2026年9月, 南京建邺区的楼市行情继续保持着一种深度分化的样子。这种分化具体表现为两个情况: 核心区非常稳定好像磐石一样坚固, 而外围的某些局部地区则出现了小幅度的回调。整个区域的房价并没有出现普遍下跌的现象。价格的回落全部发生在那些配套的成熟度比较低、供应量也比较集中的地方。
这些地方主要是一些非核心的居住片区。但是在河西中部和河西南部这类核心改善板块当中, 价格是完全企稳的状态。甚至有部分的热门优质项目, 还维持着那种稳中有升的趋势。这样的发展使得整个市场进一步倾向于集中在拥有核心资源的方面。
根据最新的官方监测数据进行分析可知, 在9月份这个时间节点上建邺区的新房公示均价数值达到了49542元/㎡的水平, 相较于上个月出现了微降0.3%的走势情况, 与此同时建邺区的二手房挂牌均价数值则是为31239元/㎡, 相较上月呈现出微升0.6%的态势, 整体来讲价格的波动幅度被严格控制在1%, 这一现象属于对市场结构性调整进行解释的合理区间范围之一, 在当前阶段可以明确观察到的是出现价格下跌的区域主要集聚于三类片区。
第一类地段叫做应天西路板块。这个片区在建邺区内的二手房价格里, 处于下行状态的时间最长。在过去的一年时间里。房价下跌的情况出现了10个月。当前这一带的二手住宅参考价格是每平方米26849元。在最近一周内。
平均价格环比下降了0.45%。板块内部有一些公房。这些房子缺乏好的学区配套支持。而且房屋年代比较久远。这些房子的实际成交价格。比去年同期下调了将近8%。所以在建邺区内。这个板块的价格回调情况是最为突出的。
第二类情况是, 油坊桥周边属于刚需集中片区。这个区域的核心是以莲花新城这样的大型保障房社区为代表。目前, 该板块二手房挂牌均价大约是15400元/㎡。环比上月来看, 价格小幅回落了1.54%。
对于里面一些房龄超过10年的老小区来说, 这些房子因为房龄变老, 加上改善型需求持续向外扩散流失。它们的当前成交价比一起去年的水平下调了近10%。在这个板块内, 房源的议价空间普遍达到了8%-12%。
第三类指的是兴隆以及万达广场周围的那些非核心配套组团。这类地方以前是靠核心区往外溢出的需求来维持价格的。现在因为核心改善板块的供应开始放出来了, 所以供需关系就慢慢变宽松了。当前的二手房价平均下来是31706元每平米。
在最近的一个月里, 价格环比下降了百分之二零八。还有些房子离地铁站远一点, 质量也不够好, 它们的价格回调幅度超过了百分之五。这些房子的流动性明显比河西中部那些核心板块要弱不少。
现在支撑着建邺楼市运行的核心政策, 就是南京在今年3月份落实的“房六条”新政。根据这项政策的明确规定, 从发布公告那天开始一直到2026年的12月31日结束, 凡是完成了卖旧买新动作的购房人, 都能够拿到总金额百分之1的贴息补助。
全市用于发放贴息的资金总限额被设定为1亿元, 并且遵循先申请、先获得的规则。另外一方面, 人才房票政策也在这座城市得到了全面推广。不同层次的人才能够享受到数额在7万元到15万元之间的购房补贴。而建邺这个地方作为核心的改善型板块, 其中部分片区还额外提供了10万元的叠加补贴政策。
政策落地之后,南京全市范围内的商品住房成交数量出现了增长的情况, 同比的涨幅达到了百分之十二。建邺地区本身是改善性的核心区域, 这个地方市场回稳的整体态势是比较明显的, 新建的商品房去化周期一直处于一个合理的区间范围里。
这种做法直接把第一手房和第二手房之间的置换链条给打通了, 有效地降低了那些想要进行房屋改善人群的置换成本。
根据现在的市场走勢来判断, 接下来的建邺楼市将会保持一种“核心区保持稳定、外围区域慢慢筑底”的长期趋势。像应天西路这样的刚需板块, 虽然现在价格出现了回调, 但是在今年第四个季度会逐步完成价格的筑底工作, 因此继续出现大幅度下跌的空间已经是变得非常有限了。
对于河西中部、河西南部还有江心洲这三大核心板块来说, 它们的新房平均价格分别稳定在62337元/平方米、58605元/平方米以及47470元/平方米的水平上。这些价格环比看完全处于持平状态。
另外, 由于江心洲自主过江通道在今年上半年的时候已经开工建设了, 所以在后续阶段, 随着交通配套设施的陆续落地, 这会进一步带动整个板块价值的提升工作, 其价格的韧性也将持续领跑在全区范围里面。
针对在购房以及资产管理这两个方面, 当前大家可以参考的三种务实的建议是: 属于需要解决住房问题的群体的人群, 可以选择优先考虑那些在应天西路、油坊桥这类地方, 经过价格回调之后呈现出较低总价的房子, 筛选的过程里, 要优先选择那些靠近二号线以及S3号线的面积较小的户型, 因为这样的房子在通勤上班方便这件事上表现很好, 同时购买时的经济压力也比较小, 因此很适合第一次买房子的比较年轻的人, 要避开那些没有地铁交通支持设施的房子房龄超过二十年的那些老小区, 这样做的目的是为了在后面想要换房子的时候可以更容易卖出去从而减少阻力和阻碍；属于想要提升居住条件的群体的人群, 可以把重点放在河西中部或者是河西南部的那些大品牌建筑商建造的楼间距比较大或者楼层比较少的大套平层住宅, 这种类型的地方配套的生活设施成熟, 提供教育资源的学校质量也很好, 目前的价格状况是完全稳定下来了, 这确实是改善个人居住条件的一种稳妥的选择, 另外还需要提前去核实自己是否具有申请人才专用房源的资格, 并且把以旧换新所提供的贴息优惠用上来, 以此来尽可能多地降低购买房子所要花的成本。
在投资决策的层面之中, 要彻底、绝对地规避掉那些没有产业配套支撑, 并且没有任何规划方面利好支持的零散的刚需型片区。应该优先且明确地锁定位于河西核心区域内部的优质的改善型的住房物业产品。
以此来充分地、全面地去享受在建邺这个地区作为南京市核心的金融科技与创新区域的长期发展所带来的丰厚红利成果。千万不要盲目地去抄底那些价格还在持续不断下行的老破旧小的房源类型。
