升, 过去是“学位票”, 如今最先成为最易脱手的资产。
价格端出现了变化, 这变化并非是试探, 而是直接朝着下方猛砸。银城汇文学区有个叫做永嘉年华的地方, 那儿有一套面积为50.47平方米的房源, 其挂牌价从199万降到了170万, 单价被压低到3.36万左右。辰龙绿苑东苑有一套89.41平方米的房源, 挂牌价是399万, 最终成交价格为352万, 价格让出了47万。
地处北东瓜市的变化显得更为刺眼, 存在一个名为“力小加29中”的板块, 在其处于高点的时候成交单价超出了9.5万, 去年4月的时候单价还在7万左右波动如今新挂牌价已然来到了4.7万周边, 学区房的这一标签并未马上消失掉, 不过它的定价权开始有了松动的态势。
这背后并非仅仅是政策出现放松的情况, 更是人口结构促使着市场发生转变。南京在2016年至2017年期间出生人口曾经抵达8万至9万的峰值, 到了2020年下降至6万多, 如今大致处于5万左右。孩子数量减少了, 学校的紧张感就会变得不再那么强烈, 房子的稀缺性也会随之减弱。
幼儿园率先体会到这般压力, 南京于2024年关停了29所幼儿园, 在2025年则又关停了30所, 两年加到一起超过了59所, 南大和园幼儿园、阳光雅居幼儿园这些名称的消逝, 表明的并非个别状况, 而是生源的变化趋势已然出现转折。
此事真正令人痛心之处, 并非房价降了几许, 而是规则发生了改变。往昔购置学区房之举, 其意图在于买下时间, 在于预先占据有利位置, 在于实现“先行一步而后安心无忧”。当下逻辑已然转变, 只要于报名节点之前完成落户, 学位安排便不会再被长久绑定, 房屋恢复至可交易状态, 教育资源不再因一套房产而被过度束缚。
这种改变于市场而言是把双刃剑, 对于那些打算售卖的人来讲, 流动性得以提升, 然而竞争同样有所提升, 挂牌数量一旦增多, 买家便会进行挑选, 对于那些想要购置的人而言, 焦虑感有所下降, 不过选择题变得更为复杂, 不能仅仅盯着学校, 还必须考量房子本身是否能够居住下去。
值得记住这样一个判断, 学区房并非一下子就没了价值, 而是开始回归到真实的价值。学校依旧是重要的, 居住同样是重要的, 只有那种能够将两者都容纳进去的房子才具备长期的生命力。仅仅只剩下学校, 而没有居住功能的老破小, 其定价肯定会率先出现松动。
在成交节奏方面来看, 于南京的这一波抛售潮之中, 最快行动的那群里面, 常常是孩子学位已用完的家庭。行动迟缓之人, 一般还在等待一个能“再涨回去”的信息。然而当市场里的房源忽然增多时, 这个信息就不再单单掌握在卖方手中了。
这样子的变化, 其延展出来的意义, 也是清晰明了的。生源数量下降, 并非仅仅只会对南京造成影响, 好多城市都正面临着同样的一种状况。教育集团化将会持续不断地向前推进, 名校分校也会持续不断地广为扩散, 单个点学区所具有的光环将会被分散开来, 房产当中因教育因素而产生的溢价将会从“独自占有”转变为“相互匹配”。
也存在着一个极易被忽视掉的小点, 政策予以放松以后, 市场绝不会当下瞬间便开始回暖, 挂牌数量有所增加仅仅只是刚刚起始而已, 真正要去判定价格走向的, 乃是后续接连的几轮成交究竟会不会持续朝着更低的方向滑落, 当下身处的南京, 仿佛恰似正在为全国的楼市开展一回压力测试般, 测试的是学区房所存在的界限范围点, 同样也是饱含着家长情绪的界限范围点。
不少人的估价事实上已然作出了得比较清晰表明的状况。持支持态度的人觉得这般态势致使交易更为灵动, 没有必要让一套特定房产限制住六年的交易权利资格。秉持审慎态度的人群却觉着由此学区房将会从那种一直依靠名校支撑的“抢购性质物品”转变为依据位置、面积以及居住条件等多种结合因素来定价的“筛选性质物品”！
真正值得去记住的, 并非是“学区房崩了”这般透着情绪化意味给出的说法, 而是这一句, 话。
教育资源在集中，学区房却在去神化
房子如果只能装下焦虑，迟早会被市场重新定价
规则一变，真正值钱的从来不是标签，是承接需求的能力
这次南京所做出的调整, 仿若将一层厚重的雾气给掀开了, 学区房并未消失, 仅仅是回归到了它理应站立的位置, 接下来将会朝着怎样的方向行进, 市场会给出相应的答案。
